Трябва ли да купите къща сега? Експерти преценяват плюсовете и минусите Трябва ли да купите къща сега? Експертите преценяват плюсовете и минусите

С нарастващите лихвени проценти по заеми и очертаваща се рецесия, някои бъдещи купувачи на жилища изстиват. От друга страна, лихвените проценти почти сигурно ще се покачат по-високи, така че трябва ли да заключите сделка за дом, който обичате, и да купите къща сега?

X

Трудно решение, казват експертите. Защо? „Има много движещи се части при закупуването на дом“, каза Питър Палион, сертифициран финансов плановик от Лонг Айлънд, Ню Йорк.

Ипотечни лихви, жилищни пазари, лични спестявания, кредитни резултати, инвестиционните цели и перспективите за работа са ключови съображения. 

Времето на пазара на жилища е трудно. И все пак наблюдателите на индустрията наскоро намекнаха, че нажеженият пазар на жилища скоро може да се охлади и да се насочи в полза на купувачите.

„Когато лятото свърши, мисля, че когато настъпи есента, никъде няма да е толкова пенливо, колкото преди“, каза Палион. "Всеки, който може да изчака и да изчака, вероятно може да постигне по-добра сделка."

Търсенето на жилища далеч изпревари предлагането през последните години, което доведе до невероятни цени. Covid допълнително повиши цените. Въпреки че беше трудно за агентите по недвижими имоти да покажат къщи по време на пандемията, търсенето все още надминаваше предлагането, тъй като строителите на жилища трябваше да спрат строителството. Но повишаването на лихвите по заеми през последните няколко месеца може да спре вълната.

Покачващи се ипотечни лихви: Трябва ли да купите къща сега?

На 15 юни Федералният резерв повишени лихви с три четвърти от базисния пункт, най-високото увеличение от близо три десетилетия. Фед не определя лихвените проценти по ипотечните кредити, но промените в лихвите на Фед непряко тласкат лихвите по ипотечните кредити по-високи или по-ниски. 

30-годишната фиксирана лихва по ипотеката, която се движеше около 3% през цялата 2021 г., сега е по-близо до 6%.

В резултат на това председателят на Фед Джером Пауъл каза: „Бих казал, че ако сте купувач на жилище или млад човек, който иска да си купи жилище, имате нужда от малко нулиране.

Оказва се, че потребителите вече са на същата страница. Fannie Mae на 7 юни разкри национално жилищно проучване, което показва, че само 17% от потребителите съобщават, че е подходящ момент да си купят къща.

„Очакванията на потребителите, че личното им финансово положение ще се влоши през следващата година, достигнаха рекордно високо ниво в проучването през май и те изразиха по-голяма загриженост за сигурността на работните места“, каза Дъг Дънкан, старши вицепрезидент и главен икономист на Fannie Mae в изявление. 

Цените за дома все още горещи; Предстои ли забавяне?

При 407,600 400,000 долара средната продажна цена на съществуващо жилище надхвърли 2022 XNUMX долара за първи път през май XNUMX г., според Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти.

Кенет Леон, директор на изследването на капитала в CFRA Research, казва, че това показва, че пазарът на жилища все още е конкурентен.

„Все още има много наддавания за съществуващи домове“, каза той за IBD.

Въпреки това, продажбите намаляват от месец на месец в три от четири региона на САЩ, а продажбите на годишна база спаднаха и в четирите региона. Североизтокът беше единственият регион, в който се наблюдаваше покачване през май спрямо април.

Като цяло продажбите на съществуващи жилища паднаха с 3.4% през май спрямо април. Те са намаляли с 8.6% спрямо преди година.

„Продажбите на жилища по същество се върнаха към нивата, наблюдавани през 2019 г. – преди пандемията – след две години на гангбъстърска работа“, каза в изявление главният икономист на NAR Лорънс Юн.

Акции на строителя на жилища

Леон от CFRA признава, че строителите на жилища се подготвят за забавяне през следващите месеци. Той посочва не само перспективите на строителите на жилища за следващите няколко тримесечия, но и цените на суровините.

В наскоро разговор за печалби с инвеститори, Lennar (САМО) ръководството заяви, че трафикът към неговите общности за продажба е намалял значително.

„Досега през юни новите поръчки, трафикът, стимулите за продажби и анулирането се влошиха на много от нашите пазари поради бързия скок на лихвите по ипотечните кредити и насрещните ветрове от негативните икономически заглавия“, каза съизпълнителният директор Ричард Бекуит.

KB Home (KBH) също каза, че новите поръчки идват с по-бавни темпове.

„Ние видяхме смекчаване през май, тъй като анулиранията се увеличават“, каза главният оперативен директор Робърт Макгибни в разговор с инвеститорите за печалбата на 22 юни. „Юни, бих казал, беше подобен на май, където видяхме известна мекота през последните няколко месеца.“

Ръководството на KB Home казва, че увеличенията на цените също се забавиха през май, докато стимулите се засилиха в някои региони, което е добро за купувачите на жилища, които търсят сделки.

Междувременно, тъй като предлагането на жилища настига търсенето, цените на дървения материал намаляват от най-високите стойности за всички времена от около 1,400 долара за 1,000 фута дъски през март до около 600 долара през последните дни.

