Притеснявате се за лихвите по ипотечните кредити? Ето какво означава повишаването на лихвените проценти от Фед

Ако сте на пазара за нова ипотека или ако имате такава с регулируем лихвен процент, може да се притеснявате, че Усилията на Федералния резерв да задуши инфлацията ще повиши разходите ви за жилище.

Икономистите твърдят, че има връзка между действията на Фед и лихвените проценти по ипотечните кредити, но е подвеждащо да се съсредоточаваме върху повишаването на краткосрочните лихвени проценти на Фед. Наистина, средният лихвен процент за 30-годишна фиксирана ипотека беше долна сряда отколкото беше преди седмица, въпреки че Фед беше готов да повиши краткосрочните лихви за четвърти път за малко повече от четири месеца.

Федералният комитет за отворен пазар направи точно това в сряда, повишаване на неговата цел за лихвата на федералните фондове — сумата, която банките таксуват една на друга за овърнайт заеми — до диапазон от 2.25% до 2.5%, нагоре от 1.5% до 1.75%. Целта му беше от 0% до 0.25% до март.

Това е значителен скок, но анализаторите не очакват лихвените проценти по ипотечните кредити да реагират много, ако въобще да реагират. Това е така, защото промените на лихвените проценти на Фед имат само косвен ефект върху ипотеките и другите дългосрочни заеми. Те са само една от множеството действащи сили в лихвените проценти по ипотечните кредити.

Ролята на Фед

Повишаването на лихвения процент на федералните фондове има тенденция да се отразява на кредитните пазари, включително дългосрочни заеми като ипотеки. Ако погледнете на лихвен процент за 10-годишни държавни облигации — което има тенденция да се движи в същата посока като ипотечните лихви — ще видите, че се повишава бавно, когато инфлацията се повиши в края на 2021 г. и началото на 2022 г., след което скочи, когато Фед започна да повишава лихвения процент по федералните фондове през март.

Но лихвеният процент по 10-годишните съкровищни ​​облигации, подобно на средния лихвен процент за 30-годишните ипотеки, достигна своя връх в средата на юни и се понижи обратно въпреки обявения план на Фед да повиши лихвения процент по федералните фондове още няколко пъти тази година. Това прекъсване сочи към друга действаща сила: боравенето на Фед с активите, свързани с ипотеките, в неговия баланс.

Федералният резерв продължи да купува облигации по време на рецесията от 2007-09 г. и отново по време на пандемията, разграбвайки обезпечени с ипотека ценни книжа и съкровищни ​​облигации. Увеличаването на търсенето на тези ценни книжа повиши цените им, което доведе до по-ниски лихвени проценти, каза Пол Сингъл, управляващ директор и старши икономист в City National Rochdale. Тези ходове, съчетани с ниска инфлация и други фактори, помогнаха за натискане на лихвите по ипотечните кредити под 3%.

Историята продължава

Сега Фед върви в обратната посока. Той спря да добавя към баланса си през март и започна да намалява притежанията си чрез изтощение: тъй като облигациите, които вече притежава, падежират или се изкупуват от техните емитенти, Фед ще купува по-малко нови облигации, за да ги замени. До септември планира да свива своите притежания всеки месец с 35 милиарда долара в ипотечни ценни книжа и 60 милиарда долара в държавни облигации.

С други думи, каза Сингъл, Федералният резерв премина от закупуване на ценни книжа на стойност 120 милиарда долара на месец до това да позволи на 95 милиарда долара на месец да се откажат от счетоводните си книги. Това са повече от 2.5 трилиона долара годишно в облигации, които „някой друг би трябвало да купи“, каза Сингъл.

Робърт Хек, вицепрезидент по ипотечните кредити на онлайн ипотечния брокер Morty, каза, че Фед е бил „далеч най-големият купувач на обезпечени с ипотека ценни книжа през последните 15 години“. Решението му да се оттегли от този пазар значително ще увеличи предлагането на тези ценни книжа, което ще намали цените и ще повиши лихвените проценти, каза Хек.

Федералният резерв обаче беше ясен относно плановете си и цените на ценните книжа сега отразяват очакваните ефекти върху търсенето и предлагането, каза Хек. Все пак, каза той, всяка промяна в начина, по който лидерите на Фед говорят за своите планове за обезпечени с ипотека ценни книжа, може да доведе до повече промени в лихвените проценти.

И ако Федералният резерв започне активно да продава своите обезпечени с ипотека ценни книжа, вместо просто да остави портфейла си да се свие естествено, „това вероятно ще има доста голямо отрицателно въздействие върху лихвените проценти“, каза Хек – което означава, че лихвените проценти по ипотечните кредити ще се повишат.

Ами инфлацията?

След това има фактор X на инфлацията и по-специално каква инфлация очакват заемодателите и инвеститорите в бъдеще.

Последното повишение на Фед тласна лихвата на федералните фондове към това, което икономистите смятат за неутрална територия, като нито стимулира икономиката, нито я забавя, каза Сингъл. Но следващите няколко повишения, планирани от Фед, ще изтласкат лихвата „доста в ограничителната територия“, каза Сингъл, и „всичко това ще окаже влияние върху цялата икономика“.

Фед се опитва да прекъсне инфлационната треска на икономиката без да тласка страната към рецесия, но обичайните показатели за икономическо здраве са объркващо объркани. Брутният вътрешен продукт се срива и потребителското доверие се срина, но безработицата остава ниска, корпоративните печалби са до голяма степен стабилни, а потребителските разходи продължава да расте, макар и бавно.

Ако Фед успее да намали инфлацията, това би трябвало да намали лихвите по ипотечните кредити, каза Хек. Всъщност, добави той, инвеститорите показват признаци, че вярват, че инфлацията може да е достигнала своя връх.

Но дори и да обърнем внимание на инфлацията, не очаквайте лихвените проценти да паднат веднага. „На пазара отнема много време, за да прости напълно голям ход като този“, каза Хек.

Тази история се появи първоначално в Лос Анджелис Таймс ".