Инвестирането в недвижими имоти с парични потоци, известни също като имоти под наем, може да бъде ефективен начин за генериране на голяма печалба пасивен поток от доходи. Купувате имот, наемате наемател или двама и събирате месечни плащания за наем. Звучи достатъчно просто, но има малко повече, за да се уверите, че даден имот под наем е полезна инвестиция. Да знаете как да изчислявате паричния поток по въпросите на недвижимите имоти за максимизиране на печалбите като собственик на имот.
A финансов съветник може да ви помогне да включите недвижими имоти във вашето портфолио.
Какво е паричен поток в недвижимите имоти?
С прости думи, паричен поток се отнася до движението на пари в и извън бизнес. Когато обсъждате парични потоци от недвижими имоти, вие говорите за пари, които се генерират от имота (т.е. доход от наем) и пари, които се изразходват във връзка с имота.
Инвестициите в недвижими имоти могат да генерират положителен или отрицателен паричен поток. Когато даден имот има положителен паричен поток, приходите му надвишават разходите. Когато има отрицателен паричен поток, от друга страна, разходите надвишават приходите.
Положителният паричен поток е за предпочитане инвеститори в недвижими имоти защото това означава, че правят пари от имота или имотите, които притежават. Колкото по-голям е маржът на печалбата, толкова по-добра е възвръщаемостта на инвестициите им. Положителният паричен поток може също да направи инвестициите в недвижими имоти по-лесни за поддържане, тъй като може да имате излишък от пари, който можете да използвате за поддръжка, ремонт и поддръжка.
Отрицателният паричен поток означава, че инвеститорът губи пари от имот под наем. Отрицателен паричен поток може да възникне, ако имотът е празен за продължителни периоди от време или ако цените на наемите не са в състояние да бъдат в крак с това, което струва на инвеститора да поддържа имота.
Как да изчислим паричния поток в недвижимите имоти
Изчисляването на паричния поток в недвижимите имоти започва с познаването на няколко ключови подробности за имота. По-конкретно, за да изчислите паричния поток за имоти под наем, трябва да знаете:
Колко брутен доход генерира имотът
Общо разходи за имота
Какви дългове, ако има такива, са свързани с имота
Брутният доход от наем представлява целият доход, генериран от имота, преди да бъдат приспаднати всички разходи, включително плащания по ипотека. Наемът обикновено е основният източник на доход, когато изчислявате паричния поток за жилищни имоти под наем. Но в зависимост от това какво е включено във вашия договор за наем, можете също да събирате приходи, като таксувате на наемателите такси за домашни любимци, такси за закъснение или други такси.
От страна на разходите вие включвате всички разходи, които плащате за притежаването на имота. Така че това може да включва неща като:
Застраховка
Такси за управление на имота (ако плащате на някой друг да управлява имота вместо вас)
Комунални услуги
Поддръжка и ремонти
Реклама
Бизнес лицензи, които може да се наложи да притежавате, за да отдавате имота под наем
Юридически и професионални такси (т.е. разходи за изгонване)
Тук също трябва да включите процента на свободните места в имота. Процентът на свободни площи представлява колко дни в годината имотът остава без наемател, което означава, че не генерира никакъв доход. За да намерите процента на незаетост на имота, трябва да съберете общия период от време, през който имотът е бил празен в течение на една година, след това да го разделите на времето, за което имотът е можел да бъде нает, и да умножите отговора по 100 .
Така че, ако имотът е бил празен в продължение на 16 седмици, но е можел да бъде нает за 52 седмици, той има 30.76% процент на незаетост (16/52 x 100). Процентът на свободни площи се счита за оперативен разход при отдаване под наем на имот.
След като получите вашите брутни приходи и разходи, можете да преминете към следващата стъпка, която е изчисляването на нето приходи от дейността (NOI). За да намерите NOI за недвижими имоти с паричен поток, просто трябва да извадите разходите от приходите. Полученото число е сумата на паричния поток, произведен от операции. Не взема предвид дълг, който може да е свързан с имота. За да намерите нетния паричен поток след като се вземе предвид обслужването на дълга, трябва да извадите обслужването на дълга от нетния оперативен доход.
Защо изчисленията на паричните потоци в недвижимите имоти са важни?
Изчисляване на паричния поток по въпроси, свързани с недвижими имоти, защото може да ви помогне да определите колко печеливша е инвестицията в имот под наем. Гледането на това колко бихте могли да вземете под наем за определен имот не е достатъчно, за да ви даде точна картина. Първо трябва да премахнете оперативните разходи на имота и всички плащания по дълга, които трябва да направите във връзка с него, за да разберете колко паричен поток ви остава.
