Какво е „Зомби дълг?“ Защо собствениците на жилища са изправени пред възбрана върху стари ипотеки.

Роуз Профет мислеше, че вторият ипотечен заем за нейния дом в Бруклин е разрешен преди около десетилетие - докато не получи документи, в които се твърди, че дължи повече от 130,000 XNUMX долара.

„Бях шокирана“, каза Профет, която рефинансира двуфамилния си дом през 2006 г., шест години след пристигането си от Хаити. „Дори не познавам тези хора, защото никога не са се свързвали с мен. Никога не са ми се обаждали.”

Prophete е част от вълна от собственици на жилища, които казват, че са били заслепени от началото на действията за възбрана на домовете им заради втори заеми, взети преди повече от десетилетие. Тръстовете и обслужващите ипотечните заеми зад действията казват, че заемите са били просрочени преди години.

Някои от тези собственици на жилища казват, че дори не са знаели, че имат втора ипотека поради объркващи кредитни структури. Други смятат, че вторите им заеми са били прехвърлени с първите им ипотечни плащания или простени. Обикновено те казват, че не са получавали отчети за вторите си заеми от години, докато са изплащали първите си ипотеки.

Сега им се казва, че заемите все пак не са мъртви. Вместо това те са това, което критиците наричат ​​„зомби дълг“ — стари заеми с нови действия за събиране.

Пазар на жилища: Предстоящите продажби на жилища се сриват за четвърти пореден месец

Новини за ипотечните проценти: Последното повишение на лихвите на Федералните служби накара експертите да се замислят дали лихвите по ипотечните кредити ще паднат след „още година или две“

Пазарът на жилища за първи път?: 15+ условия за недвижими имоти, които трябва да знаете, от FICO до escrow

Трябва ли да платя зомби дълг?

Въпреки че никоя федерална правителствена агенция не проследява броя на действията за възбрана на втори ипотеки, адвокатите, помагащи на собствениците на жилища, казват, че те са се увеличили през последните години. Адвокатите казват, че много от заемите са собственост на купувачи на проблемни ипотеки и се преследват сега, защото стойността на жилищата се е увеличила и има повече капитал в тях.

„Те ги държаха, без да комуникират с кредитополучателите“, каза Андреа Боп Старк, адвокат от базирания в Бостън Национален център за потребителско право. „И тогава изведнъж те излизат от дърводелството и заплашват с възбрана, защото сега има стойност в имота. Те могат да възбранят имота и действително да получат нещо, след като първите ипотеки бъдат изплатени.

Историята продължава

Адвокатите на собствениците на заемите и компаниите, които ги обслужват, твърдят, че преследват законно дължим дълг, независимо какво е вярвал кредитополучателят. И те казват, че действат законно, за да го претендират.

Как се случи това?

Съдебните дела сега могат да бъдат проследени до края на жилищния бум в началото на този век. Някои включват кредитни линии за собствен капитал. Други произтичат от заеми „80/20“, при които купувачите на жилища могат да вземат първи заем, покриващ около 80% от покупната цена, и втори заем, покриващ останалите 20%.

Разделянето на заеми позволи на кредитополучателите да избегнат големи първоначални плащания. Но вторите заеми могат да носят лихви от 9% или повече и балонни плащания. Защитниците на потребителите твърдят, че заемите - много от които идват от дискредитирани оттогава заемодатели - включват хищнически условия и са били предлагани на пазара в общности с цветнокожи и квартали с по-ниски доходи.

Ръстът на хората, които изостават с ипотечните плащания след началото на Голямата рецесия, включва собственици на жилища с втори заем. Те бяха сред хората, които се възползваха от федерални програми за модифициране на заеми, рефинансираха или обявиха фалит, за да помогнат за запазването на домовете си.

В някои случаи първите заеми са били променени, но вторите не са.

Колко години до опрощаване на дълга?

Някои втори ипотеки по това време бяха „отчислени“, което означава, че кредиторът е спрял да търси плащане. Това не означава, че заемът е опростен. Но това беше впечатлението на много собственици на жилища, някои от които очевидно не са разбрали погрешно структурата на заема 80/20.

