Къде Недвижими имоти

Няма никакво съмнение, че докато Федералният резерв (Фед) остава ангажиран с политиките си за затягане на антиинфлацията, жилищата – продажбите, както и строителството и ценообразуването – ще продължат да страдат от нарастващите лихви по ипотечните кредити. Но това не е цялата история. Напречните течения ще навлязат в жилищното уравнение, тъй като хората започват все повече да виждат недвижимите имоти като начин да защитят богатството си от лошите ефекти на инфлацията върху акции, облигации и други финансови инструменти.

Досега по-голямата част от натиска се навеждаше към негативната страна на регистъра на недвижимите имоти. Откакто Фед започна да повишава лихвените проценти миналия март, средният лихвен процент по 30-годишна ипотека с фиксиран лихвен процент се е увеличил, макар и неравномерно, от 2.8% до над 6.0%. Тъй като този ход увеличи повече от два пъти разходите за поддържане на ипотека, не е чудно, че покупката е пострадала. Продажбите на нови жилища, проследени от Министерството на търговията, са спаднали с 39% от върховете от януари до юли, последният период, за който има налични данни. Последва строителство. Започнатите нови жилища в национален мащаб са спаднали с 19% от върховете си през февруари миналата година. Цените на жилищата също се понижиха. Средната цена на съществуващо жилище, продадено в Съединените щати, е паднала с 2.2%, според Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти (NAR), от $420,000 410,600 през юни до $XNUMX XNUMX през миналия юли, последният период, за който асоциацията предлага данни.

Федералният резерв обещава да увеличи този неблагоприятен натиск през следващите месеци. Председателят Джеръм Пауъл, разбираемо, отказа да каже точно докъде и колко бързо възнамерява да повиши лихвените проценти, но се ангажира да продължи подобни стъпки толкова дълго, колкото е необходимо, за да постави инфлацията под контрол. Освен ако нацията не извади голям късмет и инфлацията отшуми от само себе си, той ще трябва да направи много повече, отколкото вече е направил. Помислете, че при инфлация от 7-8% и едногодишни лихвени проценти от 1-3%, кредитополучателите изплащат заем с долари, които са загубили значително повече реална покупателна способност от лихвата, която дават на заемодателя. Това едва ли прави много за спиране на потока от искания за кредит, предизвикващи инфлация.

Но дори когато вероятните действия на Фед повишат разходите за ипотеки и съответно засилят неблагоприятните влияния върху жилищата, желанието за хеджиране на инфлацията с недвижими имоти все повече ще влезе в действие. Хората ще направят каквото могат, за да купят, въпреки нарастването на разходите, тъй като притежаването на жилище, независимо дали директно или подкрепено от ипотека с фиксиран лихвен процент, ще стабилизира една важна част от бюджетите на домакинствата, голяма примамка в среда, когато инфлацията повишава всички други разходи за живот. Нещо повече, недвижимите имоти вероятно ще се покачат поне в тандем с общия темп на инфлация, което ще ги направи по-привлекателно хранилище на богатство, отколкото например облигациите, чиито цени ще падат с всяко повишаване на лихвения процент и акциите, които ще пострадат неблагоприятно изчисляване на оценката от нарастващите лихвени проценти, както и неизбежната несигурност, предизвикана от общия ценови натиск.

Тези сили със сигурност надделяха по време на последната голяма инфлация през 1970-те и 1980-те години на миналия век. Между 1970 и 1990 г. индексът на потребителските цени в тази страна нараства средно с 6.2% годишно. Фиксираните ипотечни лихви се повишиха от около 7.3 процента през 1970 г. до над 13 процента до 1985 г., повишавайки разходите за поддържане на ипотека с почти 80 процента. За онези, които притежаваха къщите си изцяло или имаха фиксирани лихви по ипотечните си кредити, това не означаваше нищо, но имаше голямо значение за бъдещите купувачи. И все пак, въпреки значителното покачване на лихвите по ипотечните кредити, наложени върху покупката, средната цена на къща, продадена в Съединените щати, се повиши през това време от $23,900 125,000 на $8.6 2.4, което е увеличение от XNUMX процента годишно и възвръщаемост на инвестицията от XNUMX процентни пункта на година година повече от инфлацията и по-добре от повечето други превозни средства, достъпни за инвеститорите.

Разбира се, нарастващите разходи за ипотечни кредити през това време ограничаваха купувачите, търсещи хеджиране на инфлацията на недвижимите имоти, и те ще го правят в настоящата среда. Но вместо просто да отблъсне хората, историята показва, че купувачите вероятно ще намалят разпределението на цените. Бюджетното ограничение, наложено от нарастващите разходи за финансиране, ще накара хората да не си тръгват, а по-скоро да се задоволят с по-малко къща на може би по-малко луксозно място. Този ефект вече е очевиден в данните на Министерството на търговията. Миналия декември, когато лихвите по ипотечните кредити бяха все още ниски и опасенията за инфлацията едва се зародиха, непропорционално голям брой продажби се случиха в горния край на разпределението на цените. Въпреки че средната цена на жилище, проследена от NAR, възлиза на около 360,000 500,000 долара, една трета от покупките на жилища в цялата страна са над 29 83 долара. Само XNUMX% от националните покупки са извършени на цени, близки до медианата. С повишаването на лихвените проценти по ипотечните кредити се наблюдава движение надолу в разпределението на цените. Към юли около XNUMX% от покупките са извършени на цени, плътно групирани около средната цена.

Този начален модел вероятно ще стане по-екстремен по-късно тази година и през 2023 г. Може да се удължи за по-дълго време в случай, че инфлацията се запази. Продажбите на най-високите цени без съмнение ще се задържат. Достъпността означава по-малко за тези, които купуват в този диапазон, докато същите тези хора имат силна нужда да защитят богатството от загуби на финансовите пазари и от другите опустошения на инфлацията. Други, които някога са можели да достигнат поради ниските лихви по ипотечните кредити, ще търгуват надолу по-близо до средната цена, докато тези, които винаги е трябвало да купуват в долния край на ценовото разпределение, ще бъдат принудени да напуснат пазара. Отрицателният натиск ще ограничи продажбите и строителството и ще задържи ръста на цените, но по-малко, отколкото може да се предположи от опростен поглед само върху разходите за финансиране.