Трябва ли да наемете или продадете дома си, ако заминавате в чужбина?

Съпругата ми Ребека и аз се сблъскахме с това затруднение при наем срещу продажба през 2018 г., когато решихме да се преместим от Вирджиния в Мексико.

Като бивш данъчен адвокат на Службата за вътрешни приходи (IRS), бях наясно с много от съответните закони, но все пак научих някои важни и изненадващи уроци по време на този процес. Тук бих искал да споделя с вас историята за това как се справихме с дилемата наем или продажба, така че да може да ви помогне да вземете решение, ако мислите да се преместите в чужбина.

Инвестиция в нашето финансово бъдеще

Недвижимите имоти са критичен елемент от добре балансирания инвестиционен портфейл. Но преди 20 години, когато Ребека и аз искахме да купим първия си дом, бяхме по-загрижени дали ще можем да си позволим къща, отколкото как ще изглежда тя до нашите акции.

По онова време жилищата в модерните квартали на Вирджиния точно от другата страна на река Потомак от нашите работни места във Вашингтон бяха толкова търсени, че бъдещите купувачи бяха рутинно принудени да наддават повече от исканата цена и да се отказват от проверките на дома и безопасността. Това ни изнерви. Нещо повече, сумата пари, която банката искаше да ни заеме (в онези безумни дни преди глобалния финансов срив), беше повече, отколкото някой от нас би могъл да си представи да върне.

Тъй като бяхме против това да бъдем бедни - тоест, не искахме да харчим по-голямата част от доходите си за ипотека - Ребека и аз решихме да изберем по-евтин вариант.

Купихме градска къща, построена през 1940 г. от пословичната „грешната страна на релсите“ за половината от това, което бихме похарчили за малко по-голяма еднофамилна къща в по-популярен квартал. Но се чувствахме сигурни в новата къща и планирахме да използваме парите, които не плащахме на банката, за пътуването, което и двамата обичахме да правим.

Оказа се, че късметът е с нас. Както нашият брокер беше предвидил, ние бяхме в авангарда на облагородяването на нашия нов квартал. Модерни жилищни сгради бяха построени от двете ни страни, повече магазини и ресторанти се преместиха и нашият район стана известен като старинния, колониален квартал. Тогава цените на жилищата в целия град започнаха да растат.

Когато купихме дома си през 2000 г., градът оцени земята и къщата ни на 127,900 378,420 долара. Десет години по-късно оценката беше 2018 516,168 долара. И когато Ребека и аз решихме да преместим семейството си в Мексико през януари XNUMX г., това беше XNUMX XNUMX долара.

Избор между две атрактивни опции

Ребека и аз имахме труден избор за къщата, след като решихме да се преместим в чужбина. Трябва ли да го дадем под наем и да използваме месечния доход от наем, за да си помогнем да платим разходите си в Мексико, или трябва да изтеглим пари и да се възползваме от федерален закон, който премахва данъка върху значителната печалба, която бихме реализирали чрез продажба?

Наемането имаше предимства. Месечният наем ще осигури постоянен поток от доходи, за да замести частично заплатите, които оставяме след себе си и по този начин ще намали сумата, която ще трябва да изтеглим от спестяванията, за да посрещнем ежедневните си разходи за живот. Приходите щяха да покрият наема ни в Мексико, обучението за училището на децата ни и, както обичах да се шегувам, оставихме няколко долара за тако. Като фискални консерватори (поне що се отнася до харченето на нашите собствени пари), Ребека и аз харесахме, че приходите от наем ще осигурят финансова възглавница, докато успеем да развием няколко бизнес идеи, които искахме да преследваме.

Друг момент, който трябва да имате предвид, когато се местите в чужбина, е, че приходите от наем могат да ви помогнат да си осигурите виза за пребиваване в новата ви страна. Въпреки че това не беше от значение за нашата ситуация, някои нации - Уругвай, например - изискват доказуем поток от доходи, за да получат постоянно пребиваване. Доходът от наем може да ви помогне да изпълните това изискване.

