Раздел 1031 от данъчния кодекс на САЩ позволява на хората, които имат капиталови печалби от продажби на недвижими имоти, да отложат данъчно облагане на тези печалби. За да направят това, те трябва да използват тези печалби за закупуване на подобен имот в рамките на 180 дни от първоначалната продажба и никога не могат да пипат парите сами. Този процес е известен като a 1031 замяна на собственост. По очевидни причини те са популярни сред инвеститорите в недвижими имоти.
Законът съществува, за да насърчи инвеститорите да върнат парите си обратно в обръщение, вместо просто да влагат печалбите си в банка, където само инвеститорът печели. Ето защо ви е позволено да правите 1031 обмена толкова пъти, колкото искате. Ключовият елемент обаче е, че не можете физически да докоснете нито една от печалбите. Ако ги поставите в банката си дори за един ден, печалбите подлежат на данъчно облагане.
Инвеститорите се справят с това препятствие, като прехвърлят печалбите си на това, което е известно като квалифициран посредник. Квалифицираният посредник е компания, която държи вашите печалби и след това ги освобождава по ваша команда, когато намерите нов имот. Звучи просто, но зейналата регулаторна дупка в процеса означава, че трябва да внимавате при избора на квалифициран посредник.
Търсите начини да увеличите възвръщаемостта си? Вижте отразяването на Benzinga относно алтернативните инвестиции в недвижими имоти:
Или прегледайте текущите инвестиционни опции въз основа на вашите критерии с Скрийнър на предложенията на Бензинга.
Квалифицираните посредници са много слабо регулирани
Когато предадете парите си на брокер на недвижими имоти или адвокат, строгият регулаторен надзор определя как те могат да боравят с клиентски средства. Тези разпоредби са предназначени да ги затруднят да действат неправилно или да откраднат парите ви.
Те трябва да поддържат парите на своите клиенти в доверителни сметки, отделно от оперативната сметка за тяхната адвокатска кантора или посредничество за недвижими имоти. На тях им е законно забранено да смесват средствата или да използват парите на клиента за цели, различни от транзакцията или правните услуги, за които са заложени парите. От тях също се изисква да съгласуват всичките си доверителни сметки на месечна база.
Тези субекти трябва да съставят книга, която каталогизира датите и причините за депозити и тегления от техните доверителни сметки. От тях се изисква да балансират тази счетоводна книга спрямо месечните банкови извлечения и да пазят записи за техните съпоставки, достъпни за проверка от представители на държавата по всяко време през нормалното работно време. Ако не го направят, това може да доведе до загуба на лиценза им, дори ако не са взети пари.
Проблемът за инвеститори в недвижими имоти е, че нито един еквивалентен регулаторен орган на федерално ниво не е отговорен за надзора на квалифицираните посредници. The IRS дори има предупреждение за тези субекти на уебсайта си. На държавно ниво само осем щата регулират или контролират поведението на квалифицирани посредници. Те са:
Ню Хемпшир
Вирджиния
Вашингтон
Мейн
Калифорния
Айдахо
Колорадо
Невада
Това означава, че квалифициран посредник в останалите 42 нерегулирани щата може теоретично да полудее с вашите 1031 обменни пари и стига да ги пуснат по ваше искане, когато завършите обмена, няма да сте по-мъдри. Това е страшна мисъл и самото определение за призрак в машината.
Какво става, ако вашият квалифициран посредник избяга с парите ви?
Въпреки липсата на федерално и щатско регулиране на квалифицираните посреднически компании, все още е престъпление за тях да присвоят вашите пари. Ако избягат с вашите пари и не ги платят, когато ги поискате, могат да бъдат подложени на наказателно преследване и лишаване от свобода. Това обаче не решава проблема ви като инвеститор.
Не забравяйте, че имате само 180 дни, за да направите своя обмен. Този часовник не спира да тиктака при никакви обстоятелства. Така че, ако вашият квалифициран посредник не разполага с парите ви, когато трябва да направите размяната си и не можете да я завършите в рамките на 180 дни, вие подлежите на данък върху капиталовата печалба върху вашите откраднати пари.
