Райън намери раздел 8 за по-ефективен от данъчния кредит за жилища с ниски доходи

Досега тази поредица разглежда широко Войната срещу бедността и критиката на конгресмена Райън към общия подход към Войната и я нарича провал. Какво се случи през последното десетилетие след този преглед, особено с жилищните програми. Въпреки че е създаден през 1986 г. като част от данъчната реформа, данъчният кредит за жилища с ниски доходи (LIHTC) е водещата федерална жилищна програма. Както посочих преди, програмата е изключително сложна и трудна за използване. Първо, нека да разгледаме какво откри Райън в своя поглед върху програмата. След това, в следващата публикация, ще опиша предизвикателствата, с които се сблъсках, за да намеря отговори на прости въпроси относно програмата LIHTC, като например кои субекти са я използвали през годините, къде и колко наистина са били изразходвани.

Първо, струва си да се отбележи, че можете да намерите повечето, но не всички материали на Райън на линия тук. Много от връзките към някои от подкрепящите документи обаче не работят. Но Създадох връзка към 48-те страници за жилищни програми и това е, което ще имам предвид тук и в следващите публикации. Не е задължително да приемам всичко в материалите на Райън за номинална стойност, но също така ще надграждам от тази работа и ще се опитам да попълня колкото мога повече относно програмите, каквито са днес.

Най-простият начин за разбиране на програмата LIHTC е, че това е програма за данъчни стимули, която намалява данъците за страни, които инвестират пари в жилище, което ограничава наема обикновено до 60% от средния доход на района или по-малко. Механиката на данъчната промяна е достатъчно сложна, за да оправдае публикация и аз направих такава преди време обхваща някои от механизмите. Доларите, които в крайна сметка финансират или субсидират жилища, в крайна сметка се разпределят на различните щати чрез така наречените Агенции за жилищно финансиране (HFA), които определят как и къде ще бъдат използвани ресурсите. Ще покрия разходите или разходите за програмата в следващата публикация, но Министерството на жилищното строителство и градското развитие (HUD) казва, че програмата използва „еквивалента на приблизително 8 милиарда щатски долара в годишен бюджет“ и, според документите на Райън, „при условие, че имотът остане в съответствие, инвеститорите получават кредит долар за долар срещу своите федерални данъчни задължения всяка година за период от десет години. ”

Райън посочва, че „критиците на LIHTC често цитират като основен недостатък на програмата факта, че проектите на LIHTC обикновено се нуждаят от поне един допълнителен слой субсидия за финансиране на проекта. Други критики включват сложността на LIHTC и цената му в сравнение с други федерални жилищни програми, особено ваучери.

Моят личен опит го потвърждава. Като разработчик с нестопанска цел, единственият проект, върху който работих, използва множество източници на капитал от данъчни кредити до държавно и местно финансиране. Само по себе си това не е проблем, но многото изисквания от страна на други правителствени донори са склонни да забавят проектите, добавяйки време и транзакционни разходи. Това не се е променило и аз посочих как новите проблеми като инфлацията водят до покачване на проектните разходи, изразходвайки субсидията и създаване на по-малко по-скъпи единици.

В своя раздел за LIHTC Райън сравнява програмата по неблагоприятен начин с Раздел 8, програмата, която дава ваучери, които могат да се прилагат за наемане на съществуващи апартаменти с пазарна цена. Мисля, че това е основателна критика и е валидна и днес. Единственият проблем е, че ваучерите са твърде трудни за използване. Често едно домакинство отговаря на изискванията за ваучери, но не може да намери свободна единица, която да отговаря на федералните, щатските и местните изисквания. Често ваучерите остават неизползвани. Ето защо продължих да предлагам простата реформа за разрешаване на използването на ваучери където едно домакинство вече плаща наем.

И кой печели от LIHTC срещу раздел 8? Райън цитира О'Ригън и Хорн, които са открили, че „около 40 процента от единиците LIHTC обслужват домакинства с изключително ниски доходи в сравнение със 75 процента от единиците на HUD, базирани на наематели, секция 8 и обществени жилища.” Докато се зарових по-дълбоко в това къде излизат данъчните кредити, открих, че много, много проекти, които получават данъчни кредити, смесват заедно субсидирани единици с единици с пазарна ставка. Според мен това не е проблем, дори субсидираните доходи да са по-високи.

Но един поглед към проекти като предстоящия в Рентън, Вашингтон на юг от Сиатъл изисква Солера, повдига въпроси; няма нищо лошо в проекта, но дали е това, което данъкоплатците очакват за „жилища с ниски доходи“. Дали наемите са толкова ниски в тези райони така или иначе, че субсидията не спестява много на наемателите, а наемателите, които спестяват, имат много по-високи доходи, може би достатъчно високи, за да намерят по-евтин апартамент с по-стара пазарна цена? Това се подкрепя от данни, които установяват, че „имотите на LIHTC са склонни да имат по-голямо присъствие в предградията с по-ниски нива на бедност“. Опитах се да се поразровя в това и в следващата публикация ще споделя това доведе до намирането на много по-голям проблем с LIHTC: липса на прозрачност.

Най-накрая Райън уцелва пирона, който често забивам. „В много градски райони LIHTC е по-скъп от другите форми на жилищна помощ.“ Райън цитира проучване, което „проучва рентабилността на LIHTC по отношение на ваучерите по Раздел 8 в Бостън, Ню Йорк, Сан Хосе, Атланта, Кливланд и Маями“. Това проучване установи, че „LIHTC е по-скъп от ваучерите като цяло, но премията варира според стандартите за плащане на ваучери и според местния пазар на жилища.“ В град като Сан Хосе, според проучването, програмата за данъчни кредити струва на данъкоплатците 2% повече от ваучерите, но в Атланта разликата е 200%. скъпи като ваучери в Атланта.

Като цяло, Райън не прекарва толкова много време в програмата LIHTC предвид нейния относителен размер. Това може да се дължи на факта, че програмата се радва на широка двупартийна подкрепа. Възможно ли е това да е, защото има много печеливши разработчици, които допълват своите проекти с пазарна ставка с 4% данъчни кредити, по-плитка субсидия, но по-лесна за кандидатстване и получаване? Мисля, че предоставянето на по-евтини жилища и реализирането на печалба е добра идея, но въпросът колко данъчни кредити се използват за печалби спрямо организации с нестопанска цел и как се използват те ме доведе до най-голямото ми откритие: ние просто не знаем. Работата на Райън едва надрасква повърхността на програма, която вкарва стотици милиони долари в хазните на държавните HFA с много малко отчетност за това къде отиват тези пари.