Време е да премахнем зонирането? Новата книга прави случая

В много градове в САЩ жилищата са много скъпо. Цените на жилищата в крайбрежните градове като Ню Йорк и Сан Франциско са скандално известни, но дори в градове във вътрешността на страната като Нешвил и Денвър цените се покачват бързо. Проучване предавания че зонирането има голям принос за високите жилищни разходи в Америка и в нова книга, Произволни линии: Как зонирането разби американския град и как да го поправим, бивш градски плановик от Ню Йорк М. Нолан Грей убедително твърди, че градовете трябва да премахнат коренното зониране.

Преди да обсъдим проблемите със зонирането, Грей (пълно разкриване: Грей е приятел и понякога съавтор) казва на читателя какво е зонирането и какво не е. Зонирането разделя използването на земята в три широки категории – жилищни, търговски и промишлени – както и множество подкатегории, и регулира гъстотата. Зонирането не е строителни норми, историческо съхранение, наредби за подразделяне, преглед на проекта, екологични разпоредби или цялостно планиране. Това са всички инструменти, които местните власти използват за оформяне на застроената среда, но те не са зониране.

Ясното предварително дефиниране на зонирането е важно, тъй като идеята за премахване на зонирането може да изглежда радикална, ако хората смятат, че това е единственият начин местните служители да смекчат неудобствата на градския живот. Но както обяснява Грей, въпреки че зонирането има голямо влияние върху формата на града, то не го прави по-удобен за живеене.

Книгата е разделена на три части. Част първа обяснява какво е зониране и защо е създадено. Част втора представя четири критики на зонирането: то увеличава жилищните разходи, намалява икономическия растеж, подклажда икономическата и расова сегрегация и налага разрастване. Част трета обсъжда текущите усилия за реформа на зонирането и ранните успехи; обосновава премахването на зонирането; и разглежда как може да изглежда градоустройството в свят без зониране.

Кратка история на зонирането

Грей ни напомня, че зонирането е сравнително ново. Първият код за зониране е установен в Ню Йорк през 1916 г., едва преди повече от 100 години. И все пак градовете вече са съществували от хиляди години и служителите и жителите на тези градове преди зонирането трябваше да се справят с всички неудобства, които измъчват съвременния градски живот - шум, замърсяване, изхвърляне на отпадъци, задръствания - без зониране. Дали зонирането предложи на местните служители нов, по-ефективен начин за подобряване на живота в града? Не съвсем, казва Грей.

Въпреки че проблемите на градския живот бяха и са твърде реални, Грей обяснява, че зонирането бързо се измести от инструмент за справяне с традиционните неудобства към нещо по-престъпно – начин да се изключат хора от определени раси, класове на доходи и професии от желани райони.

Като пример Грей посочва наредбата за зониране на Бъркли, Калифорния, въведена малко след тази на Ню Йорк. Той съдържаше първия еднофамилен район за зониране в страната. Привидно за защита на характера на квартала и ограничаване на задръстванията - често срещани рефрени на поддръжниците на модерното зониране - той забрани по-достъпни жилищни опции като апартаменти и жилищни сгради.

Той също така забрани на предприятия, като например китайски перални, да работят в жилищни квартали. Въпреки че не беше заявената цел, това правило удобно държеше китайските имигранти далеч от по-проспериращите местни жители, тъй като по това време повечето хора живееха близо до работата си, за да могат да ходят пеша до работа.

Тези две идеи – даване на приоритет на самостоятелни еднофамилни къщи и забрана на повечето фирми от жилищни квартали – се превърнаха в стълбове на съвременните наредби за зониране, които продължават да насърчават доходите и расовата сегрегация.

Разказът на Грей за ролята на федералното правителство в насърчаването на местното зониране е особено проницателен. През 1923 г. само 218 общини имат наредби за зониране. До 1936 г. над 1,000 местни власти са приели зониране. Федерални служители, като тогавашния министър на търговията Хърбърт Хувър, помогнаха за това бързо разширяване на зонирането, защото искаха общество на широко разпространена собственост върху жилища, което да възстанови „националния характер“ и да подкрепи строителната индустрия.