„Историята се промени“, каза той. „Дървесината се връща до нормализирани нива.“

Въпреки това, акции на строители на жилища са били устойчиви на фона на нестабилен фондов пазар и дори когато пазарът на жилища омекотява. Акциите на Lennar и KB Home, които паднаха значително от 52-седмични максимуми в края на 2021 г. и началото на 2022 г., се възстановиха през последните седмици, според Анализ на графиката на MarketSmith.

Рецесията може да е точно зад ъгъла: Трябва ли да купите къща сега?

Ако САЩ вървят към рецесия, остава въпросът колко зле ще бъде тя. Кратка и лека рецесия няма да има огромно влияние върху пазара на жилища, казва Леон. Но продължителен спад почти сигурно ще създаде хаос.

„Единственото положително е, че заетостта все още е силна“, каза Леон.

Но това също може да се промени, тъй като през последните седмици се появиха новини за съкращения. За купувачите на жилища това означава не само да трябва да оценят финансовото въздействие от загубата на работа, но и вероятността да се преместят, за да приемат нова оферта.

Покупката на дом представлява голям ангажимент, казва Палион.

„Това не е нещо, от което можете да се откажете лесно следващия месец, защото нещата са се променили“, каза той. „Помислете за стабилността на вашата работа и семейно положение.“

За всеки, който е изправен пред шанс един към три да се премести в друга част на страната в рамките на три до пет години, Palion предлага внимателно да претегли възможността за наемане вместо това.

Колко наистина можете да си позволите?

Ипотечните лихви са ключов компонент за изчисляване на това, което можете да си позволите да купите. Същото е и с доходите, колко спестявания сте изхвърлили, вашият кредитен рейтинг и способността да покривате други повтарящи се и неочаквани разходи за притежаване на жилище.

Един от начините да разберете това е да разгледате тримесечния индекс на достъпност на жилищата на NAR. В най-новите данни показват, че типичното месечно плащане за собствениците на жилища през първото тримесечие на 2022 г. е 1,383 долара, което представлява 18.7% от семейния доход. Това се сравнява със средното месечно плащане за четвъртото тримесечие на 4 г. от 2021 долара, което представлява 1,237% от дохода на домакинството.

Най-общо казано, 20% авансово плащане е идеално, казва Палион. Но не забравяйте, че влагането на всичките си спестявания в първоначална вноска не е идеално. Ремонтите и данъците върху имотите могат да се промъкнат на купувачите за първи път, като често ги вкарват в по-големи дългове, отколкото са очаквали.

Друг начин за ограничаване на разходите за закупуване на жилище е да повишите кредитния си рейтинг. Колкото по-висок е кредитният ви рейтинг, толкова по-ниска е цената на заема.

С нарастващите лихви по ипотеките, бъдещите купувачи на жилища може да изберат да изчакат малко, да извършват по-редовни плащания по други дългове, като салда по кредитни карти и заеми за автомобили, като по този начин повишават кредитния си рейтинг.

Къде трябва да купите недвижими имоти?

В един перфектен свят мястото, което искате да живеете, и това, което можете да похарчите, се подреждат перфектно. Но това не винаги е така. Така че някои ловци на къщи избират да се преместят в по-достъпна част от страната.

Според най-новите NAR данни, Западът е най-скъпият регион за собственик на жилище. Средните месечни плащания са около 2,200 долара и представляват повече от 28% от семейния доход, като средното семейство получава около 93,000 526,000 долара. Средната цена на съществуващ дом на Запад е почти XNUMX XNUMX долара.

Средният запад е най-достъпният регион за закупуване на жилище, с месечни плащания около $1,200, което се състои от около 17% от семейния доход.

Трябва ли да купите имот под наем сега?

Купуването на инвестиционен имот е „съвсем друго кълбо от восък“, каза Палион.

„Има голяма разлика между инвестиционен имот и основно жилище“, каза той. 

Купуването на жилище, в което ще живеете, е по-скоро задоволяване на личните предпочитания, обясни Палион.

„Инвестиционният имот трябва да бъде преди всичко бизнес решение; колко плащате за този имот и какъв е наемът, който можете да съберете?" той каза.

Времето и парите, които ще продължите да инвестирате в имот под наем след покупката, също са големи отличия. Притежаването на единици под наем означава, че трябва да участвате в ежедневните подробности за управлението на имота до известна степен, дори ако договорите голяма част от управлението.

„Трябва да можете да приемате обажданията в полунощ за препълнената тоалетна“, каза Палион.

Ако искате да бъдете напълно независим инвеститор, помислете за инвестиране в инвестиционни тръстове за недвижими имоти или АДСИЦ, вместо това предлага Palion. REITs са колекции от имоти, които наемат професионален мениджър и търгуват като всички други акции.

Независимо дали обмисляте да закупите основно жилище или инвестиционен имот, Palion има един последен съвет: „Отпуснете се; успокой се. Не вземайте прибързани решения.”

Следвайте Adelia Cellini Linecker в Twitter @IBD_Аделия.

МОЖЕ СЪЩО ДА ТИ ХАРЕСА:

Защо този инструмент за IBD опростява търсенето на най-добрите запаси

Искате да спечелите бързи печалби и да избегнете големи загуби? Опитайте SwingTrader

IBD Digital: Отключете първокласните списъци, инструменти и анализ на IBD днес