(Bloomberg) – За всяко правителство преструктурирането на национален пазар на жилищни имоти би било рисковано при най-добрите обстоятелства. Китайският президент Си Дзинпин се опитва да го направи в момент, когато икономиката се забавя, omicron заплашва политиката му за нулева Covid и отношенията с външния свят са все по-напрегнати.
Най -четени от Bloomberg
Тъй като тази опасна комбинация взема все по-голямо влияние върху китайските финансови пазари, един въпрос продължава да изниква: Какъв е финалът на Xi?
Като се има предвид непрозрачността на комунистическата партия и нейната история на отстъпление от реформите в собствеността, отговорът е невъзможно да се знае със сигурност. Но наблюдателите на Китай започнаха да очертават вероятно бъдеще за пазара на недвижими имоти, което изглежда далеч по-различно от неговия повече от две десетилетия нарастващ икономически растеж, богатство на домакинствата и държавни приходи.
Накратко, дните на ожесточени печалби на цените на жилищата и подхранвани от дългове строежи от страна на милиардерските магнати на имоти ще изчезнат. Те ще бъдат заменени от много по-стабилен пазар, където властите бързат да намалят спекулативните лудости и развитието е доминирано от държавни компании, които печелят възвръщаемост като полезност.
„Ако наречем последното десетилетие златен век за индустрията на недвижимите имоти, сега тя е хваната в ерата на ръждата“, каза Ли Кай, базиран в Пекин основател на облигационния фонд Shengao Investment, който е специализиран в проблемни дългове.
Този преход обещава да бъде особено болезнен за частни разработчици като China Evergrande Group, които вече натовариха международните инвеститори в акции и кредити с милиарди долари загуби. В същото време това може да измине дълъг път към постигането на две от най-ценните цели на Си: по-стабилна китайска финансова система и по-тясно пропаст между богатите и бедните в страната.
Предизвикателството на Си е да осъществи трансформацията, без да предизвика криза в навечерието на лидерска среща, която се очаква да закрепи управлението му за цял живот.
Докато малко анализатори прогнозират неизбежен финансов срив, рисковете от пазара на недвижими имоти нарастват. По-слабите компании за недвижими имоти са подложени на огромен стрес, ударени от двоен удар от ужасно високите разходи по заеми и спадащите продажби. Разработчиците с по-нисък рейтинг, включително Evergrande, вече не плащат дългове в долари с рекордни темпове и заразата се разпространява към по-силните компании. Акциите и облигациите на Country Garden Holdings Co., най-големият разработчик в Китай по продажби, потънаха в четвъртък след доклад, че се бори да намери търсене на нова конвертируема облигация.
Има много причини, поради които Китай трябва да промени своя пазар на имоти. Секторът е наситен със спекулативни покупки и е с прекомерен ливъридж, което представлява риск за финансовата система в период на спад. Цената на жилищата е бреме за вече намаляващите семейства в Китай. Средната цена за закупуване на апартамент в Шенжен е била около 44 пъти над средната годишна заплата за местните жители през 2020 г. Това влошава неравенството, тъй като богатите наемодатели трупат имоти. Милиони домове стоят празни и някои строителни проекти увреждат околната среда.
Индустрията оказва огромно влияние върху икономиката. Когато се включат свързани сектори като строителство и услуги за недвижими имоти, според някои оценки недвижимите имоти представляват повече от една четвърт от китайската икономическа продукция. Повече от 70% от богатството на градския Китай се съхранява в жилища.
„Пазарът на имоти е симптом на основните проблеми в китайската икономика“, каза Крейг Ботъм, главен китайски икономист в Pantheon Macroeconomics. „В продължение на десетилетия това е най-доброто, лесно решение за генериране на приходи на местните власти, стимулиране на икономическия растеж и предоставяне на домакинствата място, където да вложат парите си и да наблюдават растежа им.“
Решението, както става все по-често в Китай на Си, е по-строгият контрол от страна на държавата.