За да постигне целите си, Хувър събра Консултативния комитет по градско планиране и зониране. Той беше съставен от няколко звезди на съвременното движение за планиране, включително изтъкнатия ландшафтен архитект Фредерик Лоу Олмстед младши. Комитетът изготви Закона за разрешаване на стандартното зониране (SZEA), който беше модел на законодателство, което държавите можеха да приемат и даваше право на общините да създават местни наредби за зониране. SZEA беше силно популяризиран от Хувър и комитета и до 1930 г. 35 от тогавашните 48 щата са въвели законодателство, често моделирано по SZEA, което позволява на местните власти да прилагат зониране. По-късно федералното правителство допълнително насърчи зонирането, като направи наредбите за зониране условие за помощ от Федералната жилищна администрация и други федерални субсидии и заеми.

Високите разходи за зониране

Втора част на книгата обяснява четири проблема, причинени от зонирането. Първо, зонирането увеличава жилищните разходи. Както обяснява Грей, правилата за зониране, които ограничават гъстотата на жилищата, като минимални размери на парцели, ограничения за многофамилни жилища, ограничения на височината и минимални изисквания за паркиране, всички намалете предлагането на жилища. Когато предлагането на жилища не може да се справи с търсенето, цените се покачват. С две думи това се случва във всеки скъп квартал във всеки скъп град в страната.

Втората цена, която Грей обсъжда, е отрицателното въздействие на зонирането върху националните икономическия растеж. Когато хората не могат да се преместят в градове с повече възможности за работа и по-високи заплати, цялата страна страда. Губим от стоките и услугите, които хората биха произвели, ако можеха да си позволят да се преместят, и като хващаме хората на места с по-ниски заплати и по-малко възможности, неизбежно в крайна сметка харчим повече пари за програми за социална сигурност.

След това Грей описва как зонирането насърчава сегрегацията. Ранните кодове за зониране съдържаха изрично расов език, но след като съдилищата постановиха, че такъв език е незаконен, изричните расови ограничения бяха заменени с други ограничения, които до голяма степен постигнаха същия резултат. Правилата за зониране, които ограничават или забраняват строителството на по-евтини апартаменти, дуплекси или триплекси и вместо това изискват от хората да купуват еднофамилни къщи на големи парцели, пречат на хората с по-ниски доходи да купуват жилища в много квартали. Тъй като чернокожите, латиноамериканците и други малцинствени групи имаха - и все още имат - средно по-ниски доходи от белите, тези правила доведоха до широко разпространена расова и доходна сегрегация, която съществува и до днес.

И накрая, зонирането насърчава разрастването, което вреди на околната среда. Грей разказва история по този въпрос от дните си на планиране. Предприемач предложи проект за превръщане на стара болнична сграда в жилищна сграда с медицински кабинети на първия етаж и приблизително 140 единици с ограничен доход заедно с 220 единици с пазарна цена. Мястото беше близо до транзит, така че много хора можеха да живеят в сградата, без да им е необходима кола. Както Грей пише, „От гледна точка на планирането, това беше ударно забиване.“ Въпреки това, някои местни жители използваха процеса на презониране, за да се противопоставят категорично на проекта, твърдейки, че новото строителство ще навреди на околната среда.

Идеята, че растежът е лош за околната среда, е често срещана сред противниците на повече развитие, но както обяснява Грей, по-плътното развитие е по-добро за околната среда. Това улеснява хората да ходят пеша или да карат колело до места, което намалява нуждата от кола и съпътстващите емисии. Апартаментите и дуплексите също изискват по-малко енергия за отопление и охлаждане от самостоятелните еднофамилни къщи, тъй като единиците обикновено са по-малки и имат по-малко стени, изложени навън. И накрая, по-гъстото застрояване намалява нуждата от ново застрояване в края на градовете, което означава повече гори, паркове и открито пространство.

Как да премахнете зонирането

След като обяснява значителните разходи за зониране, Грей се връща към основния си аргумент - необходимостта от премахване на зонирането. За да покаже, че премахването на зонирането няма да доведе до катастрофа, Грей се обръща към Хюстън, единственият голям град в Америка, който няма традиционно зониране.

