(Bloomberg) — Дори в Швеция малко хора знаеха много за Castellum AB. И все пак прибързаната продажба на 40 милиона акции в компанията за имоти по-рано този месец сега се разглежда от някои като предвестник на нещата, които предстоят на европейския пазар на имоти.
Най -четени от Bloomberg
Продавачът, M2 Asset Management AB, цитира падащите пазарни цени, които са повлияли на „способността му да изпълнява финансовите си ангажименти“ за решението. Изхвърлянето на дела от основен акционер е само последният епизод от една бурна година, в която стойностите на фондовите пазари на шведските компании за недвижими имоти се понижиха наполовина.
Има малко очаквания за някаква почивка. Секторът е изправен пред изплащане на дългове в размер на 10 милиарда долара през следващата година, с искания за рефинансиране от около 41 милиарда долара до края на 2026 г., според данни, събрани от Bloomberg.
Свиването на финансирането, пред което са изправени шведските компании за недвижими имоти, произтича от техните облигации с плаваща лихва и краткосрочен падеж в среда с нарастващи лихвени проценти. Въпреки че това прави пазара на недвижими имоти в скандинавската страна по-уязвим от останалите в региона, той се наблюдава внимателно като възможен лакмус за останалата част от сектора в Европа.
Някои компании за недвижими имоти може да нямат алтернатива, освен да използват фондовия пазар, за да наберат средства.
„При лош сценарий на липса на размразяване на кредитните пазари, Швеция може да бъде първа поред в поредица от проблеми с правата за спасяване от регистрирани компании за имоти в Европа“, каза Питър Пападакос, управляващ директор на Green Street. „Това би имало значителни последици за сектора на котираните имоти в Европа.“
Шведската централна банка и Органът за финансов надзор предупредиха многократно, че рисковете, произтичащи от дългове за търговски имоти, представляват заплаха за финансовата стабилност на страната. Основното безпокойство е ефектът на разпространение за шведските банки: кредитирането на имоти миналата година възлизаше на около две трети от общия обем на заемите в скандинавската нация в сравнение с по-малко от една трета в много по-големи икономики от еврозоната.
Андерс Квист, старши съветник на директора на шведската FSA, каза, че пазачът предупреждава за високите нива на дългове в компаниите за търговски недвижими имоти от най-малко четири години.
„Падащите стойности на имотите могат да предизвикат ефект на доминото“, каза Квист. „Ако стойностите на имота паднат, наличното обезпечение по заема намалява. Това може да доведе до искания за повече обезпечения и на свой ред да наложи продажба в затруднено положение.“
Търговски наемодатели като Fastighets AB Balder, SBB и Castellum, които отчитат резултатите за третото тримесечие в четвъртък, прекараха последното десетилетие в следване на стратегия за растеж в Швеция, която разчиташе на набирането на милиарди долари евтини пари от инвеститори в облигации, жадни за доходност. Това е книга-игра, която беше приета на европейските пазари, подкрепена от изключително ниските лихвени проценти и процъфтяващите оценки на имотите.
Нарастващата инфлация и произтичащото от това агресивно затягане на паричната политика от централните банки обърнаха съдбата им. Въздействието върху пазара на имоти с ливъридж в Швеция, сред най-шумните в света миналата година, беше бързо и брутално. Акциите на SBB са намалели с 81% през 2022 г. Облигациите в целия сектор се сринаха до нива на затруднение. В сряда Balder преразгледа кредитните си рейтинги от инвестиционен клас за понижаване до висока доходност от Moody's Investors Service.
Това се превърна в „мрачна комбинация за много компании на пазар, където лесните пари възнаградиха тези с агресивен дневен ред за растеж“, каза Мартин Едемалм, облигационен портфейлен мениджър в SEB Investment Management в Стокхолм. „Но сега пазарът се е променил фундаментално.“
Шведските компании за имоти трябва да прехвърлят над 40.8 милиарда долара дълг по облигации с падеж през следващите пет години, една четвърт от които падежират през 2023 г. Начинът, по който те управляват тези изплащания, се смята за критичен за по-широкия европейски сектор.