В Гуангдонг - дом на Evergrande - местните служители улесняват срещите между затруднени разработчици и държавни предприятия, според доклад на Cailian. Заемите от големите фирми за недвижими имоти, използвани за финансиране на сливания и поглъщания, няма да се отчитат към показателите, които ограничават дълга, казаха хора, запознати с въпроса пред Bloomberg миналата седмица.
„Правителството иска да насърчи консолидацията в жилищния сектор – по-големите и често държавни разработчици вероятно ще поемат по-слабите играчи“, каза Габриел Вилдау, старши вицепрезидент в глобалната фирма за бизнес консултации Teneo. "Те искат да прекъснат пристрастяването на икономиката към собствеността."
Китайските власти са се насочили към излишък на пазара на имоти и преди, но значението на сектора за икономиката означаваше, че подобни стимули изчезнаха, когато целите за растеж бяха застрашени. Пекин се стреми да намали зависимостта от собственост, като засили инвестициите във високотехнологични и чисти енергийни индустрии – част от плановете на Си да направи растежа по-устойчив и по-качествен. Но такъв процес ще отнеме време и търпение.
„Преходът ще бъде дълъг и болезнен и не сме напълно сигурни дали върхът има достатъчно силна решимост, за да премине през трудния процес“, каза Хао Хонг, главен стратег в Bocom International Holdings Co.
Тества се решителността на служителите. Спадът на имотите в Китай се ускорява, дори предизвиква предупреждение от Федералния резерв. В градовете в цялата страна спадът на цените на нови жилища се задълбочава всеки месец от септември, когато цените паднаха за първи път от шест години. Продажбите на жилища продължават да намаляват. Данните от понеделник може да показват, че инвестициите в имоти са нараснали само с 5.2% миналата година, прогнозират икономистите, най-бавно от 2015 г.
Китайските разработчици прибягват до замяна на облигации, забавяне на плащанията, продажба на акции и други отчаяни мерки за изплащане на дълг. Най-малко осем от фирмите не изплатиха доларови облигации от октомври. Това включва Evergrande, чиято криза привлече кредитора China Minsheng Banking Corp., най-зле представящите се банкови акции в света. Индексът на акциите на имоти падна с 34% миналата година, което е най-лошото от световната финансова криза през 2008 г.
Властите са готови да приемат рисковете за икономическия растеж и финансовата стабилност от кампанията, според Есуар Прасад, който някога е ръководил китайския екип на Международния валутен фонд, а сега е в университета Корнел.
„Изглежда, че Пекин е преценил, че това вероятно ще бъдат преходни разходи, които вече не могат да бъдат избегнати в името на ограничаването на бъдещите обороти на финансовите пазари и още повече дисбаланси на пазарите на имоти“, каза Прасад.
Такива разходи се увеличават. Акциите на фирмите за недвижими имоти паднаха с 4.3% в четвъртък, най-много за четири месеца, и се оценяват на едва 30% от отчетените им активи. Това е най-евтиното в данните от 2005 г. "Само няколко оцелели" ще се справят добре в бъдеще, пишат борсови анализатори на Citigroup Inc. в скорошна бележка.
Разгромът на пазара на китайски доларови облигации с висока доходност се ускорява, предизвикан от фирми, които преди се смятаха за по-стабилни във финансово отношение от Evergrande – като Shimao Group Holdings Ltd. и Sunac China Holdings Ltd. . Акциите на разработчика се понижиха с почти 8% в четвъртък, докато доларовите му облигации с падение през 2025 г. паднаха с 4.8 цента до 74.4 цента, което е готово за най-големия си спад от 1 ноември.
Каквато и да е формата на кампанията на Пекин за намаляване на задлъжнялостта на пазара на имоти, е ясно, че ерата, която обогати магнатите на недвижими имоти и собствениците на жилища, е приключила. Очаква ни по-тъпо, по-стабилно бъдеще, ако комунистическата партия успее да запази курса и да избегне финансова криза.
„Златната ера на бума на цените на имотите и растящите приходи за разработчиците вероятно си отиде“, каза Гари Нг, старши икономист в Natixis SA. „В бъдеще цените на жилищата ще растат само в строго управлявана зона, което означава, че жилищата ще изглеждат все повече като комунални услуги.“
Най -четени от Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Източник: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html