Други кредитополучатели казват, че са имали затруднения да получат отговори за вторите си заеми.

В района на Маями пастор Карлос Мендес и съпругата му Лисет Гарсия подписаха промяна на първата си ипотека през 2012 г., след като финансовите затруднения доведоха до пропуснати плащания и заявление за банкрут. Двойката е купила дома в Хиалеа през 2006 г., две години след пристигането си от Куба, и е отгледала двете си дъщери там.

Мендес каза, че не са успели да получат отговори за състоянието на втората си ипотека от банката и в крайна сметка им е казано, че дългът е анулиран или ще бъде анулиран.

След това през 2020 г. те получиха документи за възбрана от друг собственик на дълг.

Техният адвокат Рикардо М. Корона каза, че им е казано, че дължат 70,000 47,000 долара просрочени плащания плюс 2013 XNUMX долара главница. Но той каза, че записите показват, че заемът е бил изплатен през XNUMX г. и че притежателите на заема нямат право на лихвени плащания, произтичащи от годините, когато двойката не е получавала периодични отчети. Делото е висящо.

„Въпреки всичко, ние се борим и се доверяваме на справедливостта, запазвайки вярата си в Бог, така че можем да разрешим това и да запазим къщата“, каза Мендес на испански.

Вторите заеми бяха пакетирани и продадени, някои многократно. Страните зад съдебните действия, които са започнали за събиране на парите сега, често са инвеститори, които купуват така наречените проблемни ипотечни заеми с големи отстъпки, казват защитници. Много от купувачите на дълг са дружества с ограничена отговорност, които не са регулирани по начина, по който са големите банки.

Ищецът по делото срещу дома на Мендес и Гарсия е посочен като Wilmington Savings Fund Society, FSB, „не в лично качество, а единствено като попечител на BCMB1 Trust“.

Говорител на Wilmington каза, че действа като попечител от името на много тръстове и няма „никакви правомощия по отношение на управлението на недвижимите имоти в портфолиото“. Усилията да се намери някой, свързан с BCMB1 Trust, който да отговори на въпроси, не бяха успешни.

Някои хора, изправени пред възбрана, са завели свои собствени дела, позовавайки се на федерални изисквания, свързани с периодични изявления или други закони за защита на потребителите. В Джорджия жена, изправена пред възбрана, твърди във федералния съд, че никога не е получавала периодични известия за втората си ипотека или известия, когато е била прехвърлена на нови собственици, както се изисква от федералния закон. Делото е уредено през юни при поверителни условия, според съдебните документи.

Как да се отърва от зомби дълг?

В Ню Йорк Prophete е един от 13-те ищци във федерален съдебен процес, който твърди, че се търси ипотечен дълг извън шестгодишния давностен срок на Ню Йорк, което води до нарушения на федералния и щатския закон.

„Мисля, че това, което го прави толкова пагубно, е, че това са собственици на жилища, които са работили много усилено, за да станат актуални по своите заеми“, каза Рейчъл Гебал, заместник-директор в Brooklyn Legal Services, която води дело с The Legal Aid Society. „Те си мислеха, че се грижат за дълга си.“

Ответниците по това дело са кредиторът SN Servicing и адвокатската кантора Richland and Falkowski, които представляваха ипотечни тръстове, участващи в съдебните дела, включително BCMB1 Trust, според жалбата. В съдебните дела ответниците оспорват тълкуването на давността от ищеца, казват, че са действали правилно и искат отхвърляне на делото.

„Твърденията в различните действия за възбрана на ипотека са верни и не са подвеждащи или измамни“, пише адвокат Даниел Ричленд в писмо до съдията. „Твърденията на ищеца, напротив, са неправдоподобни и следователно изискват отхвърляне.“

Писателят на Associated Press Клаудия Торенс и изследователят Дженифър Фарар допринесоха.

Тази статия първоначално се появява в САЩ ДНЕС: Какво е „Зомби дълг?“ Собствениците на жилища са изправени пред възбрана върху стари ипотеки.