Търговията на дребно следва хората – влезте в „сенчестите“ централни бизнес райони и крайградските „мигновени центрове“

Има безпогрешни доказателства за забавяне на възстановяването на търговията на дребно след пандемията в централните бизнес райони (CBD) на нашите големи градове в САЩ. Обясненията включват намаляване на дневните бизнес популации, тъй като хората избират да работят от вкъщи, поне на непълен работен ден. Освен това се смята, че ръстът на престъпността в центъра дори преди пандемията допринася за намаляване на посещаемостта на CBD. Но действат и други „миграционни сили“, които също са фактори.

Градските жители на хилядолетието сега създават семейства. И точно като техните родители (или баби и дядовци) бумери по време на крайградския полет от средата на ХХ век, тези Gen-Y заменят градския живот с крайградски или дори извънградски живот. Желанието им за задни дворове и по-добри училища, заедно с размяната на пътуването до работното място с „увеличаване“ играят роля в тяхното преместване.

Прочетено от експерт

Свързах се с директора на икономическите изследвания на Moody's Analytics Томас ЛаСалвия, да видя дали техните данни подкрепят моите постулации; явно е така. „Точно това е мнението на брокерите на недвижими имоти в Ню Йорк, Сан Франциско и Чикаго.“ ЛаСалвия продължи. „Търговията на дребно следва хората и моделите на хората се променят. Фактът, че големите работодатели в офис сгради не връщат работници на пълен работен ден, намали пешеходния трафик, което се отрази на търговците на дребно на улицата.“

Според анализите на Moody's статистиката за свободните работни места потвърждава това. От първото тримесечие на 2020 г. до третото тримесечие на 2022 г. свободните работни места в центъра на Чикаго са нараснали от 15.6% на 18.2%, докато свободните работни места в метрото в Чикаго са се повишили само от 12.2% на 12.4%. Свободните работни места в центъра на Сан Франциско за същите периоди се повишиха от 4.5% на 8.2%, докато процентът на свободни работни места в метрото на Сан Франциско просто се премести от 4.5% на 4.9%.

В моя роден град Минеаполис ерозията на трафика на дребно на CBD е по-изразена. Още преди пандемията свободните работни места в търговските обекти в централната част на града варираха от 10% до 20%. Според Cushman & WakefieldCWK
процентът на незаетите търговски площи в центъра на Минеаполис за първата половина на 2022 г. се е повишил до 35%, в сравнение с нивото на свободни работни места в квартала от 7%.

Nicollet Mall, някогашният жизненоважен пешеходен център в центъра, закотвен от любимия и опечален универсален магазин Dayton, се превърна в сянка на предишното си аз. Neiman Marcus, Saks Fifth Avenue и други национални специализирани търговци на дребно затвориха вратите си. Повечето бяха вдигнали залози много преди градът да започне през 2018 г. модернизация на уличния пейзаж на стойност 75 милиона долара.

Сега a работна група членовете на Общинския съвет, управителите на сгради, брокерите и специалистите от центъра, водени от кмета на Минеаполис Джейкъб Фрей, работят за разработването на план за „съживяване на търговията на дребно“ в резултат на поредица от допълнителни затваряния на магазини в мола.

Централният бизнес район „Сянката“.

Въпреки това не всичко е разрушително по отношение на търговията на дребно в центъра на Минеаполис. В ярък контраст със свободните витрини в сърцето на централния бизнес район, нещата кипят само на един хвърлей камък на север.

Минеаполис, подобно на Чикаго, Милуоки, Сан Франциско, Портланд и други големи метрополии, имат „сенчест“ централен бизнес район. Тези градски джобове са се превърнали в магнити както за професионалистите на NexGen, така и за празните гнезда. Те разполагат с модни мансарди, гастрономически места за събиране и модерна комбинация от специализирани търговци на дребно.

В Минеаполис „коридорът на прохладата“ е складовият район North Loop, граничещ с река Мисисипи на север и бизнес и спортни съоръжения на юг. Това е нашата версия на кварталите River West в Чикаго, North Beach в Сан Франциско и Third Ward в Милуоки. Всички те споделят сходна ДНК, генофонд от скромни, ниски тухлени сгради в края на метрото на тези градове.

Тези фабрики и търговски складове, построени в началото на 20 г^th век, бяха пренебрегнати по време на мащабните проекти за градско обновяване на центъра от средата на двадесети век, които премахнаха голяма част от богатото архитектурно наследство на нашите градове.

Имунитет срещу Recking Balls

По ирония на съдбата, тези скромни складови сгради и земята, върху която стояха, „не си заслужаваха разрушаването“, предвид близостта им до ядрата на CBD. Следователно те остават слабо използвани търговски складове през втората половина на миналия век.

Проницателни предприемачи, които започнаха да купуват тези имоти, знаеха, че техните високи тавани, открити тухли и тежка дървена конструкция могат да бъдат преназначени в много търсени разкопки. Допълнителният бонус бяха техните търговски площи на нивото на улицата, които щяха да се превърнат в кафенета, ресторанти, барове и магазини за местни търговци.

В квартал North Loop брокери казват, че сега има по-малко свободни търговски площи, отколкото преди пандемията. И в цялата страна се развиват подобни тенденции. Деб Карлсън, старши директор на екипа за търговия на дребно на Cushman & Wakefield, приписва силата на недвижимите имоти на дребно на възраждането на потребителския интерес към малки, независими търговци на дребно.

Нови „Мигновени центрове“ в Бърбс

Тенденциалното преместване на хилядолетието се случва на уникален кръстопът в търговията на дребно в предградията. Загубата на много котви в търговски центрове, специализирани търговци на дребно и драматичният спад в посещаемостта подкопават жизнеспособността на имотите на националните търговски центрове от клас B и клас C. Такова „падане на мола“ вероятно ще доведе до това, че много хора най-накрая ще се поддадат на булдозера.

Междувременно най-добрите собственици и предприемачи на молове от клас А са били в режим на сортиране, тъй като много имоти са подложени на ремиксиране и преустройство на наематели. Въпреки това, една по-далновидна група от собственици и разработчици, които разбират огромните последици от обединената търговия и „новата търговия на дребно“, пренаписват изцяло книгата за молове.

Транзакционен към опитен

Търговците на дребно и марките, които някога са се фокусирали върху транзакциите, сега трябва да развият своето сценично изкуство, за да се превърнат в театър за търговия на дребно, където магазините се превръщат в центрове за изживяване. За да отговори на тези нови нужди, цялостното планиране и архитектурен дизайн трябва да бъдат препрограмирани, за да поддържат динамичното човешко участие. Това е много различен план за игра.

Много от обектите са родени като търговски центрове на открито през 1950-те до 1970-те години на миналия век и впоследствие превърнати в затворени молове през 1980-те години. Сега мнозина ще се превърнат в смесена употреба центрове, на стероиди.

Разработчиците на иновативни центрове преосмислят своите молове и центрове в „мигновени центрове“. Този подход има по-малко общо с манипулиране на отдаваема търговска площ и повече със създаване на изцяло нови общности.

Формула победа

Новите формули включват многофамилни жилища, търговия на дребно на открито, широка гама от храни и развлечения, пространства за съвместна работа, здравеопазване, уелнес, фитнес съоръжения, повторна търговия и дори фермерски пазари. Те са предназначени да се харесат на работещите у дома милениали, както и на празните гнезда.

Националните марки, които някога са доминирали в коридорите на моловете, ще бъдат увеличени от регионални и местни търговци на дребно, както и от краткосрочни инкубационни пространства и „изскачащи прозорци“, поддържащи нещата динамични и подходящи. Дори ресторанти, управлявани от готвачи, и зали за хранене ще заемат мястото на типичните вериги заведения, за да имитират градските квартали, които новите жители на предградията са оставили след себе си.

Паркинги към паркове

С новия акцент върху проходимостта и „времето за престой“ в и около тези нови квартали, разработчиците разбират предимствата на тучните зелени площи и центровете за дейности на открито, за да предизвикат „усещане за място“. Базиран в Далас Centennial Real Estate's преустройството на Hawthorn Mall в чикагското предградие Vernon Hills навлиза във втората си фаза и ще включва три акра открит парк и площад.

Първоначално построен през 1973 г., преустройството на Hawthorn Mall, обявено за първи път през 2019 г., включва нови възможности за търговия на дребно и заведения за хранене, луксозни многофамилни жилища и вътрешни/външни пространства за събиране. Разширените планове на Hawthorn 2.0 включват 162 жилищни единици за възрастни хора, магазин за хранителни стоки от 25,000 109,000 квадратни фута и XNUMX XNUMX квадратни фута магазини на дребно на открито. Джеф Рутцен, генерален мениджър на центъра, казва, че целта е „да се създаде модерна, свързана ежедневна общност“.

The Take Away

Само строителните предприемачи, които подхождат към тези имоти с манталитет на „чисто дъно“ и много дълбоки джобове, вероятно ще създадат устойчиви общности. Лакмусовият тест за „преразработчиците“ на търговски центрове ще бъде дали получените проекти ще се възприемат като прославени търговски центрове или нещо съвсем друго.

Достатъчно е да се каже, че сближаването на растежа на електронната търговия, последиците от пандемията и следващият етап от живота на над 72-те милиона милениали допринесоха за динамични модели на нови хора. Вълнообразният ефект от такава тектонична промяна ще се усеща в нашите градове и предградия през следващите десетилетия.