Пазарът на жилища е горещ. Може ли Фед да го охлади, преди да се срине?

Федералният резерв вече иска по-високи лихвени проценти, потенциално бързои по-строги финансови условия, тъй като САЩ се стремят да излязат от пандемията, но с най-високите разходи за живот от 40 години. Заплатите се покачиха, но също и цените на бензина, хранителните стоки, колите, жилищата и др.

Протокол от мартенското заседание на Фед в сряда повтори втвърдената позиция на централната банка срещу инфлацията, включително нейните планове за свива баланса си от близо 9 трилиона долара с най-бързото си темпо досега.

Изненадващо, минутите също оставиха отворена вратата за явни продажби на централната банка $ 2.7 трилиона ипотечни ценни книжа, потенциално разрушителен процес изисква от други инвеститори да запълнят празнотата.

„Ясно е, че Фед е много фокусиран върху намаляването на инфлацията“, каза Грег Хендлър, ръководител на отдела за ипотечни и потребителски кредити в Western Asset Management, като същевременно отбеляза, че жилищата представляват около една трета от заглавието индекс на потребителските цени, ключов показател за инфлацията, който достигна годишна ставка от 7.9% през февруари.

Ново четене се очаква във вторник, като икономистите на Credit Suisse очакват заглавният CPI за март да се повиши до 8.6%.

„Това е до известна степен тяхното намерение да пуснат малко студена вода на пазара на жилища“, каза Хендлър по телефона. „Можете ли всъщност да видите корекция или свръхкорекция? Мисля, че очевидно има някакъв риск от това."

Какво е твърде високо

Председателят на Федералния резерв Джеръм Пауъл миналото лято се занижи всяка пряка връзка между неговите мащабни пандемични покупки на съкровищни ​​и ипотечни облигации с нарастващите цени на жилищата.

Но Фед е ключов купувач на такъв дълг от години и както Грос каза по време на подкаста, централната банка има значителна власт върху лихвените проценти. След рецесията през 2007-09 г. и последвалата криза на възбрана, правителството беше жизненоважно зъбно колело на пазара на жилищни дългове в САЩ за приблизително 12 трилиона долара.

Много американци разчитат на финансиране за закупуване на жилища, с оглед изграждането на богатство на поколенията. Жилищата също остават критичен сегмент от икономиката, което означава, че залогът е голям за това, което следва.

„Отбелязваме, че значителен дял от нетната стойност на домакинствата се състои от собствен капитал“, каза Майк Рейнолдс, вицепрезидент по инвестиционна стратегия в Glenmede, добавяйки, че бейби бумите притежават голяма част от приблизително 142 милиона Еднофамилна къща в САЩ.

„Това е част от икономиката, която има потенциал за слабост при продължаване напред“, каза той пред MarketWatch.

Ниските лихвени проценти - и оскъдните инвентарни запаси - доведоха цените на имотите да скочат до нови рекорди по време на пандемията, нагоре 19% годишно през януари. Докато някои от инерцията на нарастване на цената може да облекчи като 30-годишни ипотеки с фиксиран лихвен процент внезапно се доближават до 5%, месечните ипотечни сметки, като част от дохода, вече са се доближили до нивата от ерата на балончетата.

Прочети: Колко високо трябва да се покачат лихвите по ипотеките, преди да е време за притеснения? Над 5.75%, казва UBS.

Ето карта, показваща ефектите от покачването на цените в САЩ от фирмата за кредитен рейтинг S&P Global, която сега смята 88% от всички региони за надценени.

„Предстои ли ясен и неизбежен срив на пазара?“ — попита Рейнолдс. "Изглежда малко вероятно само като се има предвид взаимодействието между търсенето и предлагането."

Стратезите на BofA Global в началото на април заявиха, че очакват поскъпване на цените на жилищата с 10% тази година и 5% през 2023 г., призив, който се корени в подграждането на жилища в ерата след 2008 г.

Хендлър, ветеран от ипотечните кредити, предупреди, че „обхватът от прогнози е най-широкият след кризата от 2008 г.“.

В същото време, части от пазара на ипотечни облигации на „агенции“, където Фед купуваше, вече са се променили, откакто централната банка започна да сигнализира за потенциално по-бързо намаляване на баланса си.

„Ипотеки с по-ниски лихви в диапазона от 2% и 4%, те бяха под значителен натиск да започнат годината, като се има предвид, че пазарът очакваше, че Фед ще оттегли подкрепата през лятото или през втората половина на годината“, — каза Хендлър.

От друга страна, неговият екип харесва жилищни облигации с по-високи купони, области, в които Фед не е бил активен, особено след като те се възползват от бързото покачване на цените на жилищата.

„За съжаление на Фед, пазарът на жилища е горещ“, каза Хендлър. Но от гледна точка на критично ниското предлагане на жилищен фонд, „Фед не може да направи много в този момент“.

Индустриалната средна стойност на Dow Jones
DJIA,
+ 0.40%
отбеляза печалба в петък, но трите основни показатели за акции
SPX,
-0.27%

COMP,
-1.34%
приключи седмицата с 0.2% до 3.9% по-ниско, след като минутите на Фед подсилиха очакванията за задаващите се по-тежки финансови условия. Доходност на 10-годишните облигации
TMUBMUSD10Y,
2.715%
достигна 2.713% в петък, най-високото ниво от 5 март 2019 г., според пазарните данни на Dow Jones.

Следващата седмица инвеститорите ще чуят поредица от служители на Фед, започвайки от понеделник с президента на Фед в Чикаго Чарлз Евънс. Но големият артикул в САЩ икономически календар идва във вторник с четенето на CPI за март, последвано от молби за безработица и продажби на дребно в четвъртък и отчети за производството и промишлеността в петък.