Още две „обувки за изпускане“ на пазара на недвижими имоти, докато...

Настоящите реалности — и възможните последствия — от това как може да се развие пазарът на търговски недвижими имоти през следващите месеци

Наскоро научих произхода на фразата „чакам другата обувка да падне“. В края на деветнадесети век жителите на апартаменти в Ню Йорк можеха да чуят шумовете на съседите, живеещи над тях. Един общ звук беше събуване на обувки; след като сте чули приглушеното тропот на обувка, която се удря в пода, сте очаквали да чуете другата обувка да пада малко след това.

Първата обувка на пазара на жилищни и търговски имоти в САЩ беше цялата 2022 г.: последователни увеличения на лихвените проценти, значително намаляване на обемите на продажбите и студено течение в цените на недвижимите имоти. Три от първите шест нови строителни компании в страната наскоро отчетоха нетни нови поръчки за есента на 2022 г. със спад от 15% (LennarСАМО
), 38% (DR Horton) и 80% (KB HomeKBH
). През декември 2022 г. Министерството на търговията на САЩ съобщи, че продажбите на нови еднофамилни къщи са спаднали 27% от декември 2021г.

За фирмите за търговски недвижими имоти, особено на пазара на офиси, условията остават тежки. Според последните проучвания до 71% офис пространство може да поддържа „четири пъти текущото им използване“. Статистика като тази поставя националната статистика за свободните работни места под сериозен въпрос.

Нека бъдем честни; 2022 не беше хубава. И все пак експертите все още не са сигурни как може да се оформи 2023 г. Колко още обувки трябва да изпуснем, преди да можем да наречем пословичното „всичко ясно“ в жилищните и търговските имоти? Отговорът е две и една възможна трета (за всички онези играчи с пика):

1. Одитите
2. Общински данъци
3. (Възможна) принудителна продажба

Първата обувка за падане: Одити

Повечето фирми за дялово инвестиране в недвижими имоти имат края на годината през декември и трябва да предоставят одитирани финансови отчети на своите банки и инвеститори до края на март или април. Тъй като декември 2021 г. беше буквално средата с най-ниските лихвени проценти в историята, докато наемите се покачваха много бързо (т.е. инфлацията), стойността на недвижимите имоти беше почти без гравитация. Бързо напред до края на 2022 г. и условията бяха много различни, но въпреки това много инвеститори в недвижими имоти не са направили проактивна преоценка на стойността на притежаваните от тях имоти в лицето на драстично по-високите лихвени проценти.

Защо някои инвеститори в недвижими имоти не са преоценили стойността си? От една страна, наемите и следователно печалбите вероятно все още се покачват през 2022 г. спрямо 2021 г. На пръв поглед собствениците на недвижими имоти обичат да вярват, че ако генерират повече доходност, те създават повече стойност, което е вярно. Но при недвижимите имоти оценката изисква да умножите печалбите си по коефициент на оценка, за да получите окончателния отговор (само за да направите нещата малко по-объркващи). Разделяте печалбата си на процент — наречен процент на капитализация — за да получите текущата стойност на вашия имот. Лихвените проценти обикновено следват лихвените проценти. Тъй като лихвените проценти се повишават, лихвите се повишават. Когато горните ставки се повишават, стойността на недвижимите имоти пада.

Така че при равни други условия, ако собственик на недвижим имот е направил повече печалба през 2022 г., отколкото през 2021 г., от притежаваните от него имоти, той все още е вероятно да има по-ниски оценки в сравнение с преди година, тъй като лихвените проценти се повишиха с близо 5 процентни пункта.

А сезонът на одита е моментът на истината. Със значително по-малко транзакции – което означава по-малко компенсации за оценители, които оценяват търговски имоти – инвеститорите в недвижими имоти ще трябва да защитят стойностите си за първи път след скока на лихвите. Цялата тази „преоценка“ се случва точно сега и ще продължи през следващите 60 до 90 дни. Има относително малка вероятност стойността да е по-висока от миналата година.

Защо всичко това е важно? Ако максимумът на съотношението заем към стойност на инвеститора при неговия заемодател е 80%, банката ще ви заеме само 80% — дори ако стойността на вашия имот спадне. Какво се случва, ако инвеститорът дължи на банката повече от това, което е готов да ви заеме? Трябва или да изплатите целия заем, или да дадете на банката повече пари (или други активи) като обезпечение. По време на пандемията банките бързо направиха промени и така или иначе покриха инвеститорите, но днес нещата са много различни.

