Перспективата за жилища, молове, работни пространства и други недвижими имоти

Трип ръководи 144 милиарда долара като глобален инвестиционен директор и ръководител на инвестициите за Nuveen Real Estate, един от най-големите мениджъри на инвестиции в недвижими имоти в страната, който спечели над 10 милиарда долара собственост в САЩ миналата година. Докато много други инвеститори бяха мечи по отношение на имотите на дребно, когато пандемията удари, Трип правилно забеляза възможности сред подгрупата търговци на дребно, които правилно предвидиха как купувачите може да искат да купуват по време на пандемия. Трип говори с Барън от Дейвидсън, Северна Каролина, за някои от най-новите й противоположни идеи, включително защо наемането може да бъде предпочитано пред притежаването на дом, защо офис пространството не е мъртво и най-добрите видове молове, жилища за възрастни хора и индустриалци, които да притежавате. Следва редактирана версия на нашия разговор.

Барън: Какво е състоянието на пазара на жилища?

Карли Трип: Все още има недостиг на три до пет милиона единици в САЩ. Имаше много белези от жилищната криза; инвеститорите не бяха склонни да инвестират, а строителите на жилища бавно строят. Имахме цяло десетилетие на underbuilding и сега играем на догонване. Началото на жилищното строителство в многофамилни единици е рекордно високо. Закъсненията на доставките се преместиха от средно седем месеца на повече от 16 месеца. Това е перфектна рецепта за укрепване на цялостния пазар на жилища.

Цените на жилищата скочиха. Това балон ли е?

Имаше много поскъпване след пандемията, но хората не смятат, че лихвите по ипотечните кредити са паднали толкова много. Ако погледнете средните цени на жилищата между 2006 и 2021 г. и ги сравните с цената на ипотека, базирана на лихвените проценти днес, дом от 250,000 2006 долара през 400,000 г. е дом от 20 2007 долара днес. Дори в XNUMX-те най-добри комбинирани пазара, в изчисления с корекция на инфлацията, ние току-що се връщаме към нивата от XNUMX г. Не мисля, че има балон.

Притеснявате ли се за достъпността?

Да, до голяма степен поради ниското предлагане на жилища на достъпна цена. Процентът на нови жилища [продавани за] $200,000 2 или по-малко е по-малко от 2022% от [наличното] наличност. Хората просто не строят по-малки, по-достъпни начални домове. Ако строителят може да максимизира печалбите и да строи на по-висока цена, това прави. За XNUMX г. една от областите, които харесвам, са жилищата на достъпни цени, които са недостатъчно снабдени и обслужвани. Виждаме повече публично-частни партньорства там и ако Build Back Better бъде направено, има голяма част [пари], посветена на разработването на жилища на достъпни цени.

Има и нарастваща група хора, които искат да наемат в сравнение със собствени – една от причините да харесваме нововъзникващата област на еднофамилни наеми. Когато родителите ми създаваха семейство, създаването на богатство идваше от притежаването на дом. Днес много хора имат други начини за достъп до създаване на богатство. Точно сега можете да инвестирате тази първоначална вноска в пазара, биткойн или Robinhood. Потребителите стават все по-образовани как да инвестират своите долари и че имат избор какво да правят с парите си.

Къде в страната намирате най-много възможности?

Моделите на миграция са зашеметяващи. Това изселване от крайбрежните градове в Слънчевия пояс - през Каролина, Джорджия и Тексас - е било масивно. Животът на открито в по-топъл климат с достъп до плажове и планини е начинът, по който хората искат да живеят днес, а данъчните предимства за корпорациите също са на първо място. Технологията създаде тези микроградски зони в САЩ, които не съществуваха преди. Има много места, където хората могат да получат доходоносна работа и достъп до образование за семействата си. Крайбрежните градове няма да изчезнат, но има много повече разпръскване на населението.

Също така обичам жилища за 55+, където има усещане за хора с единомислие, близки до пенсиониране, или празни хора, които имат достъп до тенис, пикълбол и физически удобства, [близо] до членове на семейството. Има по-голям риск от смущения за неща като грижа за паметта, което може да се промени, ако технологията се промени.

Как тази миграция влияе върху перспективите за офис пространство?

Компаниите признават ползите от наличието на хора на едно място и необходимостта да привличат хората обратно в офиса. И така, виждате [удобства като] храна и фитнес зали. Много големи институционални и частни инвеститори ще заложат отново на трофейни офиси на крайбрежните пазари. Това ще се отвори отново през 2022 г.

Каква част от работната сила се очаква да се върне на работа?

В дългосрочен план прекъсването и намаляването на търсенето [за офис площи] вероятно са 10%. Ще варира в зависимост от местоположението и вида. Все още сме много настроени по отношение на имоти за специално предназначение като студия, медицински науки за живота и силно облагородени, по-малки офис сгради отвъд Sunbelt. В много от тези пазари, където хората се движат, офисът е недостатъчно снабден. Все още има много положителна инерция. Изборът е от ключово значение и има известен риск от необходимостта от преминаване от тежко използване на въглерод към нетно нулево използване. Няма по-голям риск за този [енергиен] преход, отколкото в офис пространството.

Говорейки за енергийния преход, как трябва да мислят инвеститорите в недвижими имоти за изменението на климата и декарбонизацията?

