Тази статия е публикувана първоначално на Bankrate.com.
Федералният резерв повиши лихвените проценти за седми пореден път тази година. Този път обаче повишението е по-малко: председателят на Фед Джеръм Пауъл обяви увеличение с половин пункт на лихвения процент по федералните фондове на 14 декември, което е по-ниско от увеличенията с три четвърти пункта от последните няколко срещи. Все пак, последния път повиши лихвите с толкова за една година беше през 1980-те години.
В опит да овладее бушуващата инфлация Фед повиши лихвените проценти с четвърт пункт през март 2022 г., след това с половин пункт през май. Още повече ги вдигна през юни, от три четвърти от процентния пункт — което по това време беше най-голямото повишение на лихвените проценти от Фед от 1994 г. насам — и продължи да прави същото през юли, септември и ноември.
Увеличенията са предназначени да охладят икономика, която гореше след възстановяване от коронавирусната рецесия през 2020 г. Това драматично възстановяване включва нажежен жилищен пазар, характеризиращ се с рекордно високи цени на жилищата и микроскопични нива на инвентар.
Въпреки това, от края на лятото жилищният пазар показа признаци на охлаждане, като поскъпването се забавя в национален мащаб и цените дори падат на много пазари. И цените на жилищата се движат не само от лихвените проценти, но и от сложна комбинация от фактори - така че е трудно да се предвиди точно как усилията на Фед ще се отразят на жилищния пазар.
„Жилищната рецесия е тук“, казва Марти Грийн, директор на адвокатската кантора за ипотечни кредити Polunsky Beitel Green. „Големият въпрос сега е колко бързо се разпространява в останалата част от икономиката.“
По-високите ставки са предизвикателство както за купувачите на жилища, които трябва да се справят с по-високи месечни плащания, така и за продавачите, които изпитват по-малко търсене и/или по-ниски оферти за домовете си.
„Кумулативният ефект от това рязко покачване на лихвите охлади жилищния пазар и накара икономиката да започне да се забавя, но не направи много за намаляване на инфлацията“, казва Грег Макбрайд, CFA, главен финансов анализатор на Bankrate.
Как Фед влияе върху ипотечните лихви
- Федералния резерв не определя лихвите по ипотечните кредити и решенията на централната банка не преместват ипотеките толкова директно, колкото други продукти, като напр. спестовни сметки и CD проценти. Вместо това лихвите по ипотечните кредити са склонни да се движат в крачка с доходността на 10-годишните държавни облигации.
Все пак поведението на Фед задава общия тон за ипотечни проценти. Ипотечните кредитори и инвеститорите наблюдават отблизо централната банка и опитите на ипотечния пазар да тълкува действията на Фед влияят на това колко плащате за жилищния си заем.
Увеличението на лихвите през декември беше седмият скок през 2022 г., година, в която лихвените проценти по ипотечните кредити се промениха силно от 3.4 процента през януари до 7.12 процента през октомври, преди да се върне отново надолу. „Такива увеличения намаляват достъпността на покупката, което прави още по-трудно за хората с по-ниски доходи купувачи за първи път за закупуване на дом“, казва Клеър Лоузи, асистент-икономист в Тексаския изследователски център за недвижими имоти към Тексаския университет A&M.
Колко влияят лихвите по ипотечните кредити върху търсенето на жилища?
Няма съмнение, че рекордно ниските лихвени проценти по ипотечните кредити спомогнаха за подхранването на жилищния бум през 2020 г. и 2021 г. Някои смятат, че това е единственият най-важен фактор за тласкането на пазара на жилищни имоти до преувеличение.
Сега, когато лихвите скочиха по-високо, отколкото са били от две десетилетия, как това ще се отрази на продажбите и цените на жилищата? „Лихвите по ипотечните кредити [са] довели до ефективно спиране на дейността по рефинансиране и значително забавяне на дейността по закупуване на жилища“, казва Майк Фратантони, главен икономист на Асоциацията на ипотечните банкери. Продажбите не само се забавиха, но икономистите очакват спад на цените от няколко процентни пункта до повече от 20 процента.
