Сривът на цените на жилищата, който може да съсипе вашите финанси

Цените започват да падат. Просрочените ипотечни кредити започват да нарастват. Разработчиците фалират, а други спират работа по домове, които вече не могат да продадат.

Когато тази седмица бъдат публикувани последните данни за цените на жилищата в Обединеното кралство, всички ще търсят признаци, че пазарът започва да се срива. Но има пазар, за който трябва да се тревожим много повече – американската.

Има много признаци за сериозен спад в имотите в САЩ, като продажбите на жилища намаляват за 12 поредни месеца, най-слабият набор от числа за повече от десетилетие. Всеки, който си мисли, че това е чисто американски въпрос, се шегува.

Ако американският пазар се срине, това ще насочи икономиката към рецесия, и това ще се разпространи по целия свят. Ако има загуби по ипотеките, това ще застраши стабилността на финансовите пазари. Той ще определи какво ще направи Федералният резерв с лихвените проценти, засягащи икономиката на всяка страна. През 2008 г. сривът на високорисковия ипотечен пазар предизвика световна финансова криза. Случвало се е и преди и може да се случи отново.

С учетворяване на лихвените проценти през последната година, британският пазар на имоти не изглежда добре. Миналата седмица Rightmove съобщи, че цените на жилищата са в застой, с най-слабите данни, откакто онлайн агенцията започна да събира данни. Кралският институт на дипломираните геодезисти съобщи, че пазарът е бил най-слаб от 2009 г. насам. Дори и така, това едва ли е катастрофа, поне не още. Цените са стабилни и все още не падат, или поне не много значително.

Съвсем различна е картината от другата страна на Атлантика. В много големи градове цените сега падат в абсолютно изражение. В Сан Франциско, където са съсредоточени много от съкращенията в технологичния сектор, те са намалели със 7 % тази година. В Оукланд те са намалели с 4.5%, а в Ню Йорк с 1%.

Междувременно с Федералния резерв продължаване на агресивното повишаване на лихвените проценти, и с инфлацията, която упорито отказва да бъде овладяна, перспективата е все по-мрачна. Вярно е, че данните, публикувани в петък, показват, че продажбите на нови жилища се увеличават през януари, но измерени на годишна база, те все още са намалели с почти една четвърт на годишна база. Все още не е катастрофа, но е много близо до такава.

Историята продължава

Това, което се случва с цените на жилищата, ще определи дали ще има твърдо или меко приземяване. Федералният резерв се опитва да създаде най-трудния трик в книгата за централно банкиране; забавяне на икономиката и връщане на инфлацията под контрол, но без да предизвиква пълномащабна рецесия.

Звучи достатъчно просто, но е много трудно постижимо на практика. Това, което се случва с жилищния пазар, ще се окаже ключът към това дали ще успее или ще се провали. Ако пазарът на имоти се стабилизира, но остане като цяло непроменен за една година, тогава потребителското търсене ще отслабне леко и не можем да очакваме нищо по-лошо от леко забавяне.

Ако цените паднат, това ще бъде различна история, със срив на търсенето и пълномащабен спад почти неизбежен. И ако САЩ изпаднат в рецесия, така ще бъде и останалата част от световната икономика – защото Америка е единственото нещо, което го задържа.

След това жилищният срив ще се отрази на финансовите пазари. Има $18 трилиона (£15 трилиона) неизплатен ипотечен дълг на американския пазар, в сравнение с $14 трилиона през 2007 г. в пика на последния бум. Правилата за ипотеките означават, че е много по-лесно просто да се отървете от дълговете си, отколкото в Обединеното кралство. Губите къщата си и кредитният ви рейтинг търпи побой, но ако стойността на вашия имот спадне значително, той все още може да бъде привлекателна опция.

Дори по-лошо, въпреки засиленото регулиране, ипотеките все още се опаковат и продават по целия свят. В действителност платежоспособността на американската финансова система остава критично зависима от здравето на жилищния пазар. Ако започне да се срива, лесно може да срине и банки, хедж фондове и фондови мениджъри – и това ще удари много силно останалата част от световната икономика.

И накрая, това ще определи паричната политика, да не говорим за вероятния резултат от следващите президентски избори. Очаква се Федералният резерв да повиши лихвените проценти най-много с още един процентен пункт и след това леко да започне да ги облекчава отново. Но ако цените на жилищата се сринат, всички залози отпадат.

Дали Джеръм Пауъл, председателят на Фед, вярва, че е негова работа да спаси пазара, или ще направи контрола над инфлацията приоритет? Или незабавно ще обърне курса и драстично ще намали лихвените проценти, за да спаси пазара, страхувайки се да не повтори грешките от 2007 и 2008 г.?

А дори и да го направи, може ли един имотен срив да се обърне, след като е започнал, или ще се превърне в пълна паника? Никой няма и най-малка представа, включително, по всяка вероятност, самият Фед. Но едно е сигурно. Ще бъде много разхвърляно.

Фондовият пазар залага, че ще бъде перфектно изпълнено меко кацане, но това е докосване и тръгване. Пазарът на жилища в САЩ беше този, който започна финансовия срив през 2008 г., като високорисковите ипотеки се влошиха, което предизвика банкови колапси във всяка голяма икономика.

Всички следим зорко цените на жилищата в Обединеното кралство, но в момента колебливият американски пазар е най-голямата заплаха за световната икономика.