Какво предстои за жилищното строителство през 2023 г.: забавяне и спиране на еднофамилното строителство

Още през януари 2020 г. се отдадох на прогноза не само за 2020 г. но за цялото десетилетие. По някакъв начин пропуснах глобалната пандемия и спирането, което трябваше да се случи само седмици по-късно. И така, с известно безпокойство се впускам отново с мисли за предстоящата година с помощта на статия в Wall Street Journal, преглеждаща данни от третото тримесечие на 2022 г. Просто казано, жилищният пазар вече започна да се забавя и ще достигне спиране през първата половина на 2023 г. Какво ще последва ще зависи от това какво правят купувачите в брой с парите си и дали правителствата вземат интелигентни решения или влошават нещата.

Историята на The Wall Street Journal (The Journal). има заглавие за поведението на големи инвеститори на жилищния пазар, но в крайна сметка обхваща ключови точки от данни, свързани с формирането на картина на жилищната икономика, особено еднофамилната собственост и наемите. Собствеността се превърна в нещо като мания сред някои защитници и особено пристанището на Синсинати който има отвори кампания срещу това, което нарича „институционални инвеститори“ или „корпоративни инвеститори“.

Посочих, че това е странно усилие, опитвайки се да спре инвестициите в жилища под наем чрез закупуване на жилища с пари от продажба на облигации на инвеститори. Историята на Journal посочва, че „купуването на жилища от инвеститори се срина с 30% през третото тримесечие, знак, че нарастването на лихви по заеми и високите цени на жилищата, които изтласкаха традиционните купувачи встрани, карат и тези фирми да се оттеглят. Може би това ще охлади и регулаторния плам около проблема.

Но данните показват, че като цяло е имало „спад в общите продажби на жилища, които са се сринали с бързото покачване на лихвите по ипотечните кредити“. Придобиването на еднофамилни жилища от инвеститори често е с цел тяхното саниране и след това превръщането им в жилища за отдаване под наем. Историята на Journal установява, че Ръстът на наемите също започна да се забавя. Наемите на еднофамилни къщи са се повишили с 10.1% на годишна база през септември, което е спад от 13.9% през април, според фирмата за жилищни данни CoreLogicCLGX
.” Това все още е „по-силно, отколкото на пазара на апартаменти“. Историята твърди, че пазарът на наеми за еднофамилни къщи се е задържал, защото наемателите от този тип имат повече пари. Това не е непременно така. Често по-малките инвеститори придобиват жилища по същия начин като големите и често те обслужват по-големи семейства с по-малко пари.

Но също така е вярно, че тези доставчици на жилища „изправени пред насрещни ветрове от нарастващите данъчни оценки на имотите, които дойдоха успоредно с огромните увеличения на поскъпването на жилищата.“ Миналогодишната лудост за купуване повиши стойността на активите, оказвайки натиск върху собствениците не само с по-високи оценки, но и да продават на обитатели, хора, които искат да купуват, а не да наемат.

Всичко това се случва във време, когато, както в Синсинати, „големите наемодатели стават обект на по-голям контрол от федералните и местните власти." Вече съм разглеждал проблемите на собствеността другаде, но тук е мястото, където целият този фон помага да се формира основата на моите предположения за това, което предстои тази година. Тъй като купувачите установяват, че не могат да си позволят да купуват поради високите лихвени проценти, а продавачите не могат да намерят купувачи, които могат да платят достатъчно, ще има много затруднени собственици, особено ако настъпи рецесия и хората започнат да губят работа.

Както през 2008 г. и 2009 г., хората с пари ще се окажат в състояние да облекчат този проблем, като купуват много земя и жилища и дори проекти, които са в процес на изграждане или финансиране днес. Историята на Journal потвърждава това за по-големите инвеститори, които предполагат, че „подготвят големи средства за придобиване на домове. Бизнесът за управление на активи на JP Morgan заяви този месец, че е създал съвместно предприятие с наемодателя Haven Realty Capital за закупуване и развитие на къщи за 1 милиард долара. Това би го направило „трудно за традиционните купувачи да се възползват“. Можеш да кажеш това отново!

Тъй като евтините пари изсъхват и хората губят работа, много – включително разработчици и строители – ще се стремят отчаяно да спасят. На друго място съм посочил, жилищният пазар няма да успее да произведе много жилища през 2023 г.; просто ще бъде твърде рисковано да се стартират проекти в среда, описана в историята на Journal. Докато производството спира, а тези с пари купуват земя, жилища и проекти, особено градовете ще бъдат готови за огромно увеличение на цените, когато търсенето се върне по-късно през годината или през 2024 г.

Местните власти вероятно ще направят две неща. Първо, както в Синсинати, те ще бъдат изкушени да накажат инвеститори или други, които купуват имоти с пари. Това няма да помогне, но ще направи бъдещето по-тъмно. Прогонването на инвеститорите просто ще означава възбрана и фалити за прекалено разширен бизнес и собственици, което допълнително ще навреди на предлагането. Банките също няма да имат късмет при преместването на имоти. Второто нещо, което някои градове ще направят, е нищо. Въпреки че това няма да влоши бъдещата ситуация, то просто ще проправи път за паника по-късно, когато цените се покачат, защото предлагането е напрегнато.

Това, което градовете могат и трябва да направят сега, е да спрат всички регулации, които не са от значение за здравето и безопасността, да ускорят издаването на разрешителни по драматичен начин и да използват всички ресурси, които трябва да инвестират в завършването на затруднени проекти. Местните власти също биха могли да закупят земя на изгодна цена и след това да я променят по-късно, като я предадат на Community Land Trust, когато пазарът се върне.

Градовете, които имат известна представа и си позволяват гъвкавост, ще спечелят бъдещото възстановяване, позволявайки си да посочат достъпността като ключ към привличането на нови работни места. Тези, които не правят нищо или настояват да атакуват инвеститорите или да налагат повече правила, очаквано ще се окажат с инфлация на жилищния пазар. Това няма да навреди на инвеститорите, които ще правят пари, но ще навреди на хората, които се борят да свързват двата края и ще видят, че състоянието им изостава, докато другите се издигат.