Този нелюбим фонд се противопоставя на инфлацията, доходност от 7.4%

Колкото и трудна да беше тази разпродажба за всички нас, тя остави някои атрактивни (и намалени) дивиденти на борда, особено в високодоходни фондове от затворен тип (CEF).

Знам, че е трудно да се купува на пазар като този, но дивидентите, за които ще говорим днес, всъщност се възползват от нарастващата инфлация, отчитайки все по-високи и по-високи парични потоци, тъй като ИПЦ също се покачва.

Това са компаниите, в които искаме да бъдем сега, както за събиране на високите си дивиденти чрез днешния пожар на гуми, така и за печалба, когато пазарът (неизбежно) се успокои и инвеститорите най-накрая забележат стабилните парични потоци на тези акции.

REITs са недооценени през цялото време – особено сега

Имам предвид инвестиционните тръстове за недвижими имоти (REITs). Тези „наемодатели“ са далеч моят предпочитан начин да инвестирам в недвижими имоти – много по-добре от това да си купите сами жилище и да го отдадете под наем (освен ако не обичате да сменяте повредени уреди и да отпушвате тоалетни, тоест).

Нека започнем с чековете за наем, които всички наемодатели (включително АДСИЦ) събират днес, защото те са във възход поради много тенденции, които не изглежда, че скоро ще отшумят. Първата е нарастващите лихвени проценти, които, смесени с все още високите цени на жилищата, тласкат много американци на пазара за наеми. Това от своя страна води до рязко покачване на наемите.

Данните от различни източници сочат един и същ факт: докато държавните данни (чрез общата цена на жилищата - вижте диаграмата по-горе) показват, че наемите се покачват по-бързо, отколкото в миналото, частните компании показват по-драматичен обрат на събитията , като Zillow и Списък с апартаменти (жълтите и тъмносини линии по-долу) показват двуцифрено увеличение от преди година.

Без значение как го нарязвате, наемът нараства, а Федералният резерв прави всичко възможно, за да спре тенденцията – въпреки че някои биха казали, че като повишава разходите по заеми за всички, това само влошава нещата. Но така или иначе, това води до рязко нарастване на печалбите за наемодателите.

REITs ви позволяват да заобиколите скъпия пазар на жилища

Има само един проблем за бъдещите наемодатели: ако не притежават имот под наем сега, те ще трябва да плащат повишени цени, за да купят жилище за отдаване под наем. Така че по-добрият ход е да закупите АДСИЦ, който вече отдава жилища под наем на други. И вместо да купуваме на повишена цена, благодарение на разпродажбата на пазара, ние можем да купим в тези фирми на дисконтирани цена вместо това.

Например, Къщи за покани
INVH
(INVH) притежава хиляди еднофамилни къщи в цялата страна, с портфейл на стойност над 20 милиарда долара. Това му дава голяма диверсификация, каквато отделните наемодатели, обикновено ограничени до един или няколко имота на един или най-много два пазара, нямат. Покана също има предимството, че портфолиото си се управлява професионално от екип от професионалисти в областта на недвижимите имоти.

Тази диверсификация и проницателност за управление рязко увеличиха средствата на АДСИЦ от операции (FFO, което е по-добра мярка за представянето на АДСИЦ от печалбата на акция).

Въпреки това, високият и нарастващ паричен поток на компанията е наказан от пазар, подхранван от страх, което кара цената на акциите на REIT да падне с близо 25% тази година.

Вижте как цената на акциите на Invitation падна почти точно толкова, колкото тази на еталонния REIT ETF, SPDR Dow Jones Real Estate ETF (RWR
RWR
)? Това не е съвпадение: разпродажбата на Invitation е резултат от безразборна продажба на АДСИЦ навсякъде, което означава, че това не е единствената сделка, която се прави в наши дни.

За целта на диверсификацията, купуването на фонд от АДСИЦ срещу покана има смисъл, защото получавате експозиция към АДСИЦ в различни индустрии, както и различните управленски екипи, които се грижат за тези имоти.

RWR е опция, но не е такъв, който ние, инвеститорите на CEF, някога бихме обмислили, главно защото неговата доходност от 3.4% е доста ниска по нашите стандарти.

Разумна игра на CEF при нарастващи наеми (която дава 7.4% днес)

Вместо ETF, ние много предпочитат CEF като Фонд за недвижими имоти за качество на Cohen & Steers (RQI), което дава богати 7.4%, докато пиша това. RQI е основен притежател на Invitation Homes (това е един от топ 10 на фонда), плюс притежава редица други видове REITs, като оператори на центрове за данни и собственици на самостоятелни хранилища, които също произвеждат нарастващи FFO. Тази диверсификация, плюс острите човешки мениджъри на REIT (Cohen & Steers е водещо име в пространството на CEF, което му помага да привлече най-добрите таланти) му помогнаха да победи RWR през последното десетилетие.

Имайте предвид също, че поради високата доходност на RQI, по-голямата част от възвръщаемостта, която виждате по-горе, е била в дивиденти.

Превъзходството на RQI е било възнаградено с голяма премия към нетната стойност на активите (NAV, или стойността на АДСИЦ в портфолиото му) в миналото (в един момент нейната премия е била повече от 15%). Но в момента се търгува с 4% отстъпка, въпреки че се търгуваше с премия само преди няколко години.

Това означава, че можем да купим RQI с отстъпка днес, да изчакаме да се върне към премията, която обикновено има, когато пазарът спре да се паникьоса, и след това да продадем с потенциална печалба. Междувременно можете да приберете дивидента му, който може да се похвали с 7.4% годишна доходност и се изплаща месечно.

Майкъл Фостър е водещ анализатор за изследвания Противоположна перспектива, За още страхотни идеи за доходи, кликнете тук за нашия последен доклад „Неразрушим доход: 5 изгодни фонда със сигурни 8.4% дивиденти."

Разкриване: няма