Къде ще паднат цените? И защо?

Ключови храни за вкъщи

• Morgan Stanley прогнозира спад от 10% в цените на жилищата от юни 2022 г. до 2024 г. Това се съпоставя с 45% увеличение на цените на жилищния пазар в САЩ между декември 2019 г. и юни 2022 г.
• Някои пазари вече показват значителен спад на цените, като начело в списъка са метрото като Сан Франциско, Сиатъл и Сан Диего.
• Въпреки че има вероятност цените на жилищата да паднат, търсенето на жилища, причинено от продължаващия недостиг в Америка, вероятно ще подкрепи всякакви катаклизмични загуби за собствениците на жилища. Едва ли гледаме на ситуация от 2008 г.

Между юни 2022 г. и края на 2024 г. експерти от Morgan Stanley прогнозират около 10% спад на средните национални цени на жилищата. На пръв поглед тези числа може да изглеждат тревожни, но е важно да се вземе предвид контекстът.

Първо, това ниво на охлаждане на пазара не означава непременно „срив“. Обикновено, когато видим срив на жилищния пазар, очакваме да видим намаление на цените от поне 20%. Това не е далеч от това, което експертите прогнозират в момента - освен ако не навлезем в дълбока, мрачна рецесия, която предизвиква високи нива на безработица. Дори тогава вероятно няма да е толкова лошо, колкото през 2008 г.

Има няколко фактора, които предпазват пазара от свободно падане. Нека ги вземем под внимание, преди да прегледаме най-силно засегнатите градове.

Пазарът беше в неустойчиво рали в продължение на две години

Стойностите на жилищата скочиха рязко от началото на пандемията. От декември 2019 г. до юни 2022 г. цените са се повишили с 45%. Дори след отчитане на скорошните спадове на цените, цените на жилищата са се увеличили с 38% от март 2020 г. Това ниво на растеж е безпрецедентно и неустойчиво. В един момент трябваше да се забави.

Фактът, че беше неустойчив, е една от причините да се забавя. Пазарът на жилища значително изпревари растежа на заплатите, така че въпреки че сме в разгара на недостиг на жилища, далеч по-малко хора могат да си позволят действително да купуват.

Недостигът на жилища в Америка не се подобрява

Фонът на това е, че Америка е и е била по време на недостиг на жилища – дори преди пандемията. За да разрешат този проблем, експертите от Freddie Mac и Up for Growth неотдавна през 2021 г. изчислиха, че Америка се нуждае от 3.8 милиона нови домове. Ако попитате Националната асоциация на брокерите, това число може да е по-близо до 7 милиона нови жилища.

Новото строителство обаче се забавя. Започващите жилища са намалели с 8.8% на годишна база между октомври 2021 г. и октомври 2022 г., а заявленията за разрешителни за ново строителство са намалели с 10.1% през същия период от време.

TryqОтносно комплекта за надуване на Q.ai | Q.ai – компания на Forbes

Това означава, че всяко намаление на цените на жилищата през следващата година вероятно има праг. Докато по-малко хора, които искат да купуват, могат поради високите цени, недостигът на предлагане ще попречи на предлагането да изпревари значително търсенето.

Резултатът от това уравнение не е добър за наемателите – една четвърт от тях вече плащат повече от 50% от доходите си на настоящия си наемодател. Цените на жилищата може да не паднат до ниво, в което тези хора да могат да си позволят да купуват.

Но за собствениците на жилища това може да осигури някаква малка увереност, че не са изложени на толкова висок риск да загубят дома си. Дори през последните няколко месеца, когато цените на жилищата започнаха да се охлаждат на повечето пазари, нивата на възбрана все още не са достигнали нивата отпреди пандемията. И пазарните обстоятелства, които накараха толкова много хора да се окажат с главата надолу с ипотеките си през 2008 г., не са налице днес.

Къде цените на жилищата падат най-бързо?

Това не означава, че цените на жилищата изобщо няма да паднат. Всъщност според индекса S&P Case-Shiller стойностите на жилищата са намалели с 2.6% между юни и септември 2022 г. Те все още са се увеличили със 7.81% на годишна база, но клип на краткосрочните намалява са били забележителни.

Повечето от районите на метрото, според S&P, са претърпели спад през тримесечния период през 2022 г., но тези градове отбелязаха най-големите спадове:

• Сан Франциско: – 10.36%
• Сиатъл: – 9.55%
• Сан Диего: – 7.24%
• Лос Анджелис: – 5.61%
• Денвър: – 5.60%
• Далас: – 4.34%
• Портланд: – 4.25%
• Лас Вегас: – 3.69%

От двете метростанции, които все още изпитваха повишения на цените за период от три месеца, всички видяха намаления на цените от август до септември 2022 г.

Защо цените падат по-бързо в тези градове?

Най-добрият казус може да бъде пазарът, на който се наблюдава най-голям спад на цените: Сан Франциско.

Пазарът в Сан Франциско е изправен пред същите проблеми като останалата част от страната: недостъпни цени на жилищата и високи (макар малко по-висок през ноември) лихвени проценти. Най-голямата разлика е, че Сан Франциско трябваше да падне още повече.

Сан Франциско отдавна има един от най-скъпите жилищни пазари в страната. Някои от най-високите цени в нацията имат най-голям спад.

По-специално Сан Франциско преживя масово изселване от началото на пандемията, като окръгът загуби около 6.7% от населението си само между юли 2020 г. и юли 2021 г. Едно от обясненията за това е, че след като през март 2020 г. повече позиции станаха отдалечени, техническите работници – които са силно концентрирани в този регион – пожънаха някои от най-много възможности за работа от вкъщи.

И защо да плащате за дом на един от най-скъпите пазари на недвижими имоти в страната, когато можете да живеете и работите навсякъде другаде?

Въпреки че някои работници се връщат в района на залива, тъй като някои компании премахват гъвкавите възможности за работа, ефектите от масовите миграции на дистанционна работа все още оставят значителна следа върху пазара на недвижими имоти в града.

Другите градове в списъка, от Сиатъл до DC, са преживели подобни явления, въпреки че ситуацията на всеки пазар е частично уникална.

Например цените на жилищата в Ню Йорк са намалели, но не толкова, колкото тези в Сан Франциско. Компаниите, базирани в Ню Йорк, въведоха по-задължителни политики за връщане в офиса, което принуди повече хора да се върнат в града. Това може да е частична причина за смекченото му понижение на цените в сравнение със Сан Франциско.

Долната линия

Пазарът на жилища вероятно ще загуби стойност през 2024 г., но това е по-скоро пазарна корекция, отколкото пазарен срив. Тъй като в Америка има недостиг на жилища, търсенето вероятно ще попречи на цените на жилищата да потънат в забрава.

В крайна сметка това вероятно е положително нещо що се отнася до инфлацията, но това не означава, че идва без малко болка. За да инвестирате уверено дори през негативно повлияни пазари и да останете толкова ликвидни, колкото е необходимо, за да скочите до мечтаната къща, помислете за Q.ai's Комплект за защита срещу надуване. Тези инвестиционни комплекти използват силата на AI, за да ви помогнат да хеджирате ефектите от инфлацията върху вашето портфолио и да претърсите пазарите за най-добрите инвестиции за всякакъв вид допустими рискове и икономически ситуации.

Изтеглете Q.ai днес за достъп до инвестиционни стратегии, задвижвани от AI. Когато депозирате $100, ние ще добавим допълнителни $100 към вашата сметка.