Случаят за изграждане на богатство с акции, а не с домове

Размер на текста

Едно време младо семейство си купи скромен нос с три спални, най-лошата къща на най-доброто място в проспериращо предградие. Много години по-късно, по време на жилищната лудост от преди 15 години и след като децата пораснаха и се преместиха, те получиха нежелана оферта в брой – за 20 пъти повече от това, което платиха. Това се превърна в тяхното гнездово яйце, което осигури удобно пенсиониране.

Всичко е вярно, но може и да е приказка. Такъв ескалация на цените на жилищата едва ли ще се повторят, особено от тук след неистовото им изкачване. В дългосрочен план историята показва, че фондовият пазар е върнал около два пъти повече от жилищните имоти. И това се прави с много по-малко главоболия от съпътстващите разходи за поддръжка, които са дошли като шок за много скорошни купувачи на жилища.

Търси в данни, събрани от професора от NYU Stern School of Business Aswath Damodaran, запаси (измерено чрез

S&P 500
) се връща с 12.47% годишно от 1972 до 2021 г., срещу 5.41% за жилищни жилища (въз основа на индекса на Case-Shiller, до миналия октомври), период, който обхваща издигането на инфлацията, след като връзката на долара със златото беше прекъсната. Ако погледнем 2012-2021 г., който включва възстановяването от срива на жилищата, който предизвика финансовата криза 2007-09 г., акциите се върнаха средно с 16.98%, срещу 7.38% за жилищата.

In нова хартия подготвени за института Брукингс, Робърт Шилър, създател на индекса на жилищата, и Ан К. Томпсън установиха, че 72.4% от респондентите в едно проучване казват, че последните войни за наддаване са довели до „паническо купуване, което доведе до това, че цените станат неуместни“. Това се приписва на вече познатата история на купувачите, които искат повече място, особено за домашен офис, в предградията. Работниците с бели якички, които можеха да работят от вкъщи, бяха предимно невредими или се възползваха от по-ниските разходи по време на най-тежката от пандемията.

Исторически ниските лихвени проценти по ипотечните кредити допълнително увеличиха покупателната способност на участниците в търга. При средния 30-годишен заем на Freddie Mac до 3.05% през декември, месечната вноска за къща със средна цена от $408,100 през четвъртото тримесечие, закупена с 20% първоначална вноска, ще бъде $1,385. С скока на лихвите по ипотеките до 4.67% към 31 март същият заем ще струва 1,687 долара на месец. Намаляването на достъпността със сигурност ще забави повишаването на цената на жилищата.

Шилър и Томпсън установиха, че последните купувачи са реалисти по отношение на краткосрочните тенденции в цените на жилищата, като очакват известна умереност, но може да бъдат „отдадени на полети на фантазията в дългосрочен план“. Анализът на Damodaran на техните данни показа, че купувачите в пика на предишния балон през 2006 г. не са се възстановили напълно от последвалия срив в продължение на 10 години. Това не беше първият път, когато купувачите на жилища останаха със загуби. След спада от пика през 1989 г., цените не се възстановяват напълно до 1992 г. И тези губещи периоди не отчитат транзакционните разходи, които са огромни за жилищните имоти.

Аксиоматично е, че купуването на високо намалява бъдещата възвръщаемост. В човешки план нещата се случват, от по-добри възможности за работа на друго място – особено като се има предвид възможността да се работи отвсякъде за работниците на знанието – до нещастни обстоятелства като смърт и развод. Възможността за вземане на залози с напълно преносими и ликвидни финансови активи може да осигури повече свобода в краткосрочен план, заедно с по-голямо богатство в по-дълъг период.

Пиши на Randall W. Forsyth в [имейл защитен]