Както обяснява Грей, използването на земята в Хюстън до голяма степен следва модела, наблюдаван в други градове – фирмите са на главни пътища, къщите са в по-тихи жилищни квартали, апартаментите често са в квартали със смесено предназначение, а тежките индустриални употреби са далеч от жилищните райони. Това е така, защото ценовата система естествено разпределя оскъдна земя в Хюстън, върши работата на отделите за планиране на други градове, но без неблагоприятните странични ефекти. В резултат на това Хюстън е също толкова годен за живеене, колкото зонираните градове, но е по-евтин, тъй като без ограничения в зонирането предлагането на жилища може да се справи с търсенето.

Грей предлага две стъпки, които други градове могат да предприемат, за да приличат повече на Хюстън. Първо, общините трябва да изискват наредбите за зониране да бъдат редовно одобрявани от свръхмнозинство на референдум в годината на изборите. Жителите на Хюстън гласуваха за зонирането три пъти - през 1948, 1962 и 1993 г. - и всеки път го отхвърляха. Ако други градове позволиха на жителите да гласуват за зониране, може да видим еквивалентни резултати другаде.

Собствениците на жилища, притеснени за стойността на имотите, и местните служители, които се нуждаят от техните гласове, може да не са склонни да приложат изискване за гласуване сами, но тъй като държавните правителства в крайна сметка контролират какво е позволено да правят местните власти, държавен закон, който изисква редовни референдуми за зониране, може по подходящ начин да принуди техните ръка. В цялата книга Грей подкрепя държавното предимство на местните правила за зониране за преодоляване на местния NIMBYism и правилото за държавен референдум е пример за това.

Втората стъпка е да се създаде процес, който позволява на най-непреклонните защитници на зонирането да прилагат подобни на зонирането правила в техния непосредствен квартал. Хюстън направи това, което позволява на районите да се включат в по-строги правила въз основа на гласуване на засегнатите собственици на имоти. Създаването на опция за повече контрол върху квартала може да успокои жителите, които предпочитат зонирането, като същевременно им попречи да налагат предпочитанията си на целия град.

Живот след зониране

И така, как изглежда градоустройството без зониране? Грей предлага няколко идеи.

Освободени от налагането на зониране, планиращите трябва да се съсредоточат върху облекчаване на действителните външни ефекти. Шумът, замърсяването и задръстванията са реални проблеми в градовете, но зонирането не е единственият или най-добрият начин за справяне с тях. Определянето на стандарти за различни външни фактори, например правила за шума, не изисква традиционно зониране. Проектантите и полицията могат да наложат стандартите, докато законът за непозволено увреждане и службите за посредничество могат да решават спорове между съседи, когато е необходимо. Наред с прилагането на кода, Грей предполага, че планиращите трябва да играят роля в процеса на посредничество.

Премахването на зонирането също така ще даде на проектантите повече време да работят върху действителното градско планиране - очертаване на улични мрежи, осигуряване на място за паркове и определяне къде трябва да бъдат разположени училища и други обществени съоръжения, за да се приспособят към бъдещия растеж. За да се уверят, че планирането им работи, Грей предлага планиращите да събират и анализират повече данни, като време за пътуване до работа, качество на въздуха и цени на жилищата. Могат ли хората да стигнат до работата си за разумен период от време? Могат ли хората да си позволят да се преместят в града? Тези въпроси трябва да заемат времето на проектанта, а не дали една жилищна сграда може да има два или три етажа или дали пералнята е одобрено използване на търговско пространство.

Заключение

Като цяло книгата на Грей е отлично допълнение към литературата за жилищното настаняване и разпоредбите за използване на земята. Той ясно диагностицира проблемите, причинени от зонирането, и предлага разумни решения за подобряване на начина, по който американските градове използват земята. Неговият опит като практикуващ плановик засилва неговите критики и препоръки. Въпреки че не бях съгласен с всичко – предложенията му за поддържане на достъпността на жилищата в облагородяващите се райони включват твърде много държавна намеса за моя вкус – основният аргумент в книгата е убедителен: вместо да подобрява градовете, зонирането до голяма степен се използва от установените жители, за да изключат новодошлите. Грей е прав, трябва да премахнем зонирането. Надяваме се, че тази идея придобива популярност в градовете в цялата страна.