Защо се появяват балони на пазара на жилища

За разлика от фондовия пазар, където хората разбират и приемат риска, че цените могат да падат от време на време - понякога сериозно - много хора, които купуват къща, всъщност не мислят, че стойността на дома им някога ще намалее толкова много.

Всъщност, исторически пазарът на жилища не е бил засегнат от ценови балони в сравнение с други класове активи. Това може да се дължи отчасти на големите транзакционни разходи, свързани с закупуването на жилище, да не говорим за преносните разходи за притежаване и поддържане на дом - всички от които обезкуражават спекулативното поведение. Въпреки това пазарите на жилища понякога преминават през периоди на ирационално изобилие и виждат, че цените се покачват бързо, преди да се върнат в съответствие.

В тази статия ще обсъдим причините за балони в цените на жилищата, тригерите, които карат жилищните балони да се спукат и защо купувачите на жилища трябва да гледат на дългосрочните средни стойности, когато вземат критични решения за жилищно настаняване.

Какво е жилищен балон?

Преди да се заемете с причините за жилищните балони и какво ги кара да избухнат, важно е да разберете жилищния балон сам по себе си. Те обикновено започват със скок в търсенето на жилища, въпреки ограниченото количество наличен инвентар.

Търсенето се увеличава допълнително, когато спекулантите навлизат на пазара, което прави балона по-голям, тъй като те грабнат инвестиционни имоти и фиксаторите. При ограничено предлагане и толкова много ново търсене цените естествено се покачват.

Жилищните балони имат пряко въздействие върху индустрията на недвижимите имоти, но също и върху собствениците на жилища и техните лични финанси. Въздействието, което балонът може да окаже върху икономиката (например, върху лихвените проценти, стандартите за кредитиране и практиките за секюритизация) може да принуди хората да намерят начини да бъдат в крак с плащанията по ипотеките си, когато времената внезапно се обърнат и станат трудни. Някои може дори да трябва да бръкнат по-дълбоко в джобовете си, като използват спестявания и пенсионни фондове, само за да запазят домовете си. Други ще фалират и ще запорират.

Всеки балон обикновено е само временно събитие. Въпреки че балони на фондовите пазари могат да се случват по-често, балони на жилищата могат да се запазят много по-дълго, според Международния валутен фонд (МВФ) и могат да продължат няколко години.

Причини за балони на жилищния пазар

Цената на жилищата, както и цената на всяка стока или услуга на свободния пазар, се определя от закона за търсенето и предлагането. Когато търсенето се увеличава или предлагането намалява, цените се повишават. При липса на някакво природно бедствие, което може да намали незабавното предлагане на жилища, цените се повишават, когато търсенето има тенденция да изпревари тенденциите в предлагането. Предлагането на жилища също може да реагира бавно на нарастването на търсенето, тъй като отнема много време, за да се построи или поправи къща, а в силно развитите райони просто няма повече земя за строеж. Така че, ако има внезапно или продължително увеличение на търсенето, цените със сигурност ще се повишат.

След като се установи, че покачването на цените на жилищата над средното първоначално се дължи на шок в търсенето, трябва да попитаме какви са причините за това увеличение на търсенето. Има няколко възможности:

• Повишаване на общата икономическа активност и повишен просперитет, който поставя повече разполагаем доход в джобовете на потребителите и насърчава собствеността върху жилища
• Увеличение на населението или демографския сегмент от населението, което навлиза на пазара на жилища
• Ниско, общо ниво на лихвени проценти, особено краткосрочни лихвени проценти, което прави жилищата по-достъпни
• Иновативни или нови ипотечни продукти с ниски първоначални месечни плащания, които правят жилищата по-достъпни за новите демографски сегменти
• Лесен достъп до кредит – често с по-ниски стандарти за застраховане – който също така носи повече купувачи на пазара
• Високодоходни структурирани ипотечни ценни книжа (MBS), както се изисква от инвеститорите на Wall Street, които предоставят повече ипотечни кредити на кредитополучателите
• Потенциално неправилно оценяване на риска от ипотечни кредитори и инвеститори в ипотечни облигации, което разширява наличността на кредит за кредитополучателите
• Краткосрочната връзка между ипотечен брокер и кредитополучател, при която кредитополучателите понякога се насърчават да поемат прекомерни рискове
• Липса на финансова грамотност и прекомерно поемане на риск от страна на ипотечните кредитополучатели.
• Спекулативно и рисково поведение от купувачи на жилища и инвеститори в имоти, подхранвано от нереалистични и неустойчиви оценки на поскъпването на жилищата.
• Увеличаване на домашното обръщане.

