Покачващите се лихви удариха особено силно сектора на тръстовете за инвестиции в недвижими имоти през последната година. Няколко водещи съветници и сътрудници на MoneyShow.com, обаче, са на противоположно мнение относно пространството на REIT и виждат дългосрочна стойност за инвеститорите, търсещи както растеж, така и доходи.
Джими Менгел, Секторът на печалбата
През последните няколко години цените на земеделската земя стават балистични. Но закупуването и поддържането на собствена ферма като инвестиция е напълно недостъпно за повечето от нас. Ето защо 30% от цялата земеделска земя в САЩ е собственост на собственици, които не се занимават сами със земеделие.
Със земеделска земя е толкова лесно, колкото да закупите акции, за да спечелите експозиция и безопасност на пазара на земеделска земя. Купуването на REIT е много като да станете наемодател. Farmland REITs са доста прости. В единия случай дружеството ще придобие необходимата за земеделие земя и ще я отдаде под дългосрочен договор за наем на земеделския производител.
Партньори от земеделска земя (FPI) е по-малко известна REIT, която притежава близо 200,000 100 акра земеделска земя, която отдава под наем на над 26 наематели, които отглеждат 18 различни култури в 25,000 щата. Той събира наем от тези проекти и печели такси за управление на XNUMX XNUMX акра за други фермери.
През последните три години Farmland Partners осигури близо 32% годишна възвръщаемост. Това е над три пъти S&P 500 през същия период и е около четири пъти повече от днешния процент на инфлация. Това е 110% обща възвръщаемост, която не включва дивидента, като се движи близо до 2% доходност.
FPI е чудесен начин да диверсифицирате портфолиото си от дивиденти със сектор, който е известен с това, че е устойчив на инфлация, пазарни спадове и дори рецесии. Само този месец светът достигна рекордно население от 8 милиарда. Би било разумно да спечелите експозиция от този много подценен сектор.
Марти Фридсън, Fridson-Forbes Income Securities Investor
Хайвудс Имоти (HIW) е офис собственост REIT, която притежава, развива и отдава под наем имоти в престижните бизнес райони на Атланта, Шарлот, Роли, Нешвил, Ричмънд, Орландо, Тампа и Питсбърг. Компанията навлезе на пазара в Далас през юли 2022 г.
HIW притежава и/или управлява почти 27 милиона квадратни фута имотно пространство с повече от 1500 клиенти. Въпреки че компанията остава ориентирана към растеж, тя поддържа солиден баланс с достатъчна финансова гъвкавост. Повече от 60% от нетния оперативен доход на REIT се получава от Роли (24%), Нешвил (22%) и Атланта (16%).
Солидният баланс на REIT се доказва от обезпечен дълг, представляващ само 7.3% от брутните активи. HIW отчете средства от операции (FFO) за 3-то тримесечие на 2022 г. в размер на $111.6 милиона или $1.04 на акция, което е с 8.6% повече от преди година. FFO надхвърли прогнозите на анализаторите за $0.96, докато общите приходи от $207.0 милиона бяха малко по-добри от очакванията и с 5.9% ръст на годишна база.
Тази инвестиция в обикновени акции на REIT е подходяща за портфейли с отсрочени данъци с нисък до среден риск. Дивидентите се облагат като обикновен доход и остават стабилни с постоянен растеж. Купете на $39.00 или по-ниска за 5.13% годишна доходност.
Джон Бъкингам, Благоразумният спекулант
Лекарите Realty (DOC) е REIT за здравеопазване с малка капитализация, който придобива, притежава и управлява имоти, отдадени под наем на лекари, болници, системи за предоставяне на здравни грижи и други доставчици на здравни услуги. Имотите му обикновено са в кампус с болница или са стратегически разположени и свързани с болница или лекарска организация.
Пандемията несъмнено е повлияла на наемателите, но тенденциите остават в полза на REIT, тъй като населението застарява, доставчиците на здравеопазване се консолидират и предоставянето на грижи преминава към амбулаторно място, докато близо 75% от строителството на нови медицински офис сгради е извън болничните кампуси.
