Пазарът на жилища просто удари стена. Какво следва за цените, брокерите и акциите на строителите.

Последното четиво за цените в цялата страна идва от март. Оттогава лихвите по 30-годишните ипотеки се покачиха до близо 6%, а заявките от купувачи се забавиха. През изминалата седмица двойка онлайн брокери с добро четиво за търсене на къщи,

Redfin

(тикер: RDFN) и

Компас

(COMP), обяви съкращения.

Междувременно акциите на Redfin се понижават с около 90% от своя пик. Строителите също са разбити. Приятелите не позволяват на приятелите да притежават борсово търгувани фондове с ливъридж с имена като

Direxion Daily Homebuilders & Supplies Bull 3X акции
(NAIL), особено когато лихвените проценти се покачват, но ако сте любопитни, този току-що загуби 45% за пет търговски дни.

Трябва ли инвеститорите да купуват акции на строители на жилища тук? Брокери? Какво следва за цените на жилищата? И кога ще се върне фондовата борса? Позволете ми да отговоря на тези в ред на намаляване на увереността в краткосрочен план, започвайки от iffy.

Да, купувайте строители. Предпочитам

Lennar

(LEN) и

Братя брачни

(TOL), казва Джейд Рахмани, която покрива групата за KBW. Той посочва, че акциите на строителните компании се търгуват на 60% от прогнозната балансова стойност, което е мястото, където те са склонни към дъно по време на рецесии, пренебрегвайки финансовата криза от 2008 г. Lennar ще се възползва от предстоящата продажба на технологична единица за недвижими имоти, а Toll се фокусира върху заможните купувачи, около 30% от които плащат в брой и затова не са отблъснати от високите лихви по ипотеките.

Съотношенията цена/печалба в цялата група са удивително ниски, но ги игнорирайте. Те произтичат от две условия, които няма да се повторят скоро: стойностите на земята скачат с 30% или повече от момента, в който компаниите са закупили акра до момента, когато са продали къщи, и рязко по-висок темп на транзакции по време на пандемията. Строител, който търгува с четири пъти по-високи приходи, може наистина да струва осем пъти, като приеме нормализирани условия - все още евтино, но голяма разлика.

Цените на жилищата скочиха с повече от 20% през март спрямо година по-рано, но Рахмани очаква този процент да падне до 2% до края на годината. Основната му гледна точка е, че следващата година носи фиксирани цени. Неговият сценарий за рецесия, базиран на проучване на минали обеми на продажбите, има спад на цените с 5% през следващата година - може би повече, ако лихвите по ипотечните кредити се повишат до 7%. Това може да не звучи много, но за скорошни купувачи с типични ипотеки, спад на цената с 5% може да намали собствения капитал с 25%.

Повечето собственици на жилища нямат ипотечни лихви, близки до скорошните; някои две трети са заключени под 4%. Тези купувачи е малко вероятно да се преместят и да вземат нови заеми, ако не им се наложи, което е една от причините предлагането да остане ниско с години. Друго е, че ипотечните кредити са много по-качествени, отколкото бяха по време на последния жилищен балон, така че е малко вероятно да има вълна от неизпълнение и паническа продажба.

Но нещо трябва да даде на достъпността. Типичните плащания по нови ипотеки надхвърлиха 23% от разполагаемия доход, близо до техния връх от 26% по време на последния балон. Но доходите растат с 6% годишно, така че дългата пауза за цените на жилищата може да помогне за възстановяване на достъпността. Както и да е, пандемията накара хората да прекарват повече време в домовете си, така че те трябва да са готови да плащат малко повече за жилище като процент от доходите си, смята Рахмани.

Не бързайте да купувате акции на брокерите, казва анализаторът на Уилям Блеър Стивън Шелдън. Той има оценки за пазарно представяне на три от тях: Redfin,

RE/MAX Holdings

(RMAX) и

eXp World Holdings

(EXPI). В публикация в блог миналата седмица главният изпълнителен директор на Redfin Глен Келман написа, че търсенето през май е било със 17% под очакванията и че компанията ще уволни 8% от служителите. Redfin наема агенти директно, докато много брокери използват независими изпълнители.

Келман пише, че спадът в продажбите може да продължи години, а не месеци. Повече агенти биха могли да си тръгнат сами. Членството в Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти, което представлява броят на хората, продаващи къщи, достигна 1.6 милиона миналата година, спрямо около милион през 2012 г.

Шелдън от William Blair казва, че е поразен от това колко далеч са паднали оценките на брокерите, но настроенията са кисели и той чака признаци на стабилизиране. Redfin получава по-малко от една десета от пиковата си пазарна стойност в началото на миналата година, въпреки че приходите са се удвоили приблизително. Това поставя акциите на около една трета от приходите. Очакваше се свободният паричен поток да стане постоянно положителен от 2024 г. Сега ще видим.

Що се отнася до фондовия пазар, имам добри и лоши новини, нито една от които не е надеждна. S&P 500 през изминалата седмица падна под 15 пъти прогнозираните печалби за следващата година, което предполага, че ценообразуването се е върнало към историческите средни стойности. Но няма какво да се каже, че пазарът няма да надхвърли средната си оценка по пътя си към поевтиняване. И

Goldman Sachs

казва, че прогнозите за 10% ръст на печалбите тази и следващата година изглеждат твърде високи.

Очаквайте по-бавен растеж, казва Goldman, и ако има рецесия, приходите може да паднат през следващата година до под нивото от миналата година. Оценките на банката при този сценарий оставят S&P 500 днес да се търгува на повече от 18 пъти повече от печалбите за следващата година. Goldman прогнозира, че индексът ще се покачи със 17% от нивото от четвъртък до края на годината без рецесия или ще падне с 14% с такава. Моля, приемете моите поздравления или съболезнования.

Не се притеснявайте, казва Credit Suisse. Статистически индивидуалните прогнози за печалбите на компанията са тясно групирани. Това е обратното на това, което има тенденция да се случва преди печалбата.

Чувал съм хората да наричат ​​фондовия пазар „общ клъстер“, но нямах представа, че говорят за дисперсия на оценките.

Пиши на Джак Хау в [имейл защитен]. Следвайте го в Twitter и се абонирайте за неговата Подкаст Streetwise на Барън.