Всяка от тези променливи може да се комбинира една с друга, за да предизвика излитане на балона на жилищния пазар. Всъщност тези фактори са склонни да се подхранват един от друг. Подробното обсъждане на всеки е извън обхвата на тази статия. Ние просто отбелязваме, че като цяло, както всички балони, нарастването на активността и цените предшества прекомерното поемане на риск и спекулативно поведение от страна на всички участници на пазара – купувачи, кредитополучатели, кредитори, строители и инвеститори.

Сили, които спукват балона

Балонът най-накрая се спука, когато прекомерното поемане на риск става широко разпространено в жилищната система и цените вече не отразяват нищо близко до фундаменталните. Това ще се случи, докато предлагането на жилища все още се увеличава в отговор на предишния скок на търсенето. С други думи, търсенето намалява, докато предлагането все още се увеличава, което води до рязък спад в цените, тъй като никой не е оставен да плаща за още повече жилища и още по-високи цени.

Тази реализация на риска в цялата система се задейства от загуби, понесени от собственици на жилища, ипотечни кредитори, ипотечни инвеститори и инвеститори в имоти. Тези реализации могат да бъдат ускорени от редица неща:

• Увеличаване на лихвените проценти, което поставя собствеността върху жилищата извън обсега за някои купувачи и в някои случаи прави жилището, което човек притежава в момента, недостъпно. Това често води до неизпълнение и възбрана, което в крайна сметка добавя към текущото предлагане на пазара.
• Спад в общата икономическа активност, който води до по-малък разполагаем доход, загуба на работа или по-малко налични работни места, което намалява търсенето на жилища. Рецесията е особено опасна.
• Търсенето е изчерпано, привеждайки търсенето и предлагането в равновесие и забавяйки бързия темп на поскъпване на жилищата, на който някои собственици на жилища, особено спекулантите, разчитат, за да направят покупките си достъпни или печеливши. Когато бързото поскъпване на цените стагнира, тези, които разчитат на него, за да си позволят домовете, могат да загубят домовете си, като внесат повече предлагане на пазара.

Изводът е, че когато загубите нарастват, кредитните стандарти се затягат, лесното заемане на ипотечни кредити вече не е достъпно, търсенето намалява, предлагането се увеличава, спекулантите напускат пазара и цените падат.

Сривът на жилищния пазар през 2007–08 г

В средата на 2000-те американската икономика преживя широко разпространен жилищен балон, който имаше пряко въздействие върху предизвикването на Голямата рецесия. След балона на дотком, стойностите на недвижимите имоти започнаха да пълзят нагоре, подхранвайки нарастването на собствениците на жилища сред спекулативните купувачи, инвеститори и други потребители. Ниските лихвени проценти, облекчените стандарти за кредитиране – включително изключително ниски изисквания за първоначално плащане – позволиха на хората, които иначе никога не биха могли да закупят жилище, да станат собственици на жилища. Това повиши още повече цените на жилищата.

Но много спекулативни инвеститори спряха да купуват, защото рискът стана твърде висок, което накара други купувачи да излязат от пазара. Всъщност се оказа, че когато икономиката се влоши, много висококачествени кредитополучатели се оказаха неспособни да плащат месечните си ипотеки. Това от своя страна доведе до спад на цените. Ипотечно обезпечените ценни книжа бяха разпродадени в огромни количества, докато неизпълнението на ипотечните кредити и възбраните се повишиха до безпрецедентни нива.