И ръководството казва, че нарастващите разходи за строителство са позволили на компанията да улови лизинговите спредове извън историческия диапазон от 2% до 3%, без да жертва качеството.
Наистина, 256,000 8.0 квадратни фута от портфолиото на DOC наскоро беше подновено при общ спред за повторно наемане от 2022%, най-високата тримесечна марка в историята на компанията. Покачващите се лихви повлияха на представянето на акциите на повечето АДСИЦ през 19 г., но спадът от 6.2% от началото на годината предоставя благоприятна входна точка. Дивидентната доходност е стабилните XNUMX%.
Тим Плейн, Ловецът на дивиденти
Starwood Property Trust (STWD) е една от акциите в нашия портфейл от първото ни издание през юни 2014 г.; през годините това се превърна в нашата най-голяма позиция. Компанията е била изключително стабилен платец на дивиденти и е била изключителна акция за добавяне на акции по време на корекции на фондовия пазар.
Финансов REIT, чиято основна дейност е създаването на ипотеки за търговски имоти, Starwood е един от най-големите играчи в тази област, фокусиран върху отпускането на големи заеми със специализирани условия. Мащабът дава на компанията конкурентно предимство пред банките и по-малките АДСИЦ за търговско финансиране.
През последните години Starwood придоби това, което сега е най-голямата търговска фирма за обслужване на ипотечни кредити. През последните няколко години тя също така придоби избрани недвижими имоти, включително апартаменти, редовни офис сгради и медицински офиси. Starwood също инвестира в жилищни ипотеки и кредитиране на инфраструктура.
Гледам на дивидента на Starwood като на един от най-сигурните в областта на високодоходните акции. Starwood Capital, частна инвестиционна компания, фокусирана върху недвижимите имоти с над 60 милиарда долара активи под управление, управлява REIT.
Starwood Capital е глобална организация с 2,200 души и Starwood Property Trust се възползва от този обхват и опит, за да намери перспективи за търговски ипотеки с висока стойност и други инвестиции.
Милиардерът Бари Стърнлихт, като главен изпълнителен директор както на Starwood Capital, така и на Starwood Property Trust, често е повтарял своя ангажимент за изграждане на STWD, за да поддържа дивидента си. Sternlicht и висшият мениджърски екип притежават акции на STWD на стойност над 100 милиона долара.
В исторически план STWD е оценяван на доходност между 7.5% и 8.5%. Доходност от 8% се равнява на цена на акция от $24.00. Натрупването на акции за по-малко от $20 прави привлекателна дългосрочна инвестиция.
През последните почти седем години купувах STWD по време на пазарни корекции и отдръпвания на цените на акциите. Средната ми цена е под $17.00 на акция. В допълнение към нашето моделно портфолио, имам лична дълга позиция в REIT.
Надявам се, че мислите за STWD като за дългосрочна инвестиция — такава, с която ще можете да се възползвате от възможностите за средно намаляване на разходите и увеличаване на потока от приходи от дивиденти.
Мечият пазар създаде някои сделки. Надценените от години акции сега са подценени. Освен това дивидентната доходност се е повишила до най-високото си ниво от десетилетие за някои акции. Една подценена акция с 4%+ доходност е Доходи от недвижими имоти
Компанията развива или закупува търговски имоти и отдава под наем на търговски вериги. Съгласно договора за нетен лизинг, лизингодателят е отговорен за месечния основен наем и данъци върху недвижимите имоти, застраховка на имущество и поддръжка. Средната продължителност на наема е около девет години и включва наем на ескалатори. Общите приходи бяха 2,788 милиона долара през последните дванадесет месеца. Настоящият главен изпълнителен директор е Sumit Roy.
REIT е един от петте най-големи глобални REITs с имоти в САЩ, Обединеното кралство и Испания. Компанията притежава около 11,427 1,125 търговски имота и отдава под наем на ~ 98.2 клиенти. Средната степен на заетост на Realty Income е XNUMX%, много по-висока от останалите.