Nuveen Real Estate се ангажира с нетни нулеви [емисии] до 2040 г. Ние се фокусираме върху оценката на всеки един актив, който притежаваме, и [анализът] за всичко, което купуваме, включва разходите за преход. Честно казано, имаме нужда от по-добра възобновяема мрежа в САЩ. Всеки един от нашите активи преминава през модел, който оценява риска от бури, пожари и наводнения, както и местния регулаторен риск, на ниво на детайлност между улицата. Например, включва топография: Ню Йорк може да изгради морски стени, но Маями не може, защото земята е гъба. Ние оценяваме всичко това на базата на стойността при риск. Ако е твърде висок за период от 20 години, ние няма да инвестираме.

Как повишаването на лихвените проценти ще повлияе на възможността?

Недвижимите имоти имат тенденция да се справят по-добре от други [области] във времена на инфлация. Имате вградени лизингови структури с годишни увеличения, които имат тенденция да изпреварват инфлацията, и структури, които преминават през всяко увеличение на разходите на наемателите. Но инфлацията е огромен риск за нашата икономика, а двигателите и улесняващите инфлацията са по-голям риск.

Как така?

Вижте недостига на работна ръка; това никога не е добре. Недостигът на доставки ще отнеме много време, за да се работи през системата и зависи от тактиката на международните географии около Covid. Имаме работа и с тенджерата под налягане на надуване. Фед заема по-ястребова позиция, но може да контролира само краткосрочните лихвени проценти. Инвеститорите контролират дългосрочните лихвени проценти, така че обръщайте много внимание на кривата на доходността. Това ще бъде най-големият водещ индикатор [за проблеми]. Ако кривата на доходността започне да става по-плоска и ако [Фед] продължи да повишава лихвите в късия край, а търсенето в дългия край поддържа лихвите относително ниски, това би ме притеснявало. Обърнете внимание дали [кривата на доходността е] изравняваща и определено дали е обърната.

Какво означава това за вашето портфолио?

Ние продължаваме да инвестираме там, където имаме висока убеденост, което е около жилищата като необходимост. Промишлеността все още е недостатъчно снабдена. Ние сме седмият по големина собственик на индустриална собственост в САЩ [складове, логистични съоръжения и собственост на последната миля, която служи като последна точка между веригата за доставки и доставката до крайния клиент]. Ежедневно отдаваме пространство под наем и виждаме от първа ръка колко силно е то. Все още няма индикации за забавяне. Търсенето продължава да изпреварва всички предишни рекорди от гледна точка на общия обем на лизинга. В рамките на промишлеността на национално ниво процентът на незаетите работни места е под 4%.

Предвид увеличаването на електронната търговия и преминаването към управление на запасите „точно навреме“, търсенето на последна миля се е увеличило през последните години и това е нашият фокус. Ние също сме настроени по отношение на алтернативни сектори като складиране и медицински кабинети – и двата са базирани на необходимост – както и науките за живота, които имат невероятни попътни ветрове.

Има много песимизъм относно търговията на дребно и особено моловете.

Бяхме ли като страна с прекомерно предлагане на търговия на дребно? Абсолютно. В сравнение с всяка друга индустриализирана нация, ние имаме пет пъти повече продажби на дребно. Но през последните 10 години не е имало нови доставки като процент от наличностите на дребно и оценките изискват намаление на наличностите на дребно с 25%, основно свързано с преобразуване в смесено предназначение, апартаменти, медицински кабинети или промишлени през следващите пет години.

Докато търговията на дребно беше силно фокусирана върху местоположението, сега знаем, че тези с фокус върху омниканалите имат много по-лепкава потребителска база. Винаги гледам на печалбите на Target като на водач. Те имат страхотен омниканален интерфейс и инфраструктура и продават множество стоки – храна, облекло, книги. Можете да извършите вземане от магазина, доставка или доставка в същия ден. Интерфейсът е лесен за използване. Виждате как инвеститорите се връщат в търговията на дребно. Четвъртото тримесечие беше първото, при което нетните отваряния на нови магазини бяха по-високи от нетните затваряния, а лизингът започна да се увеличава, движен от някои търговци на дребно.

Правите ли нещо различно с покачването на лихвите?

Най-голямата стратегическа област е как финансирате нещата. Преминаваме от структури с плаваща лихва към структури с фиксиран лихвен процент, за да хеджираме част от този риск. Ние също така оценяваме възможностите за увеличаване на ливъриджа и фиксирането на дългосрочен дълг с фиксиран лихвен процент, като дадените лихвени проценти са били на исторически ниски нива.

Значи молът не е мъртъв?

Тези, които имат добър наем и не са изключително големи [е по-вероятно да оцелеят]. Чувствам се много силно за открити молове/центрове за начин на живот. Затворените, по-туристически задвижвани молове, като Хаваите, Лас Вегас или Орландо, ще продължат да се справят доста добре. Широкоформатната и затворена търговия на дребно ще бъде предизвикателство.

Какво е бъдещето на недвижимите имоти?

Ние притежаваме някои невероятни науки за живота [свои], които са като малки градове. Има едно в Сан Диего, което има футболни игрища, бирени градини и места, където искате да отидете да работите. Дори в централата ни в Ню Йорк има невероятна фитнес зала, стаи за медитация, пистолети Thera, бар/кафене и пчелари на покрива в усилията за устойчивост на популацията на медоносните пчели.

Благодаря, Карли.

Пиши на Решма Кападия при [имейл защитен]