Средна реверсия

Твърде често собствениците на жилища правят вредната грешка, като приемат, че скорошното представяне на цените ще продължи и в бъдеще, без първо да вземат предвид дългосрочните темпове на поскъпване на цената и потенциала за връщане на средната стойност.

Законите на физиката твърдят, че когато всеки обект, който има плътност по-голяма от въздуха, се изтласка нагоре, той в крайна сметка се връща на земята, защото силите на гравитацията действат върху него. Законите за финансите по подобен начин посочват, че пазарите, които преминават през периоди на бързо поскъпване или обезценяване, с времето ще се върнат към ценова точка, която ги привежда в съответствие с това, където техните дългосрочни средни темпове на поскъпване показват, че трябва да бъдат. Това е известно като връщане към средната стойност.

Цените на жилищния пазар също следват тази тенденция за връщане на средната стойност. След периоди на бързо поскъпване или в някои случаи на обезценяване, те се връщат там, където техните дългосрочни средни темпове на поскъпване показват, че трябва да бъдат. Цените на жилищата означават, че връщането може да бъде бързо или постепенно. Цените на жилищата може да се движат бързо до точка, която ги връща в съответствие с дългосрочната средна стойност, или може да останат постоянни, докато дългосрочната средна стойност не ги настигне.

Индекс на цените на жилищата в САЩ

Теоретичната стойност, показана по-горе, е получена чрез изчисляване на средното тримесечно процентно увеличение на индекса на цените на жилищата от първото тримесечие на 1985 г. до четвъртото тримесечие на 1998 г. - приблизителната точка, в която цените на жилищата започнаха да нарастват бързо над дългосрочната тенденция . След това изчисленото средно тримесечно процентно увеличение се прилага към началната стойност, показана на графиката, и всяка следваща стойност, за да се изведе теоретичната стойност на индекса на цените на жилищата.

Оценки за повишаване на цените

Твърде много купувачи на жилища използват само скорошно представяне на цените като еталон за това, което очакват през следващите няколко години. Въз основа на техните нереалистични оценки те поемат прекомерни рискове. Това прекомерно поемане на риск обикновено се свързва с избора на ипотека и размера или цената на жилището, което потребителят купува.

Има няколко ипотечни продукта, които се продават силно на потребителите и са предназначени да бъдат относително краткосрочни заеми. Кредитополучателите избират тези ипотеки въз основа на очакванията, че ще могат да рефинансират от тази ипотека в рамките на определен брой години и ще могат да го направят поради собствения капитал, който ще имат в домовете си в този момент.

Скорошното представяне на цените на жилищата обаче като цяло не е добра прогноза за бъдещо представяне на цените на жилищата. Купувачите на жилища трябва да търсят дългосрочни темпове на поскъпване на жилищата и да вземат предвид финансовия принцип на връщане на средната стойност, когато вземат важни решения за финансиране. Спекулантите трябва да направят същото.

Въпреки че поемането на рискове по своята същност не е лошо и всъщност поемането на рискове понякога е необходимо и препоръчително, ключът към вземането на добро решение, основано на риска, е да се разбират и измерват рисковете, като се правят финансово стабилни оценки. Това е особено приложимо за най-голямото и важно финансово решение, което повечето хора вземат – покупката и финансирането на дом.

Долната линия

Прост и важен принцип на финансите е връщането на средната стойност. Въпреки че жилищните пазари не са толкова обект на балони, колкото някои пазари, жилищните балони съществуват. Дългосрочните средни стойности дават добра индикация за това къде в крайна сметка ще се окажат цените на жилищата по време на периоди на бързо поскъпване, последвани от застой или падащи цени. Същото важи и за периодите на поскъпване под средното.