Катастрофа, влакова катастрофа или апокалипсис?

Ужасяващи предупреждения за търговски недвижими имоти се появяват почти всеки ден в наши дни. Докато пазарите на офиси са напрегнати поради увеличената работа от вкъщи, някои специалисти в областта на недвижимите имоти виждат все по-раздвоен пазар, разделени „на имащи и нямащи“. Инвеститорите, наемателите и градовете - особено тези с по-стари, западащи сгради - ще трябва да обърнат голямо внимание през следващите месеци, за да видят къде попадат и колко лоши могат да станат нещата.

Лесно се откриват драматични негативни оценки на търговски имоти. The Сан Франциско Стандарт предвижда „епична катастрофа на търговски имоти“, надвиснала над този град, сравнявайки го с приближаващ влак с „града, неговия бюджет и способността му да предоставя услуги, свързани с релсите“. за да не остана по-назад, Bloomberg Споделено в Twitter „дистанционната работа убива пазара на търговски недвижими имоти в Манхатън“, като подобни проблеми се простират и в други градове.

Но дори този език бледнее на фона на какво Професорът от Нюйоркския университет Арпит Гупта и неговите колеги казват, предсказвайки „апокалипсис на офис имотите“. Използвайки данни от град Ню Йорк, те изчисляват „45% спад в стойността на офисите през 2020 г. и 39% в по-дългосрочен план, като последното представлява приспадане на стойност от 453 милиарда долара“, което може да потопи града във „фискален цикъл на гибел“. Подобни щети могат да засегнат други градове и като цяло националната икономика.

Как тогава да разберем други лоши, но не апокалиптични данни? CommercialEdge's месечният „Доклад на Националния офис“ за септември установи стагнация на средните цени за изброяване на офиси, $38.70 на квадратен фут, „спад от 0.1% на годишна база“. Лошо, но не апокалиптично. И като Наскоро отбелязах, някои градове, особено в Sunbelt или тези със силни индустрии на науките за живота, виждат силни пазари на наеми.

Какво ни казват другите данни? "Муудис" документира, че ценните книжа, обезпечени с търговски ипотеки, са отбелязали „огромен скок в повишените нива на просрочие“ през второто тримесечие на 2020 г., точно когато пандемията удари. Но банките, инвеститорите в животозастраховане и други преструктурираха заеми и предложиха търпение, намалявайки нивата на просрочие. Тази стратегия ще бъде по-трудна за следване, ако се появи нов натиск върху пазара на офиси, особено с повишаването на лихвите от Фед, което прави заемането по-скъпо навсякъде.

Засега поне търговските банки изглежда държат под контрол кредитите си за недвижими имоти. Техните проценти на изплащане и просрочие достигнаха 0.07% през второто тримесечие на 2020 г., разгара на пандемията. Но през първите две тримесечия на 2022 г Фед отчита тези проценти при нула, не е сигнал за драматичен спад в качеството на кредита.

И дори лошите числа от 2020 г. не приличаха на финансовата криза от 2008 г. Между 2009 г. и 2010 г. просрочията по кредитите на търговските банки бяха над 2% за седем последователни тримесечия. По-строгите регулации оттогава помогнаха да се контролира разхлабеното банково кредитиране, така че за щастие нямаме признаци, че провалите на търговските кредити дърпат надолу цялата икономика.

Преминаването зад общите числа показва някои положителни знаци при търговските недвижими имоти. През изминалата година градове от Sunbelt като Шарлот и Остин или градове с концентрация на науките за живота като Бостън отбелязаха двуцифрено увеличение на наемите. GoogleGOOG
и други технологични фирми наемат големи количества площи в градове като Ню Йорк намлява Чикаго.

Най-големият риск при търговските недвижими имоти са по-старите, по-малко желани офис площи. Размерът на това във всеки град е от основно значение за оценката на общия риск. Списание кръгла маса от ПЕРЕ, която проследява инвестициите в недвижими имоти с частен капитал, откри „много предизвикателен“, но несигурен пазар, с рискове, вариращи от инфлация в разходите за строителство и финансиране до задаваща се рецесия.

Експертите на PERE виждат „раздвоен“ пазар с по-модерни сгради (особено тези, които са съвместими с ESG) и някои градове в добра позиция да устоят на кризата. Инвеститорите в PERE виждат „ново нормално“ с по-малко заетост на офиси на пълен работен ден, но с офиси, които все още са изправени пред „неизвестно“ общо търсене от клиенти.

Но това са гледните точки на инвеститорите в недвижими имоти, които биха могли (както се казва на улицата) да „говорят по книгата си“ и да дадат положителен ефект върху числата. За разлика от това, помислете за анализ на „апокалипсиса“ от Нюйоркския университет и Колумбия професори. Чрез комбиниране на данни за работа от вкъщи с финансова информация от инвестиционни тръстове за недвижими имоти (REITs) друга финансова информация, те прогнозират „дългосрочни оценки на офиси, които са с 39.18% под нивата преди пандемията“ с „по-ниско качество на офис запасите… по-съществено закъсали актив."

Ако са прави, градовете - и икономиката - са в тежка ситуация. Въпреки че някои по-стари сгради могат да бъдат превърнати в жилища, това не е лесен или незабавен процес. Сривът на стойностите на недвижимите имоти може да доведе до значителни фискални проблеми за много градове, което да доведе до съкращения на социалните услуги, образованието, общественото здравеопазване и други основни държавни функции. Все още не сме в апокалипсис, но всички трябва да следим възможността с едно око.