Има обаче и недостатъци при наемането, както научихме при проучването на нашите възможности. Първо, разходите за управляваща компания за реклама и надзор на имота биха намалили печалбата ни. Тези компании често начисляват такса, равна на едномесечен наем, за да намерят наемател и след това 8% до 10% от месечния наем, за да поддържат имота и да отговарят на проблеми, повдигнати от наемателя. Докато онлайн сайтове като Craigslist съществуват като безплатни платформи за подпомагане на свързването на наемодатели и наематели, тези инструменти не могат да управляват собствеността.

Второ, ще трябва да отчетем доходите от наем като облагаеми, което допълнително намалява това, което отива в джобовете ни.

Ребека и аз също открихме, че продажбата е вълнуваща опция. Въз основа на разговори, които проведохме с няколко местни брокери, както и нашето независимо проучване с помощта на онлайн инструмента Zillow, който използва сравними свойства, за да оцени пазарната стойност на жилище, очаквахме, че можем да продадем къщата за приблизително 600,000 XNUMX долара.

В този случай бихме реализирали печалба от $400,000 200,000 след изваждане на първоначалната ни покупна цена и разходите за капиталовите подобрения, които сме направили, които възлизат на общо $400,000 XNUMX. Можем да инвестираме печалбата от $XNUMX XNUMX и да използваме възвръщаемостта за покриване на разходите в Мексико.

Освен това, съгласно раздел 121 от Кодекса за вътрешните приходи (изключването на жилищата), нито една от тези $400,000 500,000 печалба няма да бъде облагаема. Изключването на жилищата позволява на семейна двойка да елиминира от приходите си до $250,000 XNUMX печалби от продажбата на дом. Един човек може да изключи до $XNUMX XNUMX.

За да отговарят на условията за това изключение (и това е от решаващо значение, за да разберете, ако обмисляте да продадете дома си), семейните двойки и необвързаните лица трябва да преминат теста за собственост и теста за използване.

Отговаряте на условията за изключване, ако сте притежавали и използвали имота като ваш основен дом за период, който включва най-малко две години от петте години преди продажбата. Можете да изпълните тестовете за собственост и използване през различни двугодишни периоди, но трябва да изпълните и двата теста през петгодишния период, завършващ на датата на продажбата.

Ако продадем къщата си, ще изпълним както тестовете за собственост, така и тестовете за използване и ще можем да изключим цялата си печалба, което ще доведе до нулев данък.

Без ползата от изключването на жилищата, 10% данъчна ставка върху капиталовите печалби означаваше, че ще платим данък от $40,000 400,000 върху печалбата от $XNUMX XNUMX. Четиридесет хиляди долара са повече, отколкото очаквахме, че ще струва на четиричленното ни семейство да живее една година в Мексико. Това са много пари за плащане на данъци.

Причините, поради които наехме

Няколко фактора допринесоха за решението ни да отдадем дома си под наем. Първо, веднага сами намерихме надежден наемател, на когото да се доверим да се грижи за къщата и двора. Предоставихме й информация за контакт с местни хора за ремонт, които преди това бяхме използвали, елиминирайки необходимостта от управляваща компания.

Наемът, който събираме, се облага с данък като обикновен доход (Ребека и аз плащаме в 12% данъчна група, но ставките варират от 10% до 37% в зависимост от дохода и статуса на подаване). Все пак липсата на разходи за управляваща компания на трета страна означаваше повече пари в джоба ни.

Второ, като се има предвид естеството на метрото във Вашингтон, окръг Колумбия - силно преходно с близки жилища като нашето с голямо търсене - очаквахме стойността на дома да продължи да расте. Освен това, тъй като тестът за използване на жилищно изключване предоставя прозорец от две от пет години, не трябваше веднага да продаваме, за да спечелим данъчната полза.

