Щатските законодатели приемат местните разпоредби, които увеличават жилищните разходи

Губернаторите и законодателите в цялата страна продължават да предложи и реализира политики за създаване на по-конкурентен данъчен и регулаторен климат, отчасти за привличане на инвестиции, които ще доведат до работодатели и високоплатени работни места. Въпреки това, ако няма достатъчно жилищно предлагане на достъпни цени, което да поеме поток от семейства, подкрепени от нови работни места, тогава държавните служители имат друг проблем. Това е предизвикателството, с което сега се борят политиците в много бързо развиващи се държави.

Например в Северна Каролина, сред топ 10 на най-бързо развиващите се държави миналата година членовете на Общото събрание на щата сега обмислят законодателство за „деанексиране“ или премахване от местната юрисдикция за зониране на собственост в Съмърфийлд, град, разположен точно до Грийнсбъро, където местните власти многократно са отхвърляли предложеното развитие. Законодателите смятат, че въпросът е от интерес за целия щат, тъй като Съмърфийлд се намира в част от Северна Каролина, където предлагането на жилища трябва да бъде увеличено, за да поеме множество масивни проекти за икономическо развитие, които са планирани да доведат много новодошли в района. Този ход и свързаните с него предложения в други щати демонстрират как дебатът относно жилищните разходи и зонирането е такъв, който има тенденция да се нажежава и да предизвиква битки в традиционните политически коалиции.

Съмърфийлд, който е учреден през 1996 г., за да избегне да стане част от Грийнсбъро, има изключващо зониране, така че в голяма част от града могат да се строят само еднофамилни жилища и то на парцели от 1.3 акра. Ходът за приемане на щатско законодателство за деанексиране на част от Съмърфийлд, за да се разреши изграждането на нови жилища, следва години на официални искания за разхлабване на споменатите ограничения и дори потвърждение от правителствени служители на Съмърфийлд, че техните политики за зониране трябва да се променят.

Адвокат от Summerfield's Town предупреди Общинският съвет през 2021 г., че неговите изключващи практики за зониране канят съдебни спорове по Закона за справедливо жилищно настаняване. „Ако искате да избегнете потенциална отговорност, създайте опции във вашата наредба, които ще позволят жилище на достъпни цени някъде в Summerfield“, посъветва градският адвокат. „В момента дори не е нужно да идентифицирате къде“, добави адвокатът на Съмърфийлд. „Всичко, което трябва да направите, е да създадете рамка за зониране, която ще позволи на някой предприемач да влезе и да каже: „Знаете ли какво, бих искал да поставя по-гъсто жилище“. Служителите на Summerfield отказаха да приемат този съвет.

Недостатъчното предлагане на жилища и бързо нарастващите жилищни разходи не се ограничават до Summerfield и околностите. Катонски институт проучване публикуван през декември 2022 г. подчерта как нарастването на населението на Северна Каролина надвишава темпа на ново жилищно строителство. Докато ограничителното местно зониране възпрепятства растежа на предлагането на жилища в много други части на щата, необходимостта от коригиране на проблема е особено наложителна в Грийнсбъро и околния регион, често наричан Триада.

Грийнсбъро, който граничи със Съмърфийлд, класирана номер едно в нацията миналата година за най-голямо увеличение на разходите за наем, като наемът на апартамент с една спалня в Грийнсбъро скочи със 74% за една година. Toyota, Boom Supersonic, Publix и други инвестират милиарди в региона в нови производствени и дистрибуторски съоръжения, които ще доведат хиляди добре платени работници. Желанието да се гарантира, че тези работници и техните семейства имат достъп до достъпни жилища, съчетано с отказа на местните власти да премахнат или облекчат регулаторните пречки пред развитието на повече жилища, накара законодателите на щата в Роли да заключат, че трябва да действат.

Boom Supersonic инвестира половин милиард долара в изграждането на производствено съоръжение за свръхзвукови реактивни самолети, разположено на 11 минути от Summerfield с кола. Това съоръжение ще даде работа на повече от 2,000 души. Toyota харчи 3.4 милиарда долара за изграждане на завод за производство на литиеви батерии, разположен на 35 минути от Summerfield. Този завод за батерии, който ще бъде първият на Toyota в Северна Америка, се очаква да наеме 3,875 души. Междувременно Publix харчи 400 милиона долара за изграждането на близо два милиона квадратни фута разпределителен комплекс, който ще захранва хранителните магазини в Северна Каролина и Вирджиния. Този проект ще създаде 1,000 нови работни места.