Ако имате конкретна норма на възвръщаемост, към която се стремите, изчисляването на паричния поток за недвижими имоти може да ви даде представа дали има вероятност даден имот да отговори на очакванията, да ги надхвърли или да не достигне. Няма определена норма на възвръщаемост, която да се счита за желателна при инвестиране в имоти под наем. Това е до голяма степен субективно, базирано на пазара на наеми, в който инвестирате, и вашите индивидуални цели.
Като основно правило е разумно да се вземат предвид имоти, които преминават теста от 1%. Правилото за 1% предполага, че един имот е вероятно да бъде печеливш, ако можете реалистично да таксувате 1% от покупната му цена под наем. Така че, ако закупите апартамент за 350,000 3,500 долара за отдаване под наем, тогава ще трябва да можете да таксувате поне XNUMX долара месечен наем.
Дали това е реалистично или не може да зависи от пазар на жилища и наеми Вие сте вътре. Таксуването на $3,500 за наем в Сан Франциско или Ню Йорк, например, не е толкова пресилено. Но таксуването на същата сума за еднофамилна къща в малък град в Айова вероятно няма да успее. Така че е важно да вземете предвид цялостния пазар, както и разходите за живот и доходите за тази област, когато прилагате правилото за 1%.
Данъците могат да повлияят на паричния поток от недвижими имоти
Инвестициите в недвижими имоти могат да се изплатят с течение на времето, но IRS ще иска техния справедлив дял от дохода от наем, който носите. Когато извършвате изчисления на паричните потоци за недвижими имоти, не забравяйте да вземете предвид това, което ще трябва да платите като данъци върху този доход. Като цяло нетният доход от наем се облага с обичайната ви данъчна ставка. Така че, ако сте в по-висока данъчна група, това може да означава да плащате повече данъци върху доходите от наем.
Можете обаче да компенсирате част от това, което дължите приспадане на разходите за наем на имот. Някои от разходите, които можете да приспаднете, включват:
Разходи за поддръжка и почистване
Смяна на уред или ОВК
Ипотечна лихва
Застраховка на имущество
Данък сгради
Такси за реклама
Такси за управление на имоти
Комунални услуги
Други услуги, като борба с вредителите или озеленяване
Юридически и професионални такси (например, ако трябва да платите, за да изгоните наемател)
Разходи за свободни работни места
Можете също така да приспаднете разходите за амортизация на имота. Приспадането на тези разходи може да намали вашия облагаем доход от наем. Разбирането колко е вероятно да дължите данъци за притежаване на имот под наем може да ви даде по-добра представа каква част от печалбата ви наистина ще запазите в края на деня.
Долната линия
Разбирането на паричния поток в недвижимите имоти има значение при претеглянето на новите инвестиционни възможности. Последното нещо, което искате, е да инвестирате в имот под наем, само за да се окаже, че е яма за пари. Знанието как да се изчисли паричен поток за недвижими имоти може да ви помогне да съставите инвестиционен план и избягвайте да правите лоша инвестиция.
Съвети за инвестиране
Ако искате да притежавате имот под наем, без да се налага да вършите цялата тежка работа като собственик на имот, има по-лесни начини да инвестирате. Платформите за групово финансиране на недвижими имоти, например, правят възможно инвестирането в търговски и жилищни имоти, без да е необходимо да притежавате самия имот. Инвестиционни тръстове за недвижими имоти (REITs) са още един вариант за инвестиция в недвижим имот без покупка на имот. REITs са задължени да изплащат 90% от облагаемия доход на инвеститорите като дивиденти всяка година, осигурявайки ви постоянен поток от приходи с малко усилия от ваша страна.
Помислете да говорите с финансов съветник дали недвижимите имоти с парични потоци могат да бъдат добро допълнение към вашето портфолио. Намирането на квалифициран финансов съветник не трябва да е трудно. на SmartAsset безплатен инструмент ви съчетава с до трима финансови съветници, които обслужват вашия район, и можете да интервюирате срещите на вашите съветници безплатно, за да решите кой е най-подходящият за вас. Ако сте готови да намерите съветник, който може да ви помогне да постигнете финансовите си цели, започвай сега.
Снимка: ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/dcsliminky
Това мнение Как да изчислим паричния поток в недвижимите имоти се появи първо на Блог на SmartAsset.
Източник: https://finance.yahoo.com/news/calculate-cash-flow-real-estate-140445211.html