Когато собственик на имот и предприемач (или инвеститор) сключат дългосрочен договор за наем на земя, наемателят и неговите заемодатели ще настояват собственикът на имота да не може лесно да прекрати лизинга на земя поради неизпълнение. Наемателят ще има широки права да „излекува“ своите неизпълнения. Ако наемателят не излекува, тогава заемодателят на наемателя има допълнителни права за излекуване. По един или друг начин наемателят и неговият заемодател трябва да могат да запазят договора за наем. В резултат на това собствениците на имоти почти никога не могат да прекратят договорите за наем на земята, колкото и да искат да го направят.
Един неотдавнашен случай в Ню Йорк отбеляза драматично отклонение от този принцип. Започна, когато наемателят спря да плаща наем. Собственикът на имота даде на наемателя и неговия кредитор различни известия за това неизпълнение, но все още никой не плати наема.
Като следваща стъпка собственикът на имота реши да не продължи по процедурата за прекратяване на лизинговия договор, вградена в лизинговия договор, която би изисквала уведомление до заемодателя. Вместо това собственикът на имота започна дело за неплащане на наем съгласно статут на Ню Йорк, който позволява подобно производство. Собственикът на имота не е уведомил заемодателя на наемателя за това производство, тъй като нито договорът за наем, нито законът изискват такова известие. Когато наемателят все още не плащаше наема, собственикът на имота в крайна сметка прекрати договора за наем като последно събитие в процедурата за неплащане.
Договорът за наем гласи, че при всяко прекратяване на договора за наем собственикът на имота трябва да предложи на заемодателя на наемателя нов договор за наем, който да замени прекратения договор за наем. Очевидно заемодателят не е приел собственика на имота по тази оферта, така че договорът за наем е прекратен чрез процедурата за неплащане и заемодателят не е могъл да поиска заместващ лизинг.
Като мярка за спасяване на обезпеченията си, заемодателят се опита да разчита на странен закон в Ню Йорк, който позволява на наемател и неговия заемодател да върнат прекратения договор за наем, като изплатят всичко, което се дължи по договора за наем. Наемателят разполага с една година, за да изпълни „откупуването“ на своя лизинг. Ако наемателят не изкупи своя лизинг в рамките на това време, тогава заемодателят на наемателя има право да го направи – но в повечето случаи само в деня след изтичане на крайния срок за изкупуване на наемателя и само до 2:00 часа на този ден.
Този закон на Ню Йорк също така казва, че наемателят може да се откаже от правата си за обратно изкупуване. На практика всеки договор за наем в Ню Йорк включва такъв отказ, но заемодателят в този конкретен съдебен спор се опита да твърди, че отказът на наемателя не се отнася за заемодателя. Съдът не се съгласи. В един момент заемодателят обяви, че е променил решението си и не иска да упражнява право на обратно изкупуване, но това не попречи на съда да се произнесе срещу заемодателя по въпроса. Това беше краят на обезпечението на кредитора.
Всеки кредитор срещу лизинг на земята може да извлече някои важни поуки от този случай.
Първо, всеки лизинг трябва да изисква от собственика на имота да уведоми всеки заемодател за всяко неплащане или друго производство, което цели прекратяване на лизинга. Не е достатъчно да се изисква от собственика на имота да уведоми заемодателя за упражняването от страна на собственика на имота на договорно право да прекрати договора за наем.
Второ, ако договорът за наем дава на заемодателя права да коригира неизпълнението на задълженията на наемателя, заемодателят трябва да упражни тези права и да не позволява на собственика на имота да тръгне по пътя към принудително изпълнение на договора за наем.
Трето, сложните и внимателно изготвени разпоредби в договора за наем (или всеки друг документ) понякога не покриват всеки случай, който трябва да покриват. Тук собственикът на имота успя да намери начин да заобиколи процеса на прекратяване на договора, вграден в договора за наем, и да постигне прекратяване по начин, който не включва заемодателя.
Ако кредиторът беше действал по-агресивно и беше обърнал повече внимание, може би щеше да запази обезпечението си.
Посоченият случай е Wells Fargo Bank, NA срещу Joseph E. Marx Co. Inc., Върховен съд на щата Ню Йорк 159999/2019.
Източник: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/26/the-story-of-a-property-owner-that-successfully-terminated-a-ground-lease/