Значителното икономическо развитие в региона и необходимостта, която то създава от допълнителни жилища, не е накарало членовете на градския съвет на Summerfield да променят курса. След като първоначално предложи нов апартаментен комплекс с 1,161 единици през 2021 г., предприемач намали предложението си до проект от 600 единици. Градският съвет отхвърли това предложение в гласуване, проведено на 22 февруари. Временният президент на Сената Фил Бергер (R) обясни в изявление защо продължаващата непримиримост на местно ниво сега предизвиква отговор на щатското законодателство:

„Не знам дали плановете, представени от местен предприемач, трябва или не трябва да бъдат одобрени от местния борд“, каза сенатор Бергер. „Това, което знам, е, че Триадата привлича милиарди долари за ново икономическо развитие и тъй като нашият район продължава да расте, спешно са необходими допълнителни жилища, така че медицинските сестри, учителите, лицата, които бързо реагират, и строителните работници, на които нашият район разчита, да могат да живеят в общности, на които служат.“

Ходът на Общото събрание да деанексира част от Summerfield със сигурност ще бъде посрещнат с яростна съпротива от местните власти. „Би било голяма несправедливост и би било опасен прецедент за нашето Общо събрание да игнорира местните избрани служители и да направи такава промяна в нашия град“, казва кметът на Съмърфийлд Тим Сесъмс.

Освен начина, по който те увеличават жилищните разходи и намаляват предлагането, критиците на местните разпоредби за зониране на Summerfield твърдят, че ограниченията също така застрашават здравето на околната среда и обществената безопасност. С приблизително 12,000 XNUMX жители Съмърфийлд е най-населеният град в Северна Каролина без никаква водопроводна или канализационна инфраструктура. Всъщност това е най-големият град в Северна Каролина, Южна Каролина и Вирджиния, който е изцяло на септични системи. Както са правили в миналото, служителите на Summerfield отново използват това като извинение да блокират предложеното жилищно строителство.

„Градът няма нито водоснабдителна, нито канализационна система, която да поддържа над три пъти по-голяма гъстота, която в момента позволяват нашите наредби за развитие“, пише кметът Сесъмс в публично писмо, публикувано на 9 март, което обяснява отхвърлянето му на гореспоменатото развитие. „Съмърфийлд няма инфраструктурата, за да се справи с тежестта, която предложената гъстота би поставила върху нашите вече пренаселени училища и задръстени пътища.“

И все пак разработчикът на наскоро отхвърления проект от 600 единици щеше да инсталира необходимата водопроводна и канализационна инфраструктура в Summerfield. Служители на Съмърфийлд са отказали предложените инвестиции в канализационна и водна инфраструктура в миналото. Тази липса на водна инфраструктура се използва като причина за противопоставяне на развитието и растежа от години.

Дейвид Кауч, собственик на земята, предложена за застрояване, каза в изявление, че „Градският съвет на Съмърфийлд е приел политики за зониране, които са служили за изключване на жители със скромни средства, и те са направили това с голям ефект.“

„Районът Грийнсбъро и окръг Гилфорд беше класиран на първо място в страната миналата година по увеличение на наемите“, добави Кауч. „Отчаяно се нуждаем от повече предлагане на жилища, особено с успешните усилия за наемане на работа от страна на мнозина и милиардите долари в икономическото развитие в непосредствена близост.“

Кауч и други критици на отвращението на служителите на Summerfield към развитието твърдят, че задържането на 12,000 XNUMX души изключително в частни септични системи, в допълнение към оскъпяването на жилищата, представлява риск за здравето на околната среда, тъй като такива септични системи могат да проникнат в местните водоснабдителни системи. Освен рисковете за околната среда, произтичащи от липсата на водна инфраструктура, съществуват и повишени рискове за обществената безопасност. Това е така, защото способността за гасене на пожар е намалена, когато няма местна система за водна инфраструктура, която да се използва от лицата, отговарящи за първи път.

