Какво се случва с цените на жилищата? Ипотечните проценти, ограниченото предлагане са фактори

Цените на жилищата намаляват на повечето пазари в цялата страна.

И все пак цените на жилищата все още са по-високи в сравнение с преди година и е малко вероятно да паднат твърде рязко.

Рязкото покачване на лихвите по ипотечните кредити през последните няколко месеца направи жилищата по-скъпи за всеки, който се нуждае от заем. Въпреки че това кара някои купувачи да се оттеглят, а някои продавачи да намаляват това, което искат, силното търсене и ограничените доставки поддържат цените.

Последните доклади използват месечни сравнения поради резкия обрат в някога горещия жилищен бум, предизвикан от пандемия. Така че промените могат да изглеждат драматични.

Black Knight, фирма за софтуер за недвижими имоти, данни и анализи, отчете втори пореден месец на спад през август, като цените са спаднали с 0.98% спрямо юли. Той отчете ревизиран нагоре 1.05% месечен спад през юли. Взети заедно, те бележат най-големите месечни спадове за повече от 13 години и осмия по големина поне от началото на 1990-те години, каза Black Knight.

„Всеки един от тях би бил най-големият едномесечен спад на цените от януари 2009 г. насам – заедно те представляват два поредни месеца на значително отдръпване след повече от две години на рекорден растеж“, Бен Грабоске, президент на Black Knight за данни и анализи , пише в доклада.

" само месеци със значително по-високи едномесечни спадове на цените, отколкото видяхме през юли и август, бяха през зимата на 2008 г., след фалита на Lehman Brothers и последвалата финансова криза,” добави той.

Въпреки всички тези фактори е важно да запомните, че недвижимите имоти също са силно повлияни от местните икономически сили. Също така е сезонно. Семействата са склонни да купуват по-големи и по-скъпи жилища през пролетта и лятото, за да могат да се местят между учебните години. Това изкривява цените нагоре. По-малките, по-евтини жилища обикновено се продават през есента и зимата, изкривявайки цените надолу. Ето защо цените на жилищата обикновено се сравняват година след година, за да се получи най-точното отчитане.

Средната цена на жилище сега е около 2%, или 8,800 438,000 долара, спрямо пика си през юни от 97 100 долара. Black Knight съобщава, че цените са извън върховете си на 40 от 2019-те най-големи американски пазара, но все още са с приблизително XNUMX% по-високи, отколкото през XNUMX г., преди пандемията.

Но скоростта на растеж се охлажда. Тази седмица CoreLogic съобщи, че цените на жилищата са били с 13.5% по-високи през август, отколкото през същия месец година по-рано. Това е най-ниският годишен темп на поскъпване от април 2021 г., според доклада. Това частично отразява охлаждането на търсенето на купувачи поради по-високите лихви по ипотечните кредити. CoreLogic очаква тези годишни увеличения да продължат да се свиват, но все пак ще покажат печалба от 3.2% до август следващата година.

Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти, в своя Доклад за продажбите на жилища през август, показаха, че средната цена на съществуващ дом е нараснала със 7.7% на годишна база. Сравнете това с 15% годишно увеличение през май миналата година. Медианата често е изкривена от видовете продавани жилища. След бума на продажбите на луксозни жилища по време на пандемията, продажбите на жилища с по-високи цени спаднаха през август. Това може да обясни поне част от по-малката годишна печалба.

Брокерите все пак отбелязаха, че докато цените на жилищата традиционно спадат от юли до август, тази година те паднаха три пъти по-бързо от нормалното.

Някои пазари омекват по-бързо от други. Някои от пазарите, които отбелязват най-големи спадове, са някои от предишните най-скъпи, като Сан Хосе, Сан Франциско и Сиатъл, според Black Knight. Тези пазари са най-силно засегнати от нарастващите лихвени проценти по ипотечните кредити, тъй като първоначално са били толкова недостъпни.

Други пазари, на които се наблюдава голям спад, са тези, които отбелязаха най-голям скок в търсенето по време на пандемията, като Финикс и Лас Вегас. С възможността да работят отвсякъде, хората се стичат към тези сравнително по-достъпни пазари, където климатът може да е бил по-благоприятен. Този скок в търсенето подхранва цените.

Големи ръстове на цените се задържат на пазарите във Флорида, където продължава да има силно търсене поради преместването на много технологични работници от Силиконовата долина към Слънчевия пояс по време на пандемията.

Малко вероятно е цените на жилищата да паднат драстично по начина, по който паднаха по време на Голямата рецесия, причинена от финансовата криза, защото има много повече търсене, отколкото предлагане.

Преди пандемията доставките бяха ниски поради десетилетие на недоизграждане след Голямата рецесия. Яростното купуване на жилища по време на пандемията само изостри този недостиг. Този дисбаланс на предлагането и търсенето беше това, което тласна цените на жилищата с над 40% по-високо само за две години.

Има и по-малко продавачи. Те виждат отслабването на пазара и някои не искат да получат по-малко за дома си, отколкото смятат, че заслужава.

„Точно сега бъдещите продавачи не само се справят с падащото търсене и спадащите цени поради рязко по-високите лихвени проценти, но също така имат нарастващ възпиращ стимул да се откажат от собствените си исторически ниски лихвени ипотеки в тази среда. Някои може би изчакват пазара, за да видят дали търсенето – и цените – се завръщат през пролетта“, каза Грабоске.

Има около три месеца предлагане на съществуващия вътрешен пазар, което е около половината от това, което се счита за балансиран пазар. Има повече предлагане на пазара на нови жилища, но новото строителство е с висока цена и купувачите днес се борят с по-високи лихви по ипотечните кредити. Достъпността все още е на едно от най-лошите нива в историята, въпреки лекото намаляване на цените.

Това, с което повечето експерти изглежда са съгласни, е, че това не е „нормален“ жилищен пазар или дори нормална корекция на цените. Инфлацията, глобалната икономическа несигурност, нарастващите лихвени проценти по ипотечните кредити и все още ограниченото предлагане на жилища за продажба тежат на потенциалните купувачи. Остава да видим колко далеч ще се оттеглят и доколко това отдръпване ще охлади цените.