В продължение на 35 години финансовият плановик Харолд Евенски наблюдава как клиентите се оттеглят редовно във ваканционни домове, наслаждавайки се на спокойни плажове или планини и радостта от семейните събирания. И преди да се пенсионира преди три години, той мислеше, че ще последва примера му.
Но той и съпругата му Дийна промениха мнението си, когато дойде времето, като избраха да имат само един дом, близо до Тексаския технически университет в Лъбок, където преподаваха финансово планиране. Вместо да потопят стотици хиляди долари във втора къща, те запазиха парите за пътувания, наемане за няколко месеца в годината в Кий Уест, Флорида, и пенсионни отстъпки, които можеха да се появят неочаквано.
„С парите, които бихте вложили в къща, можете да купите много петзвездни ваканции“, казва Евенски. В допълнение, той запазва пари в брой за неочаквани финансови тежести, независимо дали са големи медицински разходи или мечи пазар.
Много хора купуват къщи за пенсиониране и ваканционни домове, без да мислят за компромисите или да работят чрез математиката. Но финансовите професионалисти казват, че това може да бъде грешка, особено след бума на цените на жилищата през последните няколко години и безбройните разходи за собственост, които могат да се натрупват.
Абониране за регулярни новини
Пенсиониране
Barron's ви предлага планиране и съвети за пенсиониране в седмично обобщение на нашите статии за подготовка за живот след работа.
През първите четири месеца на 2021 г. продажбите на ваканционни жилища са се увеличили с 57% на годишна база, според Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти. Делът на всички къщи, закупени за ваканционно живеене, е 6.7%, в сравнение с 5% през 2019 г. Следват скокове в цените, като средната цена на жилищата в страната се е повишила с 19.1% през януари спрямо година по-рано, според индекса на цените на жилищата на CoreLogic; цените в много ваканционни дестинации за топло време се покачиха с близо 30% миналата година.
Въпреки че хората често се фокусират върху цената на втори дом, важно е да се вземе предвид цената на собствеността и непредвидените разходи. Собствениците може да имат две ипотеки и ще плащат застраховка, данък върху имуществото, комунални услуги и поддръжка на два жилища, наред с други неща, като например такси за асоциация на собствениците на жилища. Допълнителната ипотека може да принуди пенсионера да изтегли толкова много пари от IRA, че годишните данъци върху дохода и премиите за Medicare ще се повишат.
Така че, когато хората питат финансовите специалисти дали могат да си позволят второ жилище, съветникът обикновено управлява разходите за дома и разходите, свързани с жилището чрез софтуер за планиране, за да се увери, че тегления от пенсионни сметки няма да изложат лицето на риск от изчерпване твърде рано при пенсиониране или да ги принуди да намалят други желания.
Указание за разходите
Без софтуер за финансово планиране, хората могат да наблюдават решението с едно просто правило, използвано от Чарлз Фарел, инвестиционен съветник и управляващ партньор на Beacon Pointe Advisors в Денвър. Фарел казва на хората, които са се пенсионирали или са близо до пенсиониране, да използват не повече от 10-15% от своите инвестиционни активи, за да закупят ваканционен дом.
Предположението е, че без втория дом, лицето би било в състояние удобно да покрива начина си на живот всяка година, като използва социално осигуряване и годишни тегления от портфейла си, следвайки безопасен процент на усвояване като „правилото от 4%“, но човек с ипотеката, застраховката и поддръжката на втори дом може да нямат свобода на действие, за да поддържат тегления на или под 4% и биха могли да подкопаят пенсионирането им чрез изтегляне на твърде много пари, ако пазарите се влошават.
„Да живееш от възвръщаемостта на портфейла може да бъде рисковано“, казва Фарел. „Не искате да прекалявате и да се измъквате над главата си.”
Така че, използвайки правилото на Фарел, ако човек има 3 милиона долара пенсионни спестявания, той или тя може да си купи дом за 300,000 1 долара, казва Фарел. И ако човекът разполагаше с 100,000 милион долара, той или тя щеше да може да си позволи дом за 150,000 XNUMX долара, но би поел сериозен риск, ако го тласне до XNUMX XNUMX долара.
Някои хора си казват, че могат да продадат жилището или да наемат наематели, ако пазарът падне, казва Фарел, „но обикновено, ако фондовият пазар премине към мечи пазар, стойността на жилищата също падат и лицето може да не е в състояние да продаде своите У дома."
Например, по време на финансовата криза от 2008 г. жилищата паднаха с около 30% на национално ниво, а ваканционните домове бяха силно засегнати. Средният дом на един от най-горещите пазари за ваканции в страната тогава и сега, Кейп Корал-Форт Майърс, Флорида, падна до 115,127 2012 долара през 236,650 г. от 2006 276,520 долара през 2021 г., преди да се изкачи до XNUMX XNUMX долара през XNUMX г., според CoreLogic.
Предизвикателно и скъпо
Управлението на наема също не е лесно или евтино: има допълнителни разходи за застраховка, данъци, които са свързани с бизнеса, и ремонти. Управляващите компании могат да вземат 20-35% от приходите. И собствениците може да се наложи да се откажат от най-добрите часове за наем за собствените си планове за ваканция.
Като финансов плановик и съ-разработчик на софтуер IncomeConductor за изчисляване на доходите при пенсиониране, Фил Лубински от Денвър често е виждал наемодатели шокирани от трудностите при наемането и разходите, които правят. Един наемодател, когото познава, похарчи 35,000 XNUMX долара, за да почисти щетите от лаборатория за метан, управлявана от наемател, и той видя друг, който не може да намери наематели за апартамент, след като разкри, че там е извършено убийство.
„Даването под наем на вашия ваканционен дом изглежда по-добре на хартия, отколкото често се оказва“, казва Любински, който съветва хората, които купуват имот под наем, но никога не е инвестирал в имот под наем. "Това е твърде много проблеми."
Пиши на [имейл защитен]