Шефът на противопожарната служба в Съмърфийлд Крис Джонсън казва на този автор, че система за водна инфраструктура би позволила на отдела му да реагира по-ефективно при извънредни ситуации. „Ако имахме хидрантна система, щяхме да имаме повече хора, които се занимават с действителното гасене на пожари, и по-малко хора, изтеглени, за да работят по осигуряването на положителен водоизточник“, казва шеф Джонсън.

Кметът Сесъмс казва, че се полагат усилия за осигуряване на водна инфраструктура в неговия град. „Съмърфийлд е бил и работи върху план за водата за бъдещето на нашия град“, пише той в имейл до този автор. Запитан кога се предвижда неговият план да заработи система за водна инфраструктура в Съмърфийлд, кметът Сесъмс не отговори.

Северна Каролина може да придвижи напред със законопроект, който да извади Общинския съвет на Съмърфийлд от уравнението дали да одобри нови жилища върху голяма част от имоти, които в момента са под юрисдикцията на града. Мнозина смятат, че държавата трябва да отиде по-далеч. Лидерът на мнозинството в Сената Пол Нютън (дясно), например, въведено законодателство в предишната сесия, което би предотвратило местното зониране в Северна Каролина, което ограничава развитието на допълнителни жилища.

„Това е проблем с доставките, създаден директно от правителството“, каза сенатор Нютон по време на а Събитие от 8 декември относно жилищната политика, организиран от Фондация Джон Лок, базиран в Роли мозъчен тръст. Нютон добави, че „частният сектор ще се справи с това, ако го отприщим“.

Щатски законодатели и губернатори в други щати предложиха реформи, подобни на това, което Нютон призова в Северна Каролина. Губернаторът на Монтана Грег Джанфорте (R), например, е един от най-гласните поддръжници на щатското законодателство, което предпазва от местни ограничения за зониране, които възпрепятстват растежа на предлагането на жилища.

„Строгото зониране и други разпоредби за предлагане на жилища са наистина мокро одеяло върху строителството, върху отговорното развитие. Те увеличават разходите и ограничават предлагането“, каза губернаторът Джанфорте каза членове на неговия жилищен екип миналата година. „Трябва да махнем правителството от пътя, където можем отговорно и безопасно. Имаме нужда от разпоредби за обществена безопасност и за опазване на околната среда, но в други области трябва да разберем как да ги рационализираме.

Прекомерно високите и растящи жилищни разходи причиняват хаос на семейните бюджети в САЩ и изтласкват мнозина от жилищния пазар до такава степен, че проблемът привлече значително внимание на националните медии през последната година. New York Times, например, публикува широко обсъждан септември статията размишлявайки какво се случи с началния дом. Преди това New York Times публикува статията миналия юли, документирайки как жилищната криза вече не е ограничена до бреговете.

„Може би е най-лошият момент за наемане на апартамент в Манхатън, в същото време достъпността на жилищата в метрото като Остин е най-лошата досега“, анализ на Bloomberg от 20 септември отбелязва. „В средата на 2020 г. месечните наеми и ипотечните плащания бяха евтини, но днес е обратното.“

„Разходите за наемане или закупуване на дом са твърде скъпи“, губернаторът на Вирджиния Глен Йънгкин (R) каза в обръщение през август 2022 г. до Съвместната финансова комисия на Сената на Вирджиния, повтаряйки послание, чуто от губернатори и законодатели в много други щати. „Трябва да се справим с първопричините зад това несъответствие между търсенето и предлагането; ненужни регулации, претоварващи и неефективни местни власти, рестриктивни политики за зониране и идеология на борба със зъби и нокти срещу всяко ново развитие.“

Овладяването на високите жилищни разходи ще остане сред основните приоритети за губернаторите и законодателите в много щати в обозримо бъдеще. Както беше показано, партийната принадлежност и идеологическите наклонности не показват предпочитанията на губернатора или законодателя по този въпрос, противно на случая в много други проблемни области. Дебатът относно ограниченията за местно зониране и дали държавните законодатели трябва да ги отменят не води до никъде. Всъщност е вероятно да ескалира, създавайки нетрадиционни политически коалиции в процеса.