И все пак в дългосрочен план цените на жилищата и продажбите на жилища обикновено са устойчиви на нарастващите лихви по ипотечните кредити, казват икономисти в областта на жилищното строителство. Това е така, защото отделните житейски събития, които предизвикват покупка на жилище - раждане на дете, брак, смяна на работа - не винаги съответстват удобно на циклите на ипотечните лихви.
Историята потвърждава това. През 1980-те години на миналия век лихвите по ипотечните кредити скочиха до 18 процента, но въпреки това американците все още купуваха жилища. През 1990-те години процентите от 8% до 9% бяха обичайни и американците продължиха да награбват жилища. По време на жилищен балон от 2004 г. до 2007 г. лихвите по ипотечните кредити бяха по-високи, отколкото са днес - и цените скочиха.
Така че настоящото забавяне може да е по-скоро прегрял пазар връщане към нормалното а не сигналът на an начален срив. „Комбинацията от повишени лихви по ипотечните кредити и рязък ръст на цените на жилищата през последните няколко години значително намали достъпността“, казва Фратантони. „Нестабилността, наблюдавана при лихвените проценти по ипотечните кредити, трябва да намалее, след като инфлацията започне да се забавя и пиковият лихвен процент за този цикъл на нарастване излезе наяве.“
Засега обаче жилищният пазар остава труден за купувачите. „Жилищният сектор е най-чувствителен и изпитва най-непосредствените въздействия от промените в лихвената политика на Федералния резерв“, казва главният икономист на NAR Лорънс Юн. „Мекотата в продажбите на жилища отразява ескалиращите лихви по ипотечните кредити тази година.“
Юн казва средното месечна вноска по ипотека е скочил с 28 процента през последната година, малко шок от стикери, който непременно ще отекне в жилищната икономика. „Очаквам темпото на поскъпване да се забави, тъй като търсенето се охлади и предлагането се подобри донякъде поради повече жилищно строителство“, казва той.
Всъщност Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти (NAR) казва, че свиването на жилищата вече намалява, тъй като търсенето намалява. Описът от жилища за продажба нарасна до a Доставка за 3.3 месеца през октомври, в сравнение с рекордно ниското 1.6-месечно предлагане през януари.
Следващи стъпки за кредитополучателите
Ето няколко съвета за справяне с климата на нарастващите лихвени проценти:
Пазарувайте за ипотека. Умело пазаруване може да ви помогне да намерите по-добра от средната ставка. Тъй като бумът на рефинансирането се забавя, кредиторите са нетърпеливи за вашия бизнес. „Провеждането на онлайн търсене може да спести хиляди долари чрез намиране на кредитори, предлагащи по-ниска ставка и по-конкурентни такси“, казва Макбрайд.
Бъдете внимателни с ARM. Ипотеки с регулируем лихвен процент стават все по-примамливи, но Макбрайд казва, че кредитополучателите трябва да се пазят. „Не попадайте в капана да използвате ипотека с променлива лихва като патерица на достъпността“, казва Макбрайд. „Има малко предварителни спестявания, средно само половин процентен пункт за първите пет години, но рискът от по-високи лихви през следващите години се очертава голям. Новите регулируеми ипотечни продукти са структурирани да се променят на всеки шест месеца, а не на всеки 12 месеца, което преди беше норма.“
Помислете за HELOC. Докато ипотечно рефинансиране намалява, много собственици на жилища се обръщат към кредитни линии за собствен капитал (HELOC) за подслушване на домашен капитал.
Тази история първоначално беше представена на Fortune.com
Още от Fortune:
Хората, които са пропуснали своята ваксина срещу COVID, са изложени на по-висок риск от пътни инциденти
Илон Мъск казва, че да бъда освиркван от феновете на Дейв Шапел „беше първо за мен в реалния живот“, което предполага, че е наясно с натрупването на обратна реакция
Поколението Z и младите хилядолетия откриха нов начин да си позволят луксозни чанти и часовници – живеейки с мама и татко
Истинският грях на Меган Маркъл, който британската общественост не може да прости, а американците не могат да разберат
Източник: https://finance.yahoo.com/news/fed-december-rate-hike-means-180200472.html