Последният път, когато жилищният пазар претърпя сериозен срив през 2006 г., той взе със себе си цялата американска икономика. Но историята никога не следва точно същия сценарий два пъти.
Отслабващият жилищен пазар несъмнено ще навреди на икономиката. Строителството на еднофамилни къщи падна до 1 милион годишен темп през май от 15-годишния връх от 1.31 милиона през декември. Разрешителните за строеж на още жилища също паднаха.
Вероятно също ще се влоши.
Цените на жилищата вече се повишиха до рекордно високо, когато Федералният резерв през март започна бързо повишаване на лихвените проценти за борба с високата инфлация. Агресивните действия на централната банка тласнаха 30-годишната фиксирана ипотека до повече от 6% от едва 2.75% миналата есен.
Комбинацията от по-скъпи ипотеки и свръхвисоки цени го направи трудно за повечето купувачи да закупят жилище. Достъпността е паднала до най-ниското ниво от 16 години, съобщи Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти.
Както върви жилищата, така върви и икономиката на САЩ, според една стара поговорка. Полученото забавяне на строителството се очаква да извади голяма част от растежа от брутния вътрешен продукт през второто тримесечие. А по-малко продажби означава по-малко нови собственици, които харчат пари за обзавеждане на домовете си.
И все пак пазарът на жилища сега е много различен от този през 2006 г. и само по себе си е малко вероятно да доведе икономиката в канавка. Икономистите казват, че САЩ може да изпаднат в рецесия през следващите година-две, но жилищата няма да са основната причина.
„Очакваме продажбите да намалеят допълнително през следващите месеци, но не очакваме повторение на колапса от 2000-те“, каза Алекс Пеле, американски икономист в Mizuho Securities
Малък знак за балон
Пазарът на жилища днес има много малка прилика с go-go 2000-те.
От една страна, типичният купувач има висок кредитен рейтинг и е по-малко вероятно да не изпълни. Само около 2% от всички нови ипотеки се отпускат на така наречените купувачи на първокласни кредити или тези с по-слаб кредитен рейтинг.
За разлика от тях, около 15% от кредитополучателите са имали първокласен кредит в разгара на жилищния балон преди почти две десетилетия, показва проучване на фирмата Jefferies на Wall Street.
Много от тези кредитополучатели загубиха домовете си през рецесията 2007-2009 г. и стойността на недвижимите имоти се срина, ограбвайки милиони американци от хартиено богатство и ги кара да се чувстват по-бедни. Масивната разпродажба на фондовия пазар добави към техните неволи.
Отрицателният „ефект на богатството“ допринесе за рязък спад в потребителските разходи, който задълбочи рецесията. Потребителите представляват почти 70% от всичко, което се случва в икономиката.
Настоящото забавяне на жилищата обаче вероятно няма да доведе до потъване на цените и по-ниски стойности на жилищата.
Като начало САЩ страдат от недостиг на жилища от години, въпреки че броят на сформираните нови семейства тласна търсенето до нови висоти. Пандемията също така драстично увеличи броя на хората, работещи от вкъщи, и шума за повече жилища.
Търсенето на жилища е силно отчасти „заради нарастването на дистанционната работа и промените в начина на живот“, каза главният икономист Бил Адамс от Comerica Bank.
Builder са се опитали да отговорят на повечето от това търсене. Строителството на нови жилища и жилища под наем нарасна до годишен темп от 1.8 милиона през април – 16-годишен връх – преди наистина да започнат по-високите лихви по ипотеките. Но това все още е под рекордните 2.2 милиона в началото на 2006 г., когато населението беше 11% по-малък.
Скоро също няма да стане много по-добре. Строителството спадна рязко през май и вероятно ще продължи да се забавя, като допълнително ще намали предлагането на жилища за продажба и ще запази натиска за повишаване на цените.
Сребърни накладки
Високите цени на жилищата обаче не са съвсем лошо нещо, особено за тези, които вече притежават собствени домове. Стабилните стойности на жилищата могат отчасти да изолират икономиката от рецесия.
Как така? Собствениците на жилища вероятно ще се чувстват по-добре финансово, отколкото през 2006 г., тъй като основното им гнездово яйце все още се оценява.
Нещо повече, милиони собственици на жилища се възползваха от рекордно ниските лихви по време на пандемията, за да рефинансират и да си спестят пакет. Повечето от тях също избраха фиксирани ипотеки, оставяйки ги имунизирани от повишаване на лихвите.
Това не беше така в средата на 2000-те, когато половината от всички ипотеки бяха регулируеми. Покачващите се лихвени проценти принуждават милиони собственици на жилища да плащат високи месечни разходи за ипотека и мнозина, които не могат да си позволят да го направят, са в неизпълнение.
Сега само около 10% от всички ипотеки са регулируеми. Освен това процентът на доходите, които собствениците на жилища трябва да отделят за своите ипотеки, е рекордно нисък.
„Връзките между жилищата и потреблението вероятно ще бъдат по-слаби, отколкото в миналото“, каза Анета Марковска, главен икономист в Jefferies.
Това, което би могло да постави по-голяма вдлъбнатина в жилищния пазар, е голямото увеличение на безработицата, което кара повече хора да неизплати.
И все пак с безработицата от едва 3.6% и недостигът на работна ръка, който се очаква да продължи с години, някои икономисти се съмняват дали бизнесът ще прибегне до масови съкращения, ако САЩ влязат в рецесия.
Междувременно пазарът на жилища все още се поддържа сравнително добре, въпреки растящите лихвени проценти и високите цени. Продажбите и разходите за ново строителство се движат близо до нивата преди пандемията, което предполага, че дъното няма да падне, както беше през 2006 г.
Разбира се, някои експерти казаха същото нещо преди 15 години. „Изследователите казват, че скорошният спад в жилищното строителство не означава непременно край на икономическия растеж“, се казва в статия в The Christian Science Monitor тогава.
Това, което последва, беше най-тежката рецесия от десетилетия.
Източник: https://www.marketwatch.com/story/the-us-housing-market-is-teetering-on-recession-will-the-economy-soon-follow-11655922549?siteid=yhoof2&yptr=yahoo