Акциите са в мечи пазар, следва ли жилищен срив?

Ключови заведения

• Данните на Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти показват, че цените на жилищата са се повишили с 37% от март 2020 г
• Междувременно общите продажби на жилища са намалели с 8.6% на годишна база и с 3.4% на месец през май
• Данните на Moody's Analytics показват, че средният дом е надценен с 24.7%, като цените растат четири пъти по-бързо от доходите
• Тъй като купувачите на жилища непрекъснато се цените извън пазара, много инвеститори и собственици на жилища се притесняват, че жилищният срив може да бъде зад ъгъла

понеделник, Индекс S&P 500 затвори с 18.7% от началото на годината, като се движеше близо до територията на мечия пазар от миналата седмица. Междувременно Nasdaq Composite остава надолу с около 27% за годината, докато Dow се понижава с 14% загуба. С други думи, голяма част от пазара е в или близо до меча страна, без да се очаква отсрочка за акции, чиито цени са намалени от пиковете през януари.

И сега инвеститорите и собствениците на жилища се притесняват, че жилищният пазар може да последва примера.

Данни от Национална асоциация на брокерите (NAR) показва, че между май 2021 г. и май 2022 г. цените на съществуващите жилища са се повишили с близо 15%. От март 2020 г. те са нагоре с 37%. Междувременно средните цени на жилищата надхвърлиха 400,000 XNUMX долара за първи път.

Въпреки че високите цени са добри за инвеститорите и продавачите, те непрекъснато изтласкват купувачите с по-ниски и средни доходи от пазара. И сега, някои се притесняват, че същите тези цени, които са видели продавачите да се радват, могат да катализират срив на пазара на жилища.

Мехурчета и сривове

Балоните на активите се появяват, когато търсенето, спекулациите и пазарното изобилие нарастват цените отвъд техните фундаментални стойности. Крайният резултат? Надценени активи, които остават в търсенето, докато купувачите остават заинтересовани.

Според Федерален резерв в Далас, балони с недвижими имоти са особено бодливи поради широкообхватното им икономическо въздействие. Жилищните мехурчета често водят до редица непредвидени последици като:

• Изкривени модели на инвестиции и покупки
• Неправилно разпределение на икономически ресурси
• Вълнения, които кървят в икономическия растеж и заетостта

Тогава когато паника на инвеститорите, или фалити и възбрани ударят пазара, балонът „избухва“. Цените на недвижимите имоти се срива, инвеститорите се борят да останат печеливши и собствениците на жилища може да се окажат под водата много скъпи заеми.

Това каза, че не всеки балон непременно завършва с пълен срив.

Вместо това някои пазари може да претърпят корекция, при която цените на жилищата постепенно падат и след това стагнират в продължение на месеци или години.

За разлика от тях, сривът включва бърз спад на цените (често придружен от вълна от възбрани), което издърпва килима изпод пазара.

Тогава и сега

Пълните сривове на пазара на жилища не са толкова чести, колкото си мислите. И все пак, след като Голямата рецесия е свежа в много умове, собствениците на жилища и инвеститорите остават предпазливи.

Голямата рецесия

Сривът на жилищния пазар през 2007-2008 г. беше уникално събитие, породено от множество небрежни практики на правителството, кредиторите и инвеститорите.

Като начало, евтините лихвени проценти и минималното регулиране на ипотечното кредитиране позволиха на банките да предлагат висококачествени заеми на неквалифицирани кредитополучатели. Много такива заеми дори бяха издадени без подходяща документация, документираща способността на кредитополучателя да изплаща.

Междувременно инвеститорите грабнаха „ипотечно обезпечени ценни книжа“ (MBS), които обединяват ипотеките като активи за инвестиране. С нарастването на ставките на висококачествените заеми, висококачествените заеми съставляват по-голям дял от тези ценни книжа.

За съжаление, много собственици на жилища не можаха да направят своите плащания, катализирайки криза, тъй като банките започнаха да налагат забрана на неизпълнени кредитополучатели. В много случаи банките претърпяха загуби, опитвайки се да изхвърлят имоти с намаляваща стойност. Скоро собствениците на жилища избягаха от подводните ипотеки наляво и надясно, оставяйки банките да държат имоти, които струваха по-малко от заема срещу тях.

В същото време инвеститорите на MBS изпитаха собствената си криза, тъй като кредитополучателите не излязоха, изтощавайки печалбите им.

В крайна сметка стечението на събитията роди глобална рецесия (и тонове нови регулации за ипотечно кредитиране).

Бързо напред към 2022 г.

И тогава имаме настоящия бум на жилищното строителство, който – както ще видите – има много различен набор от причини. А именно: Пандемията Covid-19.

Когато пандемията започна за първи път, Федералния резерв намали лихвените проценти, за да заобиколи а спад и насърчават харченето. В същото време, между постановените от правителството блокирания и уговорките на служителите, много фирми въведоха нови политики за работа от вкъщи. Междувременно много семейства хвърлиха стимулиращи средства в спестявания или изплатиха дълговете си.

Комбинацията от стимулиращи фондове, евтин дълг и гъвкавост на WFH примамиха много собственици на жилища да напуснат скъпите градове. Междувременно сътресенията във веригата за доставки и ограниченията на Covid-19 застояха строителството на нови жилища, затягайки доставките.

В резултат на това търсенето нарасна. Скоро купувачите се озоваха да се състезават за едни и същи имоти, като цените скочиха до небето, тъй като замаяните собственици на жилища приемаха парични оферти, често надвишаващи исканата цена.

Можем ли да изключим потенциален срив на пазара на жилища?