Настоящите условия на финансовия пазар са значително по-тежки. Собствениците, които може би са били в безопасност през последните години, сега могат да бъдат принудени да намерят други възможности за финансиране. Или станете принудени продавачи.

Има инвеститори, които са били както проницателни, така и проактивно честни в лицето на нарастващите лихвени проценти (въпреки че приходите от техните имоти все още се покачват), но много от тях са запазили стойностите си същите като през 2021 г. Някои дори са ги вдигнали.

Тези, които са се борили с оценката, може да бъдат принудени да признаят факта, че лихвените проценти са се повишили. Дори ако се представят добре, банките може да ги принудят да отговорят на въпроса: Вашите заеми отговарят ли на теста за стойност?

Втората обувка за изпускане: Намалени данъчни списъци

Ако сте град, окръг или училищен район, който събира данъци върху недвижими имоти, вашият доход се основава на две неща: 1. Милажни ставки (данъчни ставки) и 2. Стойността на имотите, които облагате.

Винаги има разлика между това, което според оценителя струва даден имот, и каква е облагаемата стойност. Много значителни намаления на стойността на имотите вероятно ще се разиграят в съдилищата през следващите няколко месеца и тримесечия. Докато одитори и собственици на имоти се замислят колко високи могат да бъдат стойностите на одитираните финансови отчети, същите тези собственици на имоти са склонни да се борят в съдилищата, за да получат възможно най-ниската стойност на данъчната оценка от общините.

Какво значи това? Ако по-високите лихвени проценти доведат до по-ниски стойности през сезона на одита, инвеститорите в недвижими имоти, които притежават тези имоти, ще предприемат следващото си пътуване до съдилищата, за да намалят размера на данъците, които плащат на общините.

Намаляването на стойността на имотите и увеличаването на процента на свободните работни места означава по-ниски данъчни приходи за градовете. Тъй като градовете играят много важна роля в предоставянето на различни форми на финансиране за достигане на сделки с недвижими имоти до финалната линия, е проблематично да се предвидят значителни намаления на данъчните приходи на места, където подобренията на инфраструктурата са жизненоважни за напредъка на развитието на недвижимите имоти.

Казано по-просто, по-ниските данъчни приходи означават по-малко възможности за разработчиците.

Тази конкретна обувка ще бъде много регионална. Общините имат различно състояние на финансова жизнеспособност. Тези с по-малки офис пазари, например, вероятно ще се справят по-добре. Загрижеността относно данъчния списък също може да бъде смекчена чрез повишаване на данъчните ставки, което може временно да коригира дупката в приходите, но в крайна сметка прави всяко място по-малко привлекателно за инвеститорите в дългосрочен план.

(Възможната) трета обувка за изпускане: Принудени продавачи

Нека изясня едно нещо: не предвиждам пазар на принудени продавачи. Може да се случи; може и да не е така.

Но докато гледаме как първите две обувки падат, всички трябва да държим ушите си отворени, за да чуем дали тази трета обувка пада за пазарите на жилища и търговски недвижими имоти. Напълно възможно е комбинацията от тези първи два фактора - одитирани оценки и намалени данъчни приходи - да доведе до превръщането на инвеститорите в принудителни продавачи.

Въпросите, които трябва да зададем сега, са: „Кога ще разберем?“ и „Колко време ще отнеме?“ Краткият отговор е, че вероятно ще разберем до лятото. Пролетта е страхотно време да видите силата на потребителския пазар, тъй като пролетният сезон на продажби е, когато мнозинството от потребителите купуват нови домове (навреме) за следващата учебна година. Ранните чаени листа през сезона на пролетните продажби изглеждат добре, но това може да се промени бързо, ако лихвените проценти скочат по някаква причина.

Също така ще бъде лято, преди банките да успеят да дешифрират решения за тези, които не отговарят на тестовете за LTV на своите заеми.

Ако по-ниските оценки на имотите не доведат до принудителна продажба, вярвам, че ще се доближим до напълно чистия пазар на жилища. Повечето цикли на отказ от жилища са много по-дълги от една година, но всичко е по-нестабилно при търговските имоти, отколкото беше преди. Пиковете са по-високи, скоростта на спадове е по-бърза и аз вярвам, че когато инвеститорите почувстват, че лихвите са стабилни и рискът от принудителна продажба е неутрализиран, ще има реално търсене на активи в областта на недвижимите имоти.