„Европейските фирми за недвижими имоти като цяло са склонни да имат по-нисък ливъридж и по-дълъг профил на матуритета на дълга, отколкото техните шведски колеги“, каза Едемалм, чиято фирма управлява облигации на стойност около 300 милиарда крони (26.5 милиарда долара). „Но нарастващите лихвени проценти са ясен негатив за класа активи, така че е разумно да се предположи, че изискванията за доходност ще се увеличат за европейските недвижими имоти, оказвайки натиск върху оценките.“
Защо мътната история на Адлер подхранва страховете за недвижимите имоти: QuickTake
С доходността на облигациите - и следователно разходите по заеми - търговията на непосилно високи нива голяма част от пътя за дългово финансиране стана твърде скъп за някои компании. През последното тримесечие продажбите на имотни облигации се свиха до 6.3 милиарда крони, най-ниското ниво от последните три месеца на 2018 г. Тази криза кара емитентите да се борят да осигурят банкови заеми, докато балансите им скърцат под тежестта на високия ливъридж и падащите оценки на имотите.
Йенс Андерсон, главен финансов директор на Castellum, каза, че компанията проучва други пазари за финансиране в допълнение към традиционните ипотечни заеми от скандинавските банки. Той даде пример с частните пласирания в САЩ поради тяхната дълга продължителност и конкурентни цени. Но дори този сектор има своите препятствия за преодоляване след неотдавнашните сътресения на пазара на позлатени стоки в Обединеното кралство.
Алтернативен вариант за облекчаване на свиването на финансирането е продажбата на активи. SBB разтовари имоти на обща стойност 6.7 милиарда крони през второто тримесечие и наскоро обяви допълнителни продажби за най-малко 10.5 милиарда крони. През юли Standard & Poor's предупреди, че има „шанс едно към три“, че може да понижи рейтинга си на наемодателя до неинвестиционен клас.
Тези продажби привлякоха вниманието към допълнително безпокойство сред инвеститорите: необичайно високите нива на кръстосана собственост в Швеция, които преди това предизвикаха предупреждения от рейтингови агенции за рискове в управлението и потенциални конфликти на интереси. M2 Asset Management продаде своя дял в Castellum на друг наемодател, Akelius Residential Property AB.
Имотният магнат Рутгер Арнхулт повдигна вежди, когато беше назначен за главен изпълнителен директор на Castellum, след като за първи път беше избран за негов председател. Арнхулт също контролира M2 и е най-големият собственик в Corem Property Group, която миналата година се присъедини към друг негов холдинг, Klovern AB, в сливане на стойност 1.7 милиарда долара. Castellum от своя страна притежава една трета от норвежкия наемодател Entra ASA, в който Balder също е акционер.
В доклад за финансовата система на страната през май FSA заяви, че нарастването на дълга в сектора на недвижимите имоти означава, че той продължава да бъде „значителна уязвимост за финансовата стабилност“. Надзорният орган добави, че следи отблизо дълговете на компаниите за търговски имоти, тъй като те „често са играли важна роля във финансови кризи“.
Мария Гилхолм, анализатор за недвижими имоти в Moody's, казва, че сложните мрежи на собственост сред шведските фирми за имоти „допълнително ограничават техния достъп до капитал, тъй като компаниите обикновено се фокусират върху защитата на собствената си ликвидност при спад“.
„Entra, където Castellum и Balder заедно държат мажоритарен дял, е добър пример“, каза тя. „В период на спад, когато трябва да се погрижите за собствената си ликвидност и може би да продадете активи, може да е по-трудно да накарате всички да подкрепят капиталова инжекция.“
Добрата подплата за мениджърите на пари като Edemalm е, че разпродажбите са били толкова тежки, че вече има изгодни сделки, след като се задълбочите в различните подсегменти на сектора, като имоти с по-висока доходност в офиси, промишлени или логистични пространства.
Портфолио мениджърът посочва хибридния дълг в евро, продаден от Balder, Castellum и Heimstaden Bostad AB като примери за най-добър избор.
Тези сегменти са „по-малко чувствителни към нарастващите лихвени разходи и ще се възползват от договори, свързани с CPI“, каза портфолио мениджърът. „Но най-важните неща в момента са стабилните баланси и силните подкрепящи собственици.“
Най -четени от Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Източник: https://finance.yahoo.com/news/why-sweden-41-billion-property-090403875.html