Квалифициран посредник избяга с парите ви и ви залепи с данъчна сметка в процеса? Ох В някои случаи застрахователите на квалифицирания посредник ще изплатят част от парите, но това е малко вероятно да се случи в достатъчно време, за да завършите размяната. Така че изборът на грешен квалифициран посредник може буквално да предизвика финансов кошмар, от който ще са необходими години, за да се събудите.
Случва ли се често кражба от квалифициран посредник?
За щастие не, не става. Но когато вземете предвид факта, че квалифицираните посредници могат да държат печалби от десетки или дори стотици продажби на недвижими имоти наведнъж, само един квалифициран посредник, който прави грешното нещо, може да причини хаос на стойност милиони долари.
Вземете случая Едуард Окун, който беше бивш ръководител на 1031 Tax Group. Той провали своята квалифицирана посредническа компания, като използваше парите на клиентите си, за да финансира луксозен начин на живот, който включваше имения в множество щати, няколко лодки и много бижута, с които щедро раздава съпругата си модел бикини.
Когато най-накрая му свършиха парите и не можеше да плати на клиентите си, те не знаеха какво е по-голям шок: да разберат, че парите им са били откраднати или да разберат, че няма регулаторна рамка или надзор, които да попречат на Okun да краде то. По време на ареста си Окун финализира сделка за закупуване на друга квалифицирана посредническа компания с близо 900 милиона долара на депозит.
Той беше осъден на 100 години затвор и беше принуден да се лиши от почти 40 милиона долара имущество. В крайна сметка неговите изоставени клиенти се оказаха с около 70% от парите си. Въпреки това, тези 70% не дойдоха навреме, за да платят данъчната си сметка, която трябваше да платят от джоба си, и все пак им бяха платени съдебни такси, докато го преследваха за щети.
Как да се предпазите от сенчест квалифициран посредник?
Едуард Окун не е единственият в използването на квалифицирани посреднически компании за извършване на финансови неправомерни действия. Има множество случаи където са били заловени квалифицирани посредници и загубите от тези случаи възлизат на стотици милиони долари. Въпреки това все още няма федерален надзор върху индустрията. И така, как да се предпазите от сенчест квалифициран посредник?
Ако не живеете в щат, който регулира квалифицираните посредници (и вероятно не го правите, тъй като има само осем от тях), най-добрият ви залог вероятно е да изберете квалифициран посредник, който също е адвокат, сертифициран от щата. Поне тогава от тях ще се изисква да извършват ежемесечно изравняване на сметки.
Това не е гаранция, но ще ви даде малко спокойствие да знаете, че избраният от вас квалифициран посредник има държавна адвокатска колегия, която гледа през рамо. Второ, направете проучване. Проверете онлайн отзивите на посредника. Имат ли репутация на отзивчиви и проактивни в общуването с клиенти? Техният BBB рейтинг висок ли е? Задавайте трудни въпроси, когато интервюирате квалифицирани посредници. Получете желаните отговори или преминете към следващия.
Трябва да защитите собствените си интереси в борсите 1031
Преди боксов мач реферът извиква и двамата бойци на ринга и им казва „дръжте ръцете си вдигнати и се пазете“. Този солиден съвет се отнася за инвеститори, работещи чрез обмен на заглавия 1031. Ваша отговорност е да изберете своя квалифициран посредник внимателно и с изключително внимание. Работихте усилено, за да получите печалба от инвестицията си. От вас зависи да го защитите.
Снимка от Просток-студио на Shutterstock
Вижте още от Benzinga
Не пропускайте сигнали в реално време за вашите акции – присъединете се Бензинга Про безплатно! Опитайте инструмента, който ще ви помогне да инвестирате по-интелигентно, по-бързо и по-добре.
© 2022 Benzinga.com. Benzinga не дава инвестиционни съвети. Всички права запазени.
Източник: https://finance.yahoo.com/news/ghost-machine-1031-title-exchanges-153416295.html