САЩ: нов балон с недвижими имоти е на път

Най-полезната характеристика на жилищния пазар е, че той е отличен термометър за икономиката на страната. Той предвижда какво ще се случи, така че когато съответният пазар е американският пазар, който е 25% от икономиката на планетата, заразата в Европа е само въпрос на време.

САЩ: нов жилищен балон, подобен на 2008 г.?

През 2008 г. пазарът на недвижими имоти в САЩ вече беше преживял много важен балон по отношение на обема, в сравнение с това, днес има напълно различна картина, която прави двете събития изобщо несъпоставими.

Първият балон е наричан още ипотечен балон на рисковите ипотеки, като това име се използва за идентифициране на онези ипотеки, които не съответстват на първокласна кредитоспособност.

По това време голямо мнозинство от американците поеха дълг за покупката на един или повече жилища предвид лесния достъп до кредит, докато заемите станаха все по-трудни за получаване и възможността за изплащане по-малко ефективна и така, в каскада като ипотеките „взривиха“, икономиката изпадна в състояние на рецесия.

Щетите, генерирани от тази верига от събития, бяха компенсирани в числа само преди две години, през 2020 г., със забележителен ръст на стойността на имотите, 13% на годишна база, много по-високо от средното за 20 години от 2% и дори от средното за 10 години от около 5%.

В тази връзка през 2021 г. Националният индекс на цените на Shiller (ценови тенденции като процент от жилищния пазар) регистрира увеличение на стойността на жилищата, достигнали ниска от 50,000 долара.

Ако пренебрегнем Флорида, която поради много достъпното си данъчно облагане може да използва данни, останалата част от жилищния пазар в САЩ нарасна неимоверно през последните три години, въпреки пандемията, война в Украйна това докосна всички заради ресурсите и мечия пазар (който витае вече повече от година).

Миналата година не беше необичайно да видите опашки в дните на отворените врати в Съединените щати за закупуване на жилища с всякакви размери и цени, но сега нещата определено се промениха. Американските семейства разполагат с все по-малко ресурси за харчене, а тези, които не се нуждаят от тях непосредствено, или се отказват от покупката на жилища, или алтернативно намират удобно настаняване.

Това има някои ефекти: от една страна има по-малко хора, които могат и искат да купуват жилища, може би въпреки състоянието на нужда, оттук и драстичният спад в молбите за ипотека, а от друга страна цялата индустрия страда, повече нестабилни работни места, по-малко търсене на кухни и всекидневни, по-малко електротехници, дърводелци и работни места за преместване и така американската икономика претърпява рязко свиване.

Анализ на данни и здраве на жилищния пазар в САЩ

Търсенето на жилищни кредити, както за първи, така и за втори дом, е на 22-годишно дъно и това е въпреки факта, че пазарът се движи много бавно.

Жилищният пазар силно предупреждава предстоящата криза, но също така е много бавен, няма същото време за реакция като фондовия пазар, който често е внезапен, първо цените на жилищата падат, след това купувачите изчезват и накрая цената коригира (тази година -8%) с всичко, което следва.

Съотношението вноска към доход е най-важно и американците са свикнали да мислят от гледна точка на достъпността на вноската. Срещу същата вноска днес гражданин на САЩ може да си позволи къща на стойност $118,000 2020 по-малко от XNUMX г, ако говорим за $500,000 къщи. Това е на етап, когато лихвите, които са тясно свързани с вноската, са 6% но не е сигурно, че те могат да се покачат отново и разпространението да се разшири.

Този процент от 6% е силно свързан с увеличението на лихвения процент на Централната банка на САЩ и те са на това ниво с общо увеличение на скоростта от 225 базисни точки, но Федералният резерв вече заяви не само, че ще има поне още едно увеличение на лихвените проценти тази година, но и че увеличенията ще продължат през следващата година, докато инфлацията достигне около 3%. 

Колкото повече се покачват лихвите, толкова по-скъпи са ипотеките в сравнение с началото на годината, когато ипотеките в САЩ бяха 3%. Днес, след три тримесечия, те са до 6.25% и растежът не показва признаци на спиране.

Много интересен факт в тази спирала от затруднен достъп до кредити и падащи цени на недвижимите имоти е процентът на търсенията на фразата „как да продам къщата си сега“ в Google, който регистрира извънредно + 2750% само през август тази година.

Навлизайки в детайли, можем да видим, че най-засегнатият ценови диапазон ще бъде жилища между $500,000 800,000 и $200,000 XNUMX и тези под $XNUMX XNUMX, въпреки факта, че засега тези в последните диапазони се радват на важен парашут като факта, че покупката на жилище има силно емоционален компонент и следователно купувачите са готови да понесат увеличения, за да постигнат мечтата си да си купят жилище, но колко дълго ще продължи това „търпение“ при продължаващите увеличения не е известно.

- Месечна доставка на нови домове, което е съотношението на новопостроените жилища за продажба към непродадените жилища рязко намалява, сигнал, че непродадените имоти стават все по-чести.

Пазарът на жилища в САЩ в миналото

В сравнение с 2000 г., през която имаше малко предлагане и цените на жилищата се задържаха доста добре, днес има много къщи и цените рязко намаляват, това съчетано с факта, че раждаемостта намалява дори в латиноамериканските и афроамериканските население (което исторически има по-висока раждаемост) и че пандемичните и следпандемичните стимули за закупуване на недвижими имоти постепенно приключват, пораждат перфектната буря на жилищния сектор в Щатите.

Единствената много положителна бележка е фактът, че домакинствата в сравнение с първокласна ипотека криза от 2008 г. са много по-солидни, но въпреки това, докато миналата година беше възможно да си позволите да купите 60% от имотите на пазара днес със средното богатство на американските домакинства, този процент е спаднал до 45% (спад от 15% само за три тримесечия).

Заразителният ефект от кризата с продажбите на жилища е само въпрос на време. Европа и по-специално Италия могат да разчитат на едни от най-големите спестявания на домакинствата в световен мащаб, което е добър смекчаващ фактор; към това трябва да добавим стратегическото местоположение и силното въздействие на туризма и храната и виното, което повишава стойността на домовете. От друга страна обаче има опасения относно публичния дълг, който може да доведе страната до фалит и близката война в Украйна с постоянната опасност тя да се превърне в ядрена и глобална война.