Въпреки че вече не сме в блокиране, въздействието на Covid-19 върху жилищния пазар остава. Някои се притесняват, че това означава, че жилищната катастрофа може да бъде точно зад ъгъла.

За начало, скорошни Бюрото за преброяване Данните показват, че продажбите на жилища намаляват четири месеца подред. Само продажбите на нови еднофамилни къщи паднаха с 16.6% между март и април. А през май общите продажби на жилища спаднаха с 3.4% на месец и с 8.6% спрямо предходната година. Като цяло, непродадените, съществуващи жилища на юни нараснаха до 1.16 милиона единици.

Но докато продажбите спаднаха, цените не последваха примера. Всъщност Мей отбеляза нов рекорд със средната цена на нова къща близо 450,000 511,000 долара. В същото време средната продажна цена на всички жилища надхвърли $XNUMX XNUMX.

Ако мислите, че звучи високо, не сте сами. По-рано тази година Moody's Analytics съобщи, че цените на жилищата в САЩ остават надценени средно с 24.7%. През март Федералният резерв на Далас предупреди, че продажните цени на жилищата са изпреварили цените на наемите, което предполага „неустойчиво завишени“ стойности.

И не е важно само колко скъпи са жилищата, а колко бързо са стигнали до там. Само през последната година цените на жилищата се повишиха четири пъти по-бързо от доходите. В същото време, ипотека лихвените проценти са се покачили от 3% през януари до 6.4% до края на юни, което удвоява разходите за заем.

Като цяло цифрите сочат лоши перспективи за жилищните пазари. Небесната инфлация, нарастващите лихвени проценти и ограничените запаси извадиха много купувачи на жилища от пазара. Тъй като собствениците на жилища трябва да се разширят допълнително, за да се качат на стълбицата на имотите, балонът може да се спука, ако икономически фактори доведат до по-ниски доходи или по-високи лихви по ипотечните кредити

Решаващи разлики между 2008 и 2022

Въпреки това, общият консенсус сред икономистите е, че докато сривът на жилищния пазар е възможен, не е Вероятно.

Като начало, сегашните основи на пазара остават много по-стабилни, отколкото преди 14 години. По-строгите критерии за кредитиране и стабилните защити на купувачите на жилища означават, че по-голямата част от съвременните ипотеки се изплащат навреме. През втората половина на 2021 г. средният купувач на жилище кандидатства с a рекордно висок среден кредитен рейтинг на 786.

Освен това просрочията остават около 3%, а през първото тримесечие на 2022 г. 78,000 XNUMX заявления за възбрана. (За разлика от тях 10 милиона американци са загубили домовете си между 2006 и 2010 г., като само през 3.1 г. са подадени 2008 милиона заявления за възбрана.)

По същия начин собствениците на жилища сега притежават забележително 28 трилиона долара в собствен капитал в сравнение с често отрицателния собствен капитал, притежаван през 2008 г. И отбелязва JPMorgan че съвременните собственици на жилища не са имали почти същите нива на дълг, наблюдавани преди 2008 г.

В същото време инвентарите на жилища, макар и да се покачват, остават близо до най-ниските си нива. Миналия септември, NARAR
отчете 2.4-месечна доставка на жилища за продажба; до февруари това падна до само 2 месеца.

Междувременно строителите, позовавайки се на нарастващите разходи и забавянето на търсенето, се оттеглиха от производството. (Обратното беше вярно в началото на Голямата рецесия.)

Най-вероятният сценарий

Все пак стабилният пазар на жилища не означава, че няма място за спад на цените. Разликата: повечето икономисти смятат, че корекцията, а не сривът, е наред.

Например Федералният резерв на Далас съобщава, че докато реалните цени на жилищата надвишават техните фундаментални показатели, те не виждат „очаквания, че последиците от корекция на жилищата ще бъдат сравними с глобалната финансова криза от 2007-09 г. по отношение на мащаба или макроикономическата тежест“.

Дъг Дънкан, главен икономист във Fannie MaeFNMA
, до голяма степен е съгласен. Неговата позиция е, че макар лихвите да се покачват драстично, „исторически такива големи движения са завършили със забавяне на жилищното строителство“.

Главният финансов анализатор на Bankrate Грег Макбрайд е съгласен, отбелязвайки: „Цените на недвижимите имоти могат да се движат с големи скокове – както сега – и след това да покажат сравнително малка промяна за период от години. Плато на цените е по-вероятният резултат."

Но какво все пак се счита за „корекция“?

Матю Пойнтън, старши икономист по имоти в Capital Economics, смята, че a 5% спад до средата на 2023 г е разумна цел. И главният икономист на NAR Лорънс Юн е съгласен, че са вероятни „незначителни спадове на цените“ с до 5% — и са здрави за „надценен“ пазар.

Не позволявайте на призракът на срив на жилищния пазар да ви порази

При сегашния климат сривът на националния жилищен пазар изглежда малко вероятен, макар и неизключен. Това кара много инвеститори в недвижими имоти да се чудят: да инвестират или да чакат?

С Q.ai никога не трябва да се чудите за следващия правилен ход. Нашите инвестиционни стратегии, задвижвани от изкуствен интелект, разчитат на стабилни данни - а не на емоции като страх или вълнение, вкоренени в теоретичен пазарен срив.

Но това не означава, че сме извън цикъла. С актуални инвестиции като Комплект на Forbes, можете да се възползвате от извънредни новини, кипяща информация и огромен архив от знания – всичко това без да си мръднете пръста. Всичко, което трябва да направите, е да захраните сметката си.

Изтеглете Q.ai днес за достъп до инвестиционни стратегии, задвижвани от AI. Когато депозирате $100, ние ще добавим допълнителни $50 към вашата сметка.