Обществото за собственици на жилища беше грешка

- Атлантически току-що публикуван нова статия това прави някои от същите точки относно собствеността върху дома като моите новоиздадена глава in Овластяване на новия американски работник. Всъщност това прави някои от същите аргументи Правил съм години.

Заглавието на статията до голяма степен казва всичко: Обществото за собственици на жилища беше грешка. Авторът Йерусалим Демсас смята, че „Недвижимите имоти трябва да се третират като потребление, а не като инвестиция”, предпоставка, която много американци би било разумно да следват.

Демсас изтъква, че „„Да купуваш ниско и да продаваш високо“, когато активът, за който говорим, е мястото, където живееш, е доста абсурден съвет. Хората искат да живеят близо до семейството, близо до добри училища, близо до паркове или в квартали с видовете удобства, които желаят, а не да търгуват местоположението си като ценни акции." Тя също така отбелязва, че „Домът е обвързан с конкретно географско местоположение, уязвим на местни икономически и екологични сътресения, които биха могли да заличат стойността на земята или самата структура точно когато имате нужда от нея.“

Всичко това са добри точки и страхотни причини да избягвате да третирате дома си като инвестиция.

Demsas също е огледален аргумент, който направих моето свидетелство за банкиране в Сената през октомври 2021 г:

Въпреки че собственият капитал често представлява голяма част от богатството на много американци, закупуването на жилище може да бъде рискована инвестиция, която зависи изцяло от поскъпването на жилищата, атрибут, който е в противоречие с това, че жилищата стават все по-достъпни.

Въпреки че Demsas не се задълбочава в това, тази зависимост от поскъпването на жилищата е още по-голям проблем, като се има предвид, че федералната жилищна политика е насочена към предизвикване на все повече ипотечни дългове с нисък капитал. Това прави закупуването на жилище особено рисковано за онези, които се борят да печелят по-стабилни доходи.

Сериозно се съмнявам, че сенатор Елизабет Уорън (D-MA) би подкрепила федерално подкрепено инвестиране на фондовия пазар за всички американци, но това всъщност прави федералната жилищна политика. (Да, тя е ясно желаещи да подкрепя „Уолстрийт“ и „големи банки“, когато й е удобно, но нека оставим това за друга колона.)

Всъщност поне през последните 20 години, цените на жилищата показват подобна нестабилност като пазарите на акции. Не е като че тези факти са останали незабелязани, дори и от други писатели в Атлантика. Но все още не е напълно ясно какъв вид алтернативни политики подкрепя Demsas.

Със сигурност сме съгласни, че политиката на насърчаване на собствеността върху жилища и пренебрежителното наемане е вредна. И изглежда сме съгласни, че е лицемерно федералните служители да подкрепят така наречените програми за достъпни жилища, докато насърчават политики, които увеличават цените на жилищата.

Що се отнася до конкретни промени във федералната политика, не съм толкова сигурен. Надяваме се, че Демсас ще разгледа моята глава и ще напише ново парче. (Дори и тя да не е съгласна с мен.)

Общата гледна точка, която правя в новата книга на Катон, както в повечето от статиите, които пиша за жилищното финансиране, е, че федералната политика е насочена почти изцяло към стимулиране на търсенето. Това е проблем, тъй като пазарите на жилища винаги са ограничени в предлагането спрямо много други видове стоки за потребление. Също така е факт, че тези ограничения на доставките често се ръководят от държавни и местни правила и разпоредби. Тоест много желани места вече са „пълни“ с жилища и само промените в местното управление могат да направят нещо по въпроса, въпреки че дори тези промените е малко вероятно да имат големи краткосрочни ефекти.

Като се има предвид тази реалност, най-доброто, което федералното правителство може да направи, е да спре да ограничава търсенето. Но това е обратното на какво федералното правителство е направило през (поне) последните 50 години.

Цялото федерално участие наистина започна да се разраства през 1930-те години на миналия век, до голяма степен като опит за увеличаване на работните места. Но някъде по пътя всички брокери, строители и финансисти разбраха, че е по-добре да работят с политиците. Сега имаме пълна бъркотия, което недвусмислено направи жилищата по-малко достъпни, особено за хора с по-ниски доходи.

Федералният данъчен кодекс насърчава ипотечния дълг. Капиталовите изисквания на Базел насърчават притежаването на обезпечени от правителството обезпечени с ипотека ценни книжа (MBS). А Fannie Mae и Freddie Mac отдавна се радват на специален статут спрямо частните компании. Невъзможно е частният сектор да се конкурира с федералното правителство, така че предоставянето на държавна ипотечна застраховка и (дори имплицитни) федерални гаранции за MBS имаше предвидим ефект.

От 2009 г. до 2020 г. годишният дял на Fannie и Freddie от общият пазар на MBS е средно 70 процента, въпреки че техните харти изрично забраняват прекомерното използване на техните съоръжения. Включително ценните книжа на Ginnie Mae, тези, които са обезпечени с ипотеки на FHA, федералният дял от пазарът на MBS е средно 92 процента на година.

Малцина обаче си спомнят, че ситуацията не беше много по-различна преди кризата от 2008 г. от 1996 да 2007, годишният дял на Fannie и Freddie от общия пазар на MBS е средно 60 процента, само с около 10 процентни пункта по-нисък от дела след кризата.

Няма смисъл да молим за повече федерална помощ, защото твърде много федерална помощ е точно това, което ни доведе тук. Федералните политики постоянно увеличават търсенето, като улесняват получаването на жилищни ипотеки. Изглежда, че в Конгреса няма импулс за обръщане на тази тенденция и само глупак би казал, че това няма нищо общо със специални интереси.

Ако греша за това, тогава новият Конгрес може да започне с най-ниския от ниско висящите плодове. Може да забрани на Fannie и Freddie да финансират заеми за ваканционни домове и може да наложи разпоредбите на техните харти за прекомерно използване. Тогава може да им забрани финансиране домове, които струват над 1 милион долара и изискват действително да бъдат „купувачи на жилище за първи път“. тези, които никога не са притежавали домове.

Нямам намерение да задържа дъха си.