Продажбите на съществуващи жилища, които съставляват по-голямата част от пазара, неочаквано паднаха със 7% през февруари спрямо месец по-рано, тъй като средната 30-годишна лихва по ипотечните кредити нарасна до около 4.1% през февруари от 3.6% през януари, според Bankrate. Икономистите предупреждават, че това е само началото, тъй като Федералният резерв започва да затяга паричната политика. Търсенето на жилища изостава от лихвите по ипотеките с два до три месеца, казва главният икономист на Jefferies Анета Марковска.
„В крайна сметка това е най-чувствителният към лихвените проценти сектор на икономиката и вероятно ще се затрудни“ през първата половина на годината, казва Марковска. Иън Шепърдсън, главен икономист в Pantheon Macroeconomics, посочва, че заявленията за ипотечни кредити вече са спаднали с повече от 10% от пика си; той казва, че подобни приложения вероятно ще намалеят много повече през второто тримесечие. „Пазарът се обръща надолу; очаквайте продължително отслабване", казва Шепърдсън.
Икономиката
По-нови колони и отразяване от Лиза Бейлфус
Предупрежденията на Уолстрийт са оправдани, като се има предвид проблема с инфлацията, който Фед току-що започна да решава. Председателят на Фед Джером Пауъл предложено в реч в понеделник че централната банка е готова да повиши лихвените проценти на стъпки от половин пункт – може би веднага след заседанието си през май и вероятно доста над така наречения неутрален лихвен процент, който представлява справедлива икономика. Въпреки че жилищата без съмнение ще омекнат с покачването на лихвените проценти, има няколко причини, освен демографията и тенденцията за работа от вкъщи, да се обзаложим, че този път се задържа по-добре в сравнение с предишни цикли на затягане.
Първо, помислете за какво е Роберто Перли, ръководител на глобалната политика
Пайпър Сандлър
,
казва за „безпогрешно по-ястребовия“ тон на Пауъл, въпреки всички нови икономически данни по времето, когато той публично говори. Гласоподавателите от всички маниери не харесват инфлацията и политиците вероятно уведомяват Пауъл, казва Перли. „Политическите ветрове може да се сменят бързо, ако затягането на Фед забави икономиката“, добавя той. „Нямаме никакво съмнение, че Пауъл би реагирал на тази ситуация, точно както сега отговаря на обратното. С други думи, кората на Пауъл може да е по-лоша от ухапването му.
Това не означава, че за жилищата рязкото икономическо забавяне е добър компромис за по-ниски лихви по ипотеките. Просто трябва да се каже, че Фед може да избере да защити растежа за сметка на приближаването на инфлацията на потребителските цени – сега е 7.9% – на поразително разстояние от целта си от 2%.
Това е залог, който мнозина правят. Инвеститорите продължават да влагат пари в жилища, въпреки нарастващите макрорискове, казва Рик Паласиос, директор или изследовател в John Burns Real Estate Consulting. През последното тримесечие покупките на инвеститорите нараснаха с 42% спрямо година по-рано, а фирмата казва, че инвеститорите сега представляват 33% от покупките на жилища в САЩ - с около пет процентни пункта по-висок от средния дял през последното десетилетие.
Докато някои традиционни купувачи на жилища със сигурност ускориха покупките си преди Фед да вдигне лихвите този месец, инвеститорите често купуват жилища в брой и не са пряко засегнати от лихвите по ипотеките, казва Паласиос. Големите инвеститори бързо поемат дял от инвеститорите на майки и деца, които отдавна са съставлявали огромното мнозинство от инвеститорите в жилища, и той изчислява, че около 60 милиарда долара институционални пари в момента са насочени към пространството. „Активността на инвеститорите беше луда миналата година. Сега е още по-лудо“, казва той.
Манията отразява повишените инфлационни очаквания на инвеститорите. Те купуват недвижими имоти като живи плетове, паркират пари на място, където могат да повишават наемите с покачването на заплатите и общите цени. Това е тъй като проблемите във веригата на доставки не успяват да се подобрят по начина, по който икономистите и политиците се надяват. За строителите на жилища Паласиос казва, че проблемите с доставките се влошават, тъй като Китай отново блокира в отговор на нарастващите случаи на Covid-19 и войната в Украйна извежда значителни количества стоки от пазара.
Всичко това изостря недостига на жилища, който помогна за повишаване на цените с около 20% миналата година. За перспектива за това как ограниченото предлагане помага на стойността на жилищата, имаше около милион повече жилища, налични за продажба, когато ипотечните лихви за последно достигнаха 4.5%, казва Паласиос. Фирмата му наскоро вдигна оценката си за повишаване на цените на жилищата за 2022 г. на 12% от 8%.
Икономистите казват, че покачващите се цени, особено наред с нарастващите лихви по ипотечните кредити, са попътен вятър за краткосрочната жилищна дейност. Но като се има предвид, че жилищата съставляват около 40% от индекса на потребителските цени и тъй като цените на наемите следват цените на жилищата с приблизително 12 до 18 месеца, инвеститорите могат да очакват жилищата да продължат да повишават инфлацията. Инфлацията на свой ред трябва да тласне жилищата – близо една пета от брутния вътрешен продукт – по-високо.
Абониране за регулярни новини
Списание тази седмица
Този седмичен имейл предлага пълен списък с истории и други функции в списанието от тази седмица. Събота сутрин ET.
Един от начините за участие на инвеститорите в акции е чрез инвестиционни тръстове в недвижими имоти. Лиза Шалет, главен инвестиционен директор в
Управление на богатството на Morgan Stanley
,
наскоро предложи да се разпредели повече към класа активи, с акцент върху жилищните. В
iShares Жилищни и многосекторни недвижими имоти
борсово търгуван фонд (тикер: REZ) е този, който предоставя експозиция на апартаменти и еднофамилни къщи, наред с други инвестиции.
Въпреки причините да останат положителни по отношение на жилищата, инвеститорите не могат да отхвърлят, че заеманите от собствениците и по този начин по-чувствителни към лихвените проценти, купувачите все още съставляват по-голямата част от пазара на жилища. И, казва Паласиос, толкова бързо, колкото инвеститорите повишиха цените на жилищата, те също могат да ускорят жилищния спад, ако САЩ изпаднат в рецесия. Но като се има предвид броят и усърдието на инвеститорите в жилища и предвид рекордно ниските запаси, Паласиос казва, че инвеститорите бързо биха поставили дъно под цените. „Ако не друго, те са нетърпеливи да видят възможностите да се появят, защото пазарът беше толкова горещ“, казва той.
Това е нож с две остриета, тъй като инвеститорите, които купуват по-голям дял от жилища, влошават проблема с достъпността, пред който са изправени много купувачи, и води до по-високи наеми за тези, които не желаят или не могат да купуват. Засега обаче инвеститорите могат да помогнат за защитата на пазара на жилища, свързаните с тях акции и цялата икономика от част от болката, която покачващите се лихвени проценти иначе правят неизбежни.
Пиши на Лиза Бейлфус в [имейл защитен]