При най-простото приложение на теста имахме до три години след изнасяне, за да продадем. Ако датата ни на продажба беше през януари 2021 г., петгодишният ретроспективен период ще тече от януари 2016 г. до януари 2021 г. и щяхме да живеем в къщата като основно жилище от януари 2016 г. до януари 2018 г. и щяхме да можем да изключим печалба.

Последната причина, поради която решихме първоначално да отдадем под наем, вместо да продадем, беше, че искахме място, където да се върнем, в случай че нещата в Мексико не потръгнат.

Време за решение, отново

През юни 2020 г. нашият наемател ни информира, че ще се изнесе през август. По това време бяхме две години и половина в нашия експеримент в Мексико и се отдадохме на живота си там, без планове да се върнем в САЩ. Бяхме готови да проучим отново възможностите си по отношение на къщата.

Първата ми реакция беше да продам. Все още бяхме в рамките на две от пет години, за да изпълним теста за използване и да изключим печалбата си от данъчно облагане. Брокери, с които разговаряхме (и онлайн платформата Zillow), прогнозираха, че сега можем да продадем къщата за $100,000 50,000 повече от две години по-рано, което означава, че ще спестим около $500,000 XNUMX от данъци и ще имаме цялата печалба от $XNUMX XNUMX в ръка, за да инвестираме.

Ребека искаше да продължи да дава под наем. Бизнес с комбуча, който бяхме започнали, и курсовете по испански език, които тя водеше в Мексико, бяха периодично печеливши, но тя харесваше стабилния доход от наем.

Друга причина, поради която Ребека искаше да се задържи на къщата, беше да реализира допълнително поскъпване, което няколко местни брокери прогнозираха, след като Amazon обяви, че ще построи втория си щаб в района.

Докато още се чудехме какво да правим, съдбата се намеси. Обсъждах нашата дилема с приятел, който има инвестиционен опит и той предложи нещо, което Ребека и аз не бяхме разбрали напълно. Той обясни, че процентът на възвръщаемост, който сме спечелили от отдаването под наем, е повече от това, което вероятно бихме получили, ако продадем къщата и инвестираме печалбата.

По това време получавахме приблизително 25,000 XNUMX долара годишно приходи от наеми след плащане на данъци върху имуществото, застраховка на собствениците на жилища и разходи за поддръжка. (Бяхме изплатили оставащата ипотека, преди да се преместим.)

Ако трябваше да продадем къщата и да инвестираме печалбата от $500,000 5, ще трябва да намерим инвестиция, която осигурява XNUMX% възвръщаемост, за да реализираме толкова, колкото получаваме от доходи от наем. Въпреки че може да успеем да намерим тази норма на възвръщаемост в корпоративни облигации или публично търгувани акции, тези видове активи обикновено са по-рискови инвестиции от недвижимите имоти.

Горе-долу по същото време, когато проведох този разговор с моя приятел, Ребека и аз открихме от уста на уста семейство с добри кариери и което щеше да плаща малко по-висок месечен наем, отколкото ние получавахме преди. Това направи лесно решението за повторно наемане.

Освен това знаех, че изключването на жилищата не е напълно изключено. Съгласно закона бихме могли да нулираме петгодишния период, критичен за теста за употреба, ако решим да се преместим обратно в къщата като основно жилище и останем там две години — или повече, ако това ни устройва. Въпреки че не е в съзнанието ни да се движим назад сега, това не е извън сферата на възможностите. И защо не? Къщата се отнесе добре към нас.

В крайна сметка решението дали да продадете или наемете дома си е лично. Няма универсално решение за всички. Въпреки това, както показва нашата история, решаващо финансово съображение, което всеки собственик на жилище трябва да има предвид, е изключването на жилище. Ако в крайна сметка продадете дома си извън петгодишния прозорец, може да се наложи да предадете голяма част от продажната цена на чичо Сам.

Така че, ако решите да запазите дома си няколко години, след като се преместите в чужбина, имайте предвид как този данък може да повлияе на вашите финанси по пътя.

Тази история първоначално се появи в International Living.