Топ 10 клиенти са Walgreens
Realty Income е печално известен като един от акциите с месечен дивидент. Фирмата също е аристократ на дивидентите с 29 години последователни увеличения. Доходността от форуърд дивидент е с 5.19% над средното за 5 години от 4.35%. REIT има един от най-стабилните баланси в сравнение със своите връстници с кредитен рейтинг A3/A-висок среден инвестиционен клас. Приходите от недвижими имоти са подценени, като се търгуват при съотношение цена към AFFO от приблизително 14.7X. Тази стойност е под историческия си 10-годишен диапазон.
Доверие на националните партньори за съхранение (NSA) е самоуправляваща се REIT, която е основана през 2013 г. и е специализирана в управлението и придобиването на имоти за самостоятелно съхранение в рамките на 100-те най-големи градски района в САЩ и Пуерто Рико.
Тръстът притежава 915 консолидирани имота за самостоятелно съхранение в 39 щата и Пуерто Рико, с 58.1 милиона квадратни фута. Той също така управлява допълнителен портфейл от 185 имота, собственост на неговите съвместни предприятия. NSA притежава 25% дял във всяко от съвместните си предприятия.
През третото тримесечие NSA увеличи приходите си с 37% спрямо тримесечието на предходната година благодарение на силния ръст на наемните цени и тласък от придобивания. Приходите от същите магазини са нараснали с 10.7% благодарение на увеличение от 13.6% на средните приходи от наеми на зает квадратен фут, частично компенсирано от намаляване на заетостта с 240 базисни пункта.
REIT увеличи своя FFO на акция с 26% и стесни насоките си за своя FFO на акция през цялата година от $2.80-$2.85 на $2.80-$2.82. В средата тази насока предполага 24% ръст спрямо 2021 г.
Като един от най-големите оператори за самостоятелно съхранение, NSA изглежда е отключила значителни конкурентни предимства. През последните пет години той постигна ръст на нетния оперативен доход от същия магазин от 9.2%. Това се сравнява със 7.4%, 9.0%, 9.0% и 5.6% от CubeSmart
Освен това предвид многогодишните си договори и стабилното си представяне по време на пандемията, NSA трябва да се представи добре по време на рецесия. Въпреки това, поради кратката си история, REIT все още не е доказал своята устойчивост.
NSA е увеличила дивидента си агресивно през цялата си кратка история, от $0.54 през 2015 г. до $2.20 тази година. В момента предлага историческа висока дивидентна доходност от 5.8%. Неговият коефициент на изплащане е повишен на 78%, но е в съответствие с историческата средна стойност на REIT. Освен това като се има предвид неговия приличен баланс и неговата надеждна траектория на растеж, NSA вероятно ще продължи значително да увеличава дивидента си още много години.
По време на кратката си история NSA бързо увеличи финансовите си показатели благодарение на силния ръст на наемните цени и придобиването на нови имоти. Очакваме бъдещият растеж да продължи да се ръководи от тези два фактора, като REIT претендира за пакет от придобивания от 307 имота. Ние прогнозираме 8.0% ръст на FFO на акция през следващите пет години.
Въз основа на очаквания FFO за акция за 2022 г. от $2.81, акциите се търгуват за съотношение цена към FFO (P/FFO) от 13.5. Това е историческо дъно за акциите, най-вече поради по-високите лихвени разходи на фона на нарастващите лихвени проценти. Въпреки това, нашата оценка на справедливата стойност за този REIT е P/FFO от 16.5.
Разширяващият се P/FFO коефициент може да увеличи възвръщаемостта на акционерите с 4.1% годишно. Също така очакваме годишен ръст на FFO на акция от 8.0%, докато акциите имат 5.8% дивидентна доходност. Очакваме обща възвръщаемост от 16.9% годишно през следващите пет години.
Източник: https://www.forbes.com/sites/moneyshow/2022/12/13/property-picks-top-reits-for-growth-and-income/