Помощ за наем в селски райони и стимули за ниска лихва

Разглеждаме това, което аз наричам жилищни програми „раздел“ като част от задълбоченото изследване на бившия представител на федералните програми за борба с бедността, създадени или свързани с войната срещу бедността. Както в предишния пост, ще предложа малко предистория и история, ще дам оценката на Райън и ще направя своя собствена, заедно с някои идеи за това как програмата може да бъде подобрена или преназначена.

Раздел 521 Програма за подпомагане на селските райони под наем

Посочвал съм това и преди жилищните проблеми в селските райони на Америка са по-лоши отколкото тези в градска среда. Работниците печелят по-малко, трябва да пътуват по-далеч, за да намерят жилище, и щом го направят, откриват, че свободните работни места са малко, а сградите са по-стари и по-запуснати. Разходите за строителство на нови жилища в селските райони съперничат на тези в градовете, но наемите в селските райони са много по-ниски, отколкото в градските или крайградските райони. Превод: разработчиците бързо разбират, че повечето проекти в селските райони просто не са осъществими и това включва проекти, финансирани с данъчни кредити с нестопанска цел. Така че селските райони са изправени пред двойния удар на ниските заплати и ниското предлагане на жилища; въпреки че качеството на жилищата е по-ниско, цените остават високи, а свободните места ниски. Междувременно, субсидиите завършват в градовете, а не в селските райони.

Програмата Раздел 521 се администрира от – изненадващо – Министерството на земеделието на Съединените щати (USDA) като част от Закона за жилищното настаняване от 1949 г. USDA всъщност изпълнява различни програми, включително Раздел 515 Програма за селско жилище под наем и Раздел 514 и 516 програми за земеделски труд, всяка от които използва заеми и субсидии за насърчаване на жилищното развитие в селските райони. Освен това помощта от програмата Раздел 521 може да се използва за плащане на наем в тези единици. Наемателите плащат наеми, равни на 30% от коригирания им месечен доход въз основа на техния AMI; програмата Раздел 521 плаща останалата част от наема. Подобно на другите жилищни програми, които вече бяха обсъдени, тези съчетават капитал и долари за облекчаване на наема.

Райън реши, въз основа на цитирани от него проучвания, че програмата Section 521 се провали в мисията си да помогне на хората да намерят достъпни жилища. Националната коалиция за жилища с ниски доходи миналата година каза, че „четиридесет и седем процента от наемателите в селските райони са обременени с разходи, плащат повече от 30% от доходите си за жилище, а почти половината от тях плащат повече от 50% от доходите си за жилище. Повече от половината от селските домакинства, които живеят с множество проблеми, като достъпност, физически недостатъци или пренаселеност, са наематели.“

Вече отбелязах, че жилищните проблеми в селските райони на Америка са сериозни и трудни за решаване. Съгласен съм, че макар и добре замислен, раздел 521 и свързаните с него програми не влияят много на проблемите. Подобно на другите програми, обсъждани тук, ако трябва да дерегулираме жилищната политика, за да позволим изграждането на повече жилища, тези субсидии всъщност ще доведат до по-голяма разлика в силно засегнатите селски райони, без да се прибягва до всички сложни и неефективни схеми за финансиране.

През фискалната 2012 г. разходите по раздел 521 бяха 905 милиона долара. Програмата по раздел 521 RA беше финансирана на 1.375 милиарда долара през 20 финансова година и 1.410 милиарда долара през 21 финансова година. Законопроектът за разходите за 22 финансова година предостави 1.450 милиарда долара за раздел 521.

Раздел 236 Програма за подпомагане на жилища под наем

Програмата по раздел 236 предлага стимули за разработчиците под формата на лихвени проценти под пазарни (BMIR), за да стимулира изграждането на евтини жилища под наем. Основният инструмент на програмата, създадена през 1968 г., е под пазарните лихвени проценти (BMIR) за предприемачи, желаещи да построят жилища за семейства с по-ниски доходи. Концепцията BMIR произхожда от Закона за жилищното настаняване от 1961 г., като стимулът е нисък законов лихвен процент от 3 процента. BMIR не застрахова активно нови заеми, след като беше заменен от раздел 236. Докато програмата беше активна, бяха построени хиляди единици, използвайки федерално обезпечена ипотечна застраховка на заеми за 40-годишен срок. Имаше и плащания към частни предприемачи, които намаляват лихвата. Проектите също така включваха раздел 8 помощ, базирана на наематели. Според анализа на Райън по това време повече от 11,000 XNUMX такива единици все още са получавали плащания за намаляване на лихвата.

Програмата е създадена през 1968 г. и постепенно е премахната в полза на ваучери, а до фискалната 2012 г. програмата по раздел 236 изразходва 401 милиона долара за плащания за намаляване на лихвите по оставащите ипотеки. С приближаването на периода на ангажиментите през 2016 г. HUD предложи съвет за това как да се отпуснете, да преустроите или да запазите жилище достъпно. Не е ясно къде точно стоят тези плащания, тъй като HUD няма прозрачен процес на отчитане, но по-голямата част от жилищата по Раздел 236 са преустроени за частни нужди или продължават да работят като достъпни единици, застраховани с различни субсидии. Райън не предложи много по отношение на анализ на ефективността на програмата, освен да каже, че няма никакви проучвания за ефективността на програмата.

Моето мнение за тази програма е, че би си струвало да разгледаме с нарастващите лихвени проценти дали стимулирането на новото строителство на жилища под наем с пазарни цени може да бъде стимулирано с плащания за намаляване на лихвата до нула с условия. Както посочих, с икономическа несигурност, нарастващи лихвени проценти и спадащо търсене, производството на жилища под наем вероятно ще спадне. Това означава, че когато търсенето се възстанови, може би дори експлодира, домакинствата с ниски доходи, които търсят жилище под наем, ще се сблъскат с изключително високи наеми. Това ще предизвика повече опасения, които ще доведат до безполезно регулиране. Предлагането на заеми с намален или дори нулев лихвен процент сега, заедно с други стимули за частни предприемачи, би намалило техния риск и би стимулирало създаването на